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2021.06.07

不動産投資で成功するには? 成功率を上げるために必要な5つのポイント

不動産投資で成功するには? 成功率を上げるために必要な5つのポイント

「不動産投資」にはさまざまな種類があり、証券化されたREIT等を除いては、「手数料以外、どの会社から買っても同じ」というわけにいきません。初めて不動産投資に興味を持った人が成功に近づくことができるように、後悔しないために押さえておきたいポイントを紹介します。

不動産投資における成功とは?

本記事では不動産投資を「長期間保有しインカムゲインを得る投資」と考えます。その場合の「成功」とは、数十年にわたる運用の結果として、収益が生まれていることを指します。ごく限られた期間をみて赤字だったから失敗、と捉える考え方ではありません。

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成功率を上げるために

不動産投資を始めた人のうち、「何割の人が成功したか」といった成功率を示す公的な統計データは存在しません。「成功」「失敗」の定義も決まっているわけではありません。

「成功」か「失敗」かの結果は数十年先にあり、それを正確に予測することは難しいですが、成功に近づけるためにできることはあります。それは、どれだけリスクを把握・認識することができるかです。

まずは不動産投資の仕組みを理解し、自分の行動が何に結びつくのかを理解したうえで始めましょう。

成功への第一歩。どのタイプの不動産投資に投資するのか

一口に「不動産投資」といっても、住宅・オフィス・倉庫・商業施設など、建物の用途もさまざまです。

住宅に投資するにしても、住宅のなかでもいくつかのパターンがあります。新築か中古か、マンションかアパートか、一部屋(区分)か建物まるごと(一棟)か、都心か郊外かなどです。自分がどのようなタイプの不動産投資をしようとするのかを把握しましょう。

不動産投資(住居)のリスクとリターン

不動産投資(住居)のリスクとリターン
実際のリスクとリターンは個別の不動産、また投資家によって異なります

上記の不動産は、賃貸住宅に投資する種類の一部です。価格は1,000万円台から1億円を超える不動産まであり、上記以外にも、実際には立地もさまざまで建物の種類も戸建て・別荘などもあります。価格も幅広く、郊外に建つ不動産では数百万円から購入できる物件も存在します。

これから不動産投資を始めようとする人にとって、取り組みやすいといわれているのは、東京23区をはじめとした都市部の中古区分ワンルームマンションです。

区分のワンルームマンションは安定して入居が見込めることができ、かつ一般的に不動産投資のなかで価格が抑えられるため、リスクが低いといわれています。アパートでもマンションでも建物一棟を購入するとなると、1億円ほどはかかり、その分リスクも高くなります。

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不動産投資の成功率を上げる5つのポイント

成功率を上げるポイント1. 不動産投資ローンの仕組みを理解する

自分は不動産投資ローンは組めるのか、組めたとしてどのくらいの不動産を購入でき、運用中に発生する支出はいくらくらいか、ローン返済後の家賃収入はいくらになるかを把握する必要があります。

例えば、不動産価格2,000万円の不動産を購入し、家賃8万円の現金収入が年間を通してあるとします。そして建物維持や入居者管理費が平均して月1.5万円だったとすると、実質利回り3.9%の運用商品とおおよそ捉えることができます。

不動産は高額なため、多くの人は不動産投資ローンを組みます。投資対象の不動産に加えて、勤務先や年収などによって、借りられる金額には幅がでてきます。ローンが組める目安は「年収500万円以上・勤続年数3年以上」といわれています。一般的には年収の8倍くらいまで借りられることが多いようですが、なかには10倍以上を借りられるという人もいます。

このようにローンを組んで物件を購入することで、不動産投資は「レバレッジが効く」投資となります。不動産投資で資産運用をするにあたり、自分の設定した目標と照らし合わせて、不動産投資がどの部分を担うのかを確認します。

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成功率を上げるポイント2. リスクを把握する

投資の世界において「100%成功する」投資は存在しません。まずは不動産投資におけるリスクには以下のようなものがあり、不動産投資を始める前に認識しておく必要があります。そしてリスクを把握せずにスタートして「こんなはずではなかった」と想定外のことが起きないようにしていきましょう。

  • 空室リスク
  • 金利上昇リスク
  • 倒壊リスク
  • 不動産価値下落リスク

など

特に空室リスクは把握しておくべきリスクです。数十年にわたる運用においてその不動産に対してニーズがある立地かどうか、建物管理が行き届いている物件かなど、よく検討することが必要です。

また不動産自体の価格は、一般的に建物は経年劣化していくので、不動産価値は下がるといわれています。新築時の価格と比較してどの程度まで下がるものなのか、一般的な傾向を把握する必要があります。

ただ不動産投資は、株式投資などに比べると「予測が立てやすい」投資といわれています。それは、株価などと比べると不動産価格は日々乱高下するわけではなく、家賃も2年契約などによって一定であることから、家賃収入を試算しやすい点が理由として挙げられます。

失敗だった、とあとから思わないためには、不動産投資の運用中にどのようなことが起こり得るかを把握しておくことが大切です。

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成功率を上げるポイント3. 目的に合った無理のない計画を立てる

不動産投資はローンを組んで購入し、入居者からの家賃収入でローンを返済する仕組みです。何十年と不動産を運営していくうえで、空室リスクは避けては通れません。

そのため、許容できる入居率の下限はどのくらいか、修繕積立金の上昇はどのくらいまで許容できるかなどを、事前にいくつかのパターンでシミュレーションをして無理のない計画かどうかを吟味する必要があります。

金融機関の審査が通るからといって、その上限まで借入れをして不動産投資をする必要があるのか、老後の生活のため、生命保険の代わりとしてなど、何のための投資なのか目的が明確であれば、自分がどのくらいのリスクを許容して行うべきかも判断できるでしょう。

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また、どのタイプの不動産投資をするかを決めることも必要です。安い不動産を手に入れ、可能な限り自分でも修繕して不動産の価値を上げる行動派タイプか、入居者管理を自分で行う大家業遂行タイプか、管理業務は管理会社にまかせて自分は本業に集中したいおまかせタイプか、などです。

成功率を上げるポイント4. 不動産会社について下調べをする

不動産投資を行う会社は数多くあり、会社によって中古不動産を専門で扱う会社、ワンルームマンションが得意な会社、特定の都市が得意な会社などさまざまあります。

不動産投資会社では、オンラインによるセミナーや面談を実施しているので、複数社の話を聞いてみたり、口コミを調べたりして、どのスタイルの不動産投資が得意な会社かを調べましょう。

もちろん、不動産についてある程度勉強することは必要です。本を読んだりネットの口コミを読んだり、セミナーに参加して投資家の話を聞いたりするなどの方法もあります。

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成功率を上げるポイント5. 分散投資をする

不動産投資ローンを利用して不動産投資をするということは、手元のお金を使わないで不動産投資が始められることになります。ということは、「ほかの投資をする」資金に余裕がある状態ということです。

不動産投資の運用と同じく、例えば長期運用で手のかからないインデックス型の投資信託などに分散投資をするなどの選択肢も取れれば、リスクを軽減させることができます。

少額から始められる投資も数多くあり、リスクの許容度に応じて、個別の株式投資やリスクの低い債券投資、複数の投資に分散投資するという考えを持っておくことも必要でしょう。

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不動産投資を成功に導くために

不動産は頻繁に売買ができるかというと流動性の高い商品ではないため、購入前にその不動産に入居者が入り続けるかどうかなどを見極める必要があります。

また不動産投資は入居者や建物管理会社などが関わり、一人で完結する投資ではありません。そのため、購入後にも相談できるサービスがあるかどうかなど、長期間の不動産運用ができる不動産会社かどうかも重要となってきます。

長期運用が基本ですが、毎月の支出が生活を脅かすような事態となれば、途中でやめるという判断も必要になってきます。自分の資産運用の目的に合わせて、ポートフォリオの一つに組み入れるかどうか検討してみてください。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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