医師は不動産投資に向いている？ 節税対策や成功するためのポイントも解説

医師が不動産投資に向いている5つの理由

医師が不動産投資に向いている主な理由は、以下の5つが挙げられます。

それでは順に見ていきましょう。

1.  節税効果が期待できる

医師は所得が高い傾向にあるため、所得税の税率と納める税額が高くなりがちです。所得税は課税所得が多いほど段階的に税率が高くなる累進課税で、最高税率は45％、住民税と合わせると55％にまでなります。

節税効果が見込まれる主な理由は、不動産所得の赤字とその他の所得を損益通算できるためです。もともと所得の高い医師が不動産投資の経費を計上し、給与所得から不動産所得の赤字を差し引くと、「高い所得税率が適用される部分の所得」を減らせる可能性があります。

不動産投資の経費として大きいのは、投資用に購入した高額な不動産の購入価格です。不動産価格は一度には計上せず、建物の耐用年数に応じた期間で、毎年減少する価値の分を「減価償却費」として経費計上します。実際に費用が発生しない（キャッシュアウトが発生しない）年に、経費として計上する仕組みです。

なお税金を圧縮するには、減価償却費が多く出る不動産を選ぶ必要があります。不動産価格のうち、建物と土地の割合に注意して購入しなければなりません。

2. 融資を受けやすい

投資用の不動産を購入するには数百万～数千万円以上かかるため、不動産投資を始めるときには、金融機関から融資を受けて購入する方がほとんどです。

融資を申し込む際、金融機関は申込者の職業や収入といった社会的・経済的な背景や、購入対象となる不動産の価値など、さまざまな項目を審査します。審査結果を総合的に踏まえて、融資の可否や限度額、金利などの貸付条件を決定します。

特に勤務医は、融資を受けやすいといわれています。安定した収入が見込め、社会的信用も高く「与信が高い」と評価されるためです。つまり融資を受けられる上限額が高い、または良い条件（低金利）での借入れができる傾向にあります。不動産投資を行ううえで、これは大きなメリットです。

3. 管理は不動産会社に任せられるので手間がかからない

不動産投資を続けるうえでは、2つの管理が必要になります。

管理内容	詳細
建物管理	不動産の物理的な劣化を遅らせたり、安心して生活できる環境を維持したりする業務
賃貸管理	入居者の募集や問い合わせを受けたときに対応する業務

これらの管理業務は、専門の管理会社に委託することが可能です。

管理業務を委託すれば、不動産投資に時間と手間を費やすことなく、また賃貸経営について日々考える必要もありません。仕事に専念できるため、忙しい医師にとって好都合でしょう。

物件の選定をする際には検討をする必要がありますが、始めたあとは手間がかかりづらく、時間を割きにくい医師にも取り組みやすい投資といえます。

4. 相続税対策にもなる

亡くなった人（被相続人）の財産を相続人が引き継ぐ場合、一定の金額を超えた際に課されるのが相続税です。2026年1月時点では、「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」が「基礎控除額」となり、この金額を超えると相続税がかかります。

現金は、その金額がそのまま相続財産の額になります。それに対して不動産は、時価の6～7割程度の価格で評価されるのが一般的です（路線価方式）。たとえば、1億円で不動産を購入すると、その不動産は6,000万～7,000万円程度で計算されます。

つまり財産を現金で相続するよりも、不動産で相続した方が課税される金額が下がり、支払う相続税が減ることになります。

ただし節税を目的としすぎた場合、不動産の価値を算出する評価方法が認められない場合もあり、注意が必要です。実際に2022年4月19日の最高裁の判決では、路線価が認められない判決が下っています。医師は年収が高く資産を築きやすいからこそ、相続対策を検討する際も専門家に相談したうえで、慎重に進める必要があるでしょう。

5. 本業以外の副収入で資産形成ができる

医師の仕事は専門性が高く、基本的には自ら現場に立ち続ける必要があります。そのため、投資に割ける労力や時間にはどうしても限界があります。こうした背景を考えると、手間をかけずに取り組める不動産投資は、医師にとって相性の良い副収入の選択肢だと言えるでしょう。

不動産投資の収入源は、毎月の家賃収入と将来の売却益です。特に、不動産投資ローンの返済が完了した後は、家賃収入から諸経費を差し引いた金額がそのまま手元に残ります。長期的な視点で見れば、安定した収入を得ながら効率的に資産を形成できる点が、不動産投資の大きな魅力です。

また、不動産の価値が上昇したタイミングで売却できれば、大きな利益を得られる可能性もあります。医師は本業で安定した収入を得ているため、短期的な価格変動に一喜一憂する必要がありません。中〜長期の視点で物件を保有し、資産価値の上昇をじっくり待てる点も、不動産投資と相性が良い理由の一つです。

医師が不動産投資するうえでの注意点

社会的信用力の高い医師は、不動産投資に有利と一般的にはみなされますが、始める前にいくつか注意しておく点もあります。

具体的な注意点は、以下のとおりです。

1. 節税効果を意識しすぎない
2. リスクも考慮する
3. 詐欺を働くグループがあることも理解しておく

それぞれ詳しく解説します。

1. 節税効果を意識しすぎない

所得税の圧縮を目的として不動産投資を行う場合、中古アパートへの投資は特に高い効果が期待できる選択肢です。築年数の経過した不動産は簡便法という計算によって、建物の価格を経費計上する減価償却費を、短期間で加速度的に計上できるからです。

一方で、不動産賃貸事業という観点で見ると、中古アパートは初心者向けではありません。建物の老朽化により物件の競争力が低下している可能性が高く、運用にはより慎重な判断が求められます。修繕の必要性やその規模感、過去の入居率の推移なども事前に確認すべき重要なポイントです。加えて、立地や周辺環境だけでなく、個々の建物ごとの状態を丁寧に見極めることが不可欠になります。中古アパートを販売する会社、その後業務を依頼する管理会社によりますが、事業にかかる時間や手間が増える可能性を考慮しなければなりません。さらに、中古アパートへの投資は修繕や設備の故障リスクが高く、予想以上に支出が発生する可能性もあります。

そのため、どこまで節税を狙うのか、所有している間の管理の手間のかからなさはどのくらいかなど、バランスを見ながら不動産を選ぶことが大切です。

2. リスクも考慮する

投資に100％成功する方法は存在せず、どの投資にも必ずリスクが伴います。不動産投資も例外ではなく、利益が出る可能性がある一方で、損失が生じる場合もあります。こうした点を十分に理解したうえで、冷静に判断することが大切です。

実際に、不動産投資にもいくつかのリスクが存在します。その代表的なものの一つが空室リスクです。不動産投資は中〜長期間運用するのが一般的であり、その長い運用期間のなかでは、入居者がいない期間が発生する可能性があります。

「空室は必ず発生する」という前提に立ったうえで、退去が発生した際に次の入居者を早く見つけられるかどうかが重要になります。そのためには、立地選びや物件そのものの魅力が大きなポイントになります。

具体的には、地域の人口動態や賃貸需要、周辺の競合物件の数などを調査することも重要です。あわせて、同一エリアの家賃相場と乖離のない家賃設定をするなど、賃貸管理上に関する基本的なノウハウも不可欠です。

なお、空室リスクを回避できる「サブリース契約」のプランを提供する不動産会社も存在します。サブリースとは、サブリース会社に物件を一括で貸し、サブリース会社が入居者に又貸しする仕組みです。サブリース会社は、入居者からの家賃とオーナーへの支払いの差額で利益を得ます。オーナーはサブリース会社へ手数料を支払う必要がありますが、空室リスクを回避できます。

空室リスクのほかにも、修繕リスクや金利上昇リスク、家賃滞納リスクなどもあるので、賃貸物件のオーナーとしてリスクの全容把握と対策方法を理解しておくと安心です。

3. 詐欺を働くグループがあることも理解しておく

医師は社会的信用が高く、安定した高収入が見込めるため、不動産投資の販売対象として狙われることがあります。残念ながら、詐欺まがいの行為を行うグループも存在し、医師に限らず実際に不動産投資詐欺の被害経験を持つ人もいます。

知識が乏しい状態で不動産投資を始めようとすると、悪質なグループの巧みな営業トークに乗せられてしまう可能性があるため、非常に危険です。詐欺グループは、儲かる点のみを強調し、物件の抱えるリスクやデメリットについて説明をしないケースが少なくありません。

投資である以上「絶対」はあり得ません。不動産投資を始める際は、上場企業など信頼できる会社から情報を集め、もし詐欺にあってしまったら第三者の専門家に相談することが賢明です。

医師で騙されやすい人の特徴

不動産投資を始めようかと考えている医師で騙されやすい人の特徴は、以下のとおりです。

1. 自分だけは大丈夫と思ってしまう
2. 不動産投資の知識を身につけようとしない

1. 自分だけは大丈夫と思ってしまう

医師は日々高度な専門知識と判断力を駆使しています。普段から物事を合理的に考え、エビデンスに基づいた正しい選択を求められる医師であっても、不動産投資の専門家ではありません。

悪徳業者は、医師に特別感を抱かせるような「医師向け案件」「限定物件」などの言葉を使い、近づいてくることが考えられます。うまい話に乗ってしまうと、実際には市場価格よりも高い価格で物件を購入させられる可能性があります。また、立地条件などに問題がある物件を「将来性がある」と説明されて、購入するケースもあるでしょう。

複数の不動産投資会社や税理士、ファイナンシャル・プランナーなどの外部の専門家の意見も参考にして、投資判断を行いましょう。

2. 不動産投資の知識を身につけようとしない

不動産投資を始める人の多くは、不動産投資会社に物件選定や管理を委託します。多忙な医師にとって、自分の時間を使わずに資産形成ができることは非常に魅力的です。

しかし、自ら学ぼうとしないと、知識のない投資家を狙う悪徳なグループのターゲットにもなりやすくなります。投資の最終的な責任は自分で負うことになるため、物件選定や管理を委託する場合でも、自分で不動産投資の知識を身につけることが欠かせません。

自分自身で不動産投資の仕組みや不動産価値の変動要因を理解し、将来的なリスクも含めて慎重に検討しましょう。医師としての本業が忙しくても、最低限の知識を身につけ、定期的に投資状況をチェックする習慣を持つことが、失敗や詐欺被害を避けるための鍵といえます。

医師が不動産投資で成功するためのポイント

医師が不動産投資で成功するためのポイントは、以下のとおりです。

1. 不動産投資の目的を明確にする
2. うまい話に飛びつかない
3. 信頼のおける不動産投資会社を見つける
4. 不動産投資会社以外の専門家にも相談する
5. 収支シミュレーションを十分に行う

それぞれ詳しく解説します。

1. 不動産投資の目的を明確にする

不動産投資を始める際には、以下のように投資の目的を明確にしておくことが重要です。

• 老後の資金確保
• 子どもの教育資金の準備
• インフレ対策
• 生命保険の代わり
• 節税対策　など

このような具体的な目標があることで、選ぶべき物件や適した投資戦略を決められます。しかし、なかには「見栄えがいいから」「かっこいいから」という理由で、都心のタワーマンションや新築のアパートを要望する人も少なくありません。

新築物件は価格が高く、家賃収入に対する利回りが低くなりがちです。見栄を理由に物件を購入すると、本来の投資目的からズレてしまう可能性があります。投資は感情ではなく、自分の目的に照らし合わせて、数字で冷静に判断することが大切です。

2. うまい話に飛びつかない

繰り返しになりますが、「お客様だけに特別にお伝えします」「絶対に儲かります」と言われて飛びつきたくなるような話でも、一度立ち止まって冷静になることが重要です。詐欺から資産を守るためにも、「自分にうまい話は来ない」と考えておきましょう。

迷った場合は不動産会社とは利害関係のない第三者に話をしてみて、客観的な視点から投資の妥当性を判断しましょう。

3. 信頼のおける不動産投資会社を見つける

信頼できる不動産投資会社を見つけることは、投資成功の重要な鍵となります。会社選びで欠かせないポイントは、以下のとおりです。

• 事業の継続年数：長年事業を続けている会社は、それだけ多くの顧客から信頼を得てきた証拠
• 実績と取扱物件数：これまでの販売実績や管理戸数が豊富な会社は、ノウハウの蓄積がある
• 上場の有無：上場企業は第三者によるチェック体制があり、透明性が高い傾向にある
• 口コミや評判：インターネット上の評価や、実際に利用した人の声
• アフターフォロー体制：購入後の管理体制やサポート内容の充実度
• 担当者との相性：質問への対応やレスポンスの速さ、無理な提案をしてこないなど

実際に複数の不動産投資会社と面談を重ねるなかで、信頼できるパートナーかどうかを慎重に見極めることが大切です。焦って決断せず、納得できる会社と担当者を見つけてから投資をスタートしましょう。

4. 不動産投資会社以外の専門家にも相談する

税理士など利害関係のない第三者に相談し、購入前に税務・キャッシュフローの前提を置いた試算やリスク整理をしてもらうことは有効です。特に医師の所得構造に詳しい税理士であれば、損益通算や減価償却、資産管理会社の設立などのシミュレーションを提示できる場合があります。

すでに不動産投資を行っている医師の先輩からの経験談も、貴重な情報源です。実際の経験に基づいたアドバイスは、書籍やインターネットでは得られない生の声として参考になるはずです。複数の専門家の意見を総合的に判断することで、偏りのない投資判断が可能になり、リスクを大幅に軽減できるでしょう。

5. 収支シミュレーションを十分に行う

収支シミュレーションでは、家賃収入だけでなく、以下のようなさまざまな支出項目を現実的に見積もることが重要です。

• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 保険料
• 空室率
• 家賃下落率　など

特に空室率は5〜10％程度を想定し、家賃も経年で下落することを前提にシミュレーションを行うなど、リスク許容度に応じた試算をすべきです。空室発生時の原状回復費用や募集費、金利上昇のシナリオなども考慮し、返済額の増加にどこまで耐えられるかどうかを想定したシミュレーションを出しましょう。

医師は本業が忙しく管理会社へ委託するケースが多いと想定されるため、管理手数料も確認が必要です。長期的なキャッシュフローを保守的に試算し、最悪のケースでも破綻しない計画を立てることが成功の鍵といえるでしょう。

実際に不動産投資で成功した医師の事例

「年金だけでは将来が不安……」そのような思いから不動産投資をスタートさせた歯科医師の大澤さん。最も忙しい研修医期間を終えた頃、不動産業界に勤める後輩から話を聞いたことがきっかけで不動産投資を始めました。

当初は空室リスクへの不安もありましたが、担当者に都度質問することで疑問を解消。複数の物件を購入して分散投資を行ったそうです。「購入後も全く手がかからず、普段通りの生活を送れました」と語る大澤さん。その後、子どもが生まれてお金が必要になった時期に、担当者から売却を提案されたといいます。

売却後も不動産投資の魅力を感じた大澤さんは、再び新しい物件を購入。「不動産投資を始めてから、経済や時事に関する情報にも興味を持つようになりました」と意識の変化もあったそうです。

「時間はないけれどある程度お金に余裕があり、大きな金額を投資に使いたくない方には、少額で始められるのでおすすめです」と、同じ医療従事者へメッセージを送っています。

【ご購入時データ】 年齢：30代 職業：歯科医師 購入件数：7件（区分） 購入年月：2019年4月（東京都5件）、2023年12月（東京都2件） 売却件数：5件 売却年月：2023年12月（東京都5件）

医師の不動産投資でよくある質問

医師の不動産投資でよくある質問は、以下の2つです。

1. 勤務医と開業医ではローンの融資に違いがあるのか？
2. 医者にとって不動産投資は副業に該当するのか？

1. 勤務医と開業医ではローンの融資に違いがあるのか？

勤務医と開業医では、融資条件に違いがあります。勤務医は給与所得として収入の継続性が評価されやすく、個人属性の面で説明がしやすい傾向があります。

一方、開業医は給与所得ではなく事業所得となります。直近2〜3期分の確定申告書・決算書などをもとに、収入の安定性や既存借入、事業の財務内容を含めて総合的に審査されることが一般的です。

開業医でも収入実績や財務の整合性が示せれば融資は可能ですが、必要書類や審査観点が増える可能性があります。

2. 医者にとって不動産投資は副業に該当するのか？

不動産投資は一般的に資産運用とみなされ、副業禁止規定には該当しないケースがほとんどです。ただし、公務員または公務員に準じる職や規模・収入・管理の実態によっては、副業や兼業として許可・承認が必要になる場合があります。 

たとえば公的機関に勤務する場合、不動産賃貸が一定規模を超えると「自営兼業」として申請・承認の対象となる可能性があります。目安として「5棟10室」「年間賃料収入500万円」が挙げられることがありますが、最終判断は所属先の規程次第です。

民間病院の勤務医の場合も、勤務先によって副業規定は異なるため、就業規則の確認が重要です。本業に支障が出ないよう管理業務は管理会社へ委託する、緊急対応体制や連絡フローを整えるなど、運用面の配慮も行いましょう。

参照：内閣人事局・人事院｜一般職の国家公務員の兼業について（Ｑ＆Ａ集）

医師は信用力の高さを活かして不動産投資を始めてみよう

医師は安定した高収入と社会的信用の高さから、不動産投資において有利な条件でスタートできる職業といえます。節税効果や融資の受けやすさ、管理の委託が可能な点など、多忙な医師にとって魅力的な投資手法です。

ただし詐欺リスクや空室リスクなど、注意すべき点も存在します。不動産投資の知識を身につけ、信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら慎重に進めることが成功の鍵となります。

自分の投資目的を明確にし、十分な収支シミュレーションを行ったうえで、医師という強みを活かした不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

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