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2021.08.02

【FP解説】どの投資商品を選ぶべき? 将来の資産形成において「不動産投資」を選ぶ理由

【FP解説】どの投資商品を選ぶべき? 将来の資産形成において「不動産投資」を選ぶ理由

現在は長引く不況のなかで超低金利時代に入り、雇用形態もさまざまに変化し、貯金という選択肢だけでは将来の対策を十分に行うことが難しくなってきています。将来の資金対策として個々人の選択が将来を左右する時代であり、自分で自分の身を守っていく時代です。

そして我々のまわりには、さまざまな金融商品の選択肢があります。そのなかでも今回は、昨今話題にもなる「不動産投資」という選択肢がどのような人に適するのかを紹介したいと思います。

投資という選択肢

資産形成や資産運用に関心が集まるなかで、投資と聞くと少しマイナスなイメージを抱く方もいらっしゃると思います。実際に、「将来の必要資金の対策」と一言でいってもその方法は多種多様であり、そのなかで多くの方々が行っているのが貯金、つまり預金という金融商品の選択肢になります。

投資への関心は高まりつつある

貯金という選択肢以外の対策を行っている方は、全体の半数にも満たないのが現状です(日本銀行調査統計局 資金循環統計より)。貯金以外の選択肢として挙げられるのが「投資という選択肢」ですが、日本はほかの先進国と比較をしても、投資を行っている割合が圧倒的に少ないのが現状なのです。

ここ数年ではiDeCoNISAという金融商品が出てきたこともあり、投資という分野に関心は高まってきています。特に2020年はコロナの流行に起因するさまざまな影響もあり、証券口座の開設数も大幅に増加になっています。

つまり、それだけ投資を始めてみようと思っている方々が増えていることになりますが、実際は「運用がよくわからない」等の理由により、運用をできていない方が多いのも実情です。そのため、結局のところ貯金が主な対策手段となっている方が多いという状況にさほど変わりはありません。

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バブル後に崩れた「貯金の常識」

貯金で対策を行っていることが決して悪いことではありません。しかしながら、ただ何となくわからないから貯金しているということであれば、その他の選択肢を理解したうえで効率良く対策をしていくことも必要となってきます。

ひと昔前までは預金の利率も良く、貯金をしているとお金が増えていくことが普通にありました。そのため、「将来の対策は貯金で行うもの」という考えがいつしか常識となっていました。

そしてその一方、バブル崩壊後の長期にわたる不況の影響もあり、「投資は元本割れする怖いもの」「投資は危ない」というイメージがついてしまっています。

このイメージが将来の準備を非効率にしている要因の一つでもあり、ライフプランを考えるうえでも選択肢を狭めることにもなります。貯金は確かに元本割れリスクもほとんどなく、流動性が最も高い選択肢です。しかし、現在の低金利時代において、利息を求めることは不可能に等しく、必要資金を貯めるためには相当の努力を必要とすることにもなります。

ひと昔前の貯金でお金が増えた時代であれば、貯金だけでも十分でしたが、現代においては難しくなっております。そして、この状況を理解している方が増えてきているために、投資に関心が集まっているのです。

どの投資商品を選べばいいかという問題

株式投資・投資信託・生命保険・外貨商品・FX等のさまざまな金融商品があるなかで、「今までに投資経験もないなかから何を選択すればよいかわからない」という声を多くお聞きします。そして、よくわからないという声と同じく、「投資したいがそんなに多くのお金を投資にまわすことができない」というお声もお聞きします。

投資とは、お金持ちにしかできないものなのでしょうか。その答えは、「いいえ」です。むしろ、お金が少ないけど将来のために準備したい、そんな方にはぜひ将来の対策の選択肢として取り入れてほしいと思います。

不動産投資という選択肢とメリット

実際に投資を始める際には、いきなり大きなお金でなくても、コツコツと続けられる範囲で始めていくことが大切になってきます。金融商品は、基本的に「自分のお金を使って、そのお金を長い時間かけて増やす」ことを行っていきます。

借りたお金で投資

不動産投資はどうでしょうか。不動産投資では、多くの場合においてお金を借りて不動産を買うところからスタートします。この時点で、不動産投資は多くの金融商品とは異なります。

自分のお金では数千万円もする不動産を買うことができないため、お金を借りて不動産を買う場合がほとんどになります。これは、不動産投資の大きなメリットです。

一方で、お金を借りるということに懸念を感じ、マイナスなイメージを抱かれることも多いです。しかしながら、現在の低金利時代にお金を借りることができ、借りたお金を使って投資することができるのです。本来なら、自分で数千万円の資金を準備しなければ始めることができない投資を、数千万円を準備することなく「始めよう」と思った時点から始めることができるのです。

家賃収入で返済

お金を借りるということは、もちろん返済をしていくことになるのですが、その返済は賃料収入等を財源とするため、直近における自己負担額は実質少なくなっています。

一般的な会社員の方が数千万の資金を貯めて、不動産を買い、運用していくという過程を、お金を借りることによって今すぐ始めることができるのは大きなメリットにもなりえます。

生命保険機能

また、お金を借りる際に生命保険をかけることにもなるので、実質生命保険の付加要素も持っています。金融商品としての生命保険ほど有効ではないものの、万が一の際には、不動産という別の形での保障を得ることができることも、不動産投資のプラスαの要素といえます。

ほかの投資商品との違い・メリット

不動産投資は、一定以上の収入があり、お金を借りることができれば誰でも始めることができ、すぐに数千万円の資産を持つことにもなります。この点については、ほかの金融商品等を使った資産形成と比べて、異なる点でもあります。

しかしながら、始めたことですぐに資産形成が完了するわけではありません。お金を借りての資産形成になりますので、まずは「完済を目指す」ところがスタートとなります。

その完済は長期の見込みとなるため、結局のところ長期での資産形成という点においては、その他の金融商品を使った資産形成と変わりはありません。つまり、自分のお金で資産形成を始めるか、そうではないかが大きな違いとなります。

不動産投資は、不動産というモノを長い時間をかけて自分の資産の一部としていくという選択肢です。そして、将来的には、そのモノを使って収入財源にするのか、売却して資金を得るのかという選択肢を持っています。複数の選択肢があるということは、将来の不明確なリスクに対する準備として有効な方法の一つといえます。不明確なリスクに対する最も有効な準備は、選択肢の確保になるからです。

投資におけるリスクの意味

投資という分野において、リスクがないということはありえません。どんな投資においてもリスクは必ずあります。そして、このリスクというものは、単に「自分のお金を減らす」という意味ではなく、お金が「増えることも減ることも合わせてリスク」なのです。つまり、リスクを負うということは「自分の資産を増やしたり減らしたりする可能性を持つ」ことを意味します。

金融商品であれば、「自分のお金が減るかもしれないという運用リスク」を抱えることによって、「自分のお金を増やす」という可能性が生まれます。

不動産投資であれば、「空室リスクや不動産価格の下落というリスク」を抱えることによって、将来の資産形成を叶えられるかもしれないのです。

こうしたリスクは、許容できる範囲にとどめておかないと、投資ではなく投機になってしまう可能性があり、いわゆるギャンブルに近くなってしまいます。将来の資産形成とは、一か八かのギャンブルで準備してはならず、さまざまな方法を用いて効率良く準備することが重要です。

不動産投資に向いている人

不動産投資とは、リスクもあるなかで、多くのメリットも持ち、将来の選択肢を増やすことのできる有効的な手段の一つです。では、どのような方が不動産投資に向いているのでしょうか。

不動産投資は会社員に向いている

不動産投資は、物件さえ購入してしまえば、時間や労力をあまりかけることなく、資産形成と資産運用ができます。この点については、会社員の方々が働く状況に適しています。普段お仕事をされており、投資の勉強や運用に時間を割くことがなかなか難しいという方は、不動産投資は選択肢の一つとして有効になります。

実際に不動産投資を始められる方の9割が会社員の方という統計データもあります。また、不動産投資を始める際にローンを借りるという点においても、会社員の方々は適しています。お金を借りる際に必要となるのが信用力と返済能力になります。つまり、一定以上の安定的な収入が求められます。

個人事業主や経営者の方で収入が不安定な場合、不動産投資ローンによってお金を借りるという点が難しいと判断される場合があります。一方、会社員の方は基本的には安定的な収入があるので、お金を借りるという点で適しています。特に公務員の方については、より優位性があることもあります。

初めて投資をする方にも向いている

今までに投資をしたことがない方にも、選択肢の一つとしてお勧めすることもあります。不動産投資のみをお勧めするわけでないのですが、投資と聞くと株式、為替や投資信託等の金融商品のなかで検討することが多いため、検討段階において視野を広く持ってほしいためです。

そして、すでに金融商品等で投資を始められている方にもお勧めをします。これは、不動産という選択肢が先に述べた通り、その他の投資と異なる性質を持っているためです。投資というリスクのある資産形成を行っていくうえで、そのリスクヘッジは必要となってきます。そして、リスクヘッジとは選択肢の豊富さが重要です。そのなかで、性質の異なる不動産投資は選択肢の一つとして適しているのです。

さらに、投資を始めたいが自己資金があまりないという方にも、投資の選択肢の一つとして持っていただきたいと思います。自分のお金だけでなく投資を始められる不動産投資は、有効な手段の一つとしてもいえるからです。

不動産投資に向かない人

こうした方々に不動産投資をお勧めできる理由があるなかで、万人にお勧めできるかというと、そうではありません。実際に不動産投資に適さない方は、例えば、近いうちに住宅購入の予定がある方です。

住宅購入となると、住宅ローンという形でお金を借りる場合がほとんどになります。お金を借りる際に、不動産投資で借りたローンが住宅ローンの審査でマイナスになる場合があるためです。

不動産投資が今後の資産形成の一部なのに対して、住宅というのはライフプランのなかでも重要な項目の一つになります。その住宅購入に不利な状況を作る可能性はできるだけ避けた方がよいとお伝えをしています。

また、不動産投資を始めるにあたって、節税効果や生命保険の代替策等といった不動産投資の主の目的ではないものを目的として始めようとされる方にもあまりお勧めはいたしておりません。将来に対する準備としては、多くの目的があり、それぞれの目的に適した選択肢が存在します。そのため、目的と手段が適していない方も、不動産投資には適していないと思っています。

複数の選択肢の必要性

これからの時代は、目まぐるしく変化していく環境のなかで個々人がどのような手段で将来の資産形成を行っていくかが問われていく時代です。その選択肢としては、貯金も必要ですし、投資も必要です。

金融商品を使った資産形成も、不動産投資という選択肢も必要かもしれません。ただ一つ確かなことは、今までと同じやり方が最適とは限らないということです。社会は常に変化するものだということを念頭に置いて、今後の自分の将来における対策として、何かを考えるきっかけになれば幸いです。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

木幡祐樹 ファイナンシャルプランナー

独立系ファイナンシャルプランナー。都内信用金庫、外資系保険会社を経験後、日本ファイナンシャルプランニング株式会社に参加。FPコンサルティング事業部事業部長として年間数百人のお金のトータルサポートを行い、理想のライフプランの実現を支援している。

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