不動産投資でコンパクトマンションを選ぶメリット・デメリットとは？
不動産投資を考えている方で、いま「コンパクトマンション」に投資することを考えている、もしくは「コンパクトマンション」という言葉を最近目にして気になりはじめたという方もいるのではないでしょうか。
本記事では「そもそもコンパクトマンションとは何？」「どういう特長・短所があるの？」という疑問に対して、その特徴、長所・短所や、不動産投資で物件を選ぶポイントなど、コンパクトマンションに投資するうえで知っておきたいことを解説します。
コンパクトマンションの定義とは？
コンパクトマンションの明確な定義はありませんが、不動産経済研究所の調査によると、以下のように定義されています。
- 住戸専有面積が30.00m² 以上50.00m²未満
- ワンルームとファミリータイプマンションの中間に位置する
- 単身者やDINKsがメインターゲット
参照：首都圏コンパクトマンション（専有面積30m²以上50m²未満）供給動向 2018（PDF）｜不動産経済研究所
コンパクトマンションはファミリー向けより小規模ですが、立地も良く、住居用として検討する人はもちろん、投資用もしくは将来の賃貸用に購入を考えている方にも人気が出てきています。
特徴や対象となる居住者について詳しく見ていきましょう。
コンパクトマンションの特徴
コンパクトマンションの特徴には次のようなものがあります。
- 立地：駅前、近くに病院や銀行そしてショッピングセンターなどがある利便性の高い場所
- 付加価値となる設備やサービス：宅配ボックス・セキュリティなどが充実。ジムやフロントサービスなどが提供されることも
- 規模：30m²〜50m²程度
- 物件種別：マンション
コンパクトマンションが対象とする居住者
想定されている主な居住者は、ワンルームでは満足できなくなった層、つまり独身の会社員・DINKsなどをターゲットにしていることが多いです。そのため趣向される設備も、グレードがあがる傾向があります。これは、コンパクトマンションを開発するデベロッパーがファミリー向けマンションのデベロッパーと同じであることも多いため、ファミリー向けマンションと同等の設備が使われることにもつながっています。
また単身者やDINKsは、通勤の利便性を重要視することも多く、都市部にある立地の良いコンパクトマンションが人気です。30m²〜50m²というサイズは単身者やDINKsには広すぎず狭すぎず、暮らしやすいといわれています。
コンパクトマンションが増えた背景
分譲マンションというとおおむね50m²以上で3LDK以上の間取りが主流でしたが、2000年ごろコンパクトマンションブームがまず起こりました。
コンパクトマンションが増えた背景には、「政策」「融資」「調達・建設」そして「社会でのニーズ」という大きなトレンドがあります。
次にそれぞれの背景について詳しく説明していきます。
政策面の背景
戦後の日本では成長期になると大都市への人口が集中する傾向がありましたが、1990年代後半から2000年代にかけても東京への転入超過が続きました。この頃、晩婚化と単身者の増加、バブル崩壊後による土地価格や低金利等の要因も重なり、ワンルームマンションが急増しました。
急増に対して、単身居住者の問題点として次のようなことが指摘されました。
- 単身居住者は住民票を移動しないケースが多いこともあり、住民税の収入につながらない
- 2年～3年程度で入れ替わることが多く、地域活動に参加する人を減らしてしまう
- ゴミ捨てや、騒音、放置自転車など居住者のマナーの問題から、近隣トラブルになりやすい
その結果、東京23区では条例等で以下のような規制が作られるようになりました。
- 最低限の専有面積を定める（多くの区で25m²以上）
- 一定数以上の専有面積の広い部屋を併設すること
ワンルームマンションだけを建設することはできず、一定以上の割合でワンルームではない広い部屋を設けないと建てられない決まりになっています。
融資面の背景
30m²以下のワンルームは、住宅ローンが使えません。多くの金融機関では「ワンルームマンションは投資用」もしくは「セカンドハウス」という位置づけのため、住宅ローンの対象外か、融資する場合は頭金を2割以上入れることなどが条件となっています。
ワンルームを買って居住するつもりでも、資金の調達方法が不動産投資ローンやセカンドハウス用ローンとなってしまうと、金利も高く、融資金額などの条件が変わってしまい、手が出なくなってしまう可能性も出てきます。
結果として、住宅ローンが使え、広さも適当な30m²～50m²くらいのコンパクトマンションが求められたのです。
土地の調達・建設の面での背景
大規模マンションはまとまった土地の確保が難しく、代わりにコンパクトマンションに注目が集まったという背景もあります。
居住者の属性の変化
以前は、家庭を持ってファミリーマンションや戸建てを持つという人生が一般的でした。
しかし未婚率が上がり出生数が低下し、晩婚化に伴い独身を選ぶ人やDINKsなど生活観も変化してきており、世帯あたりの人員数は減ってきています。
ファミリー向け分譲マンションへのニーズが小さくなる一方で、小規模な住居がフィットする層が増えています。
このような背景によって、2000年ごろ、コンパクトマンションが注目を浴びました。コンパクトマンションのみならず、首都圏における新築マンションの供給量が最も多かったのは2000年です（東京カンテイによると103,811戸供給、その後も9万戸台前後の供給が2005年まで続きます）。
不動産経済研究所による調査によると、2000年の首都圏のマンション供給量全体のうち約2.6％にあたる「2,448戸」がコンパクトマンションでした。その年以降シェアは増加、2009年に初めてシェア10％を超えます。しかしその翌年の2010年に戸数は増えるもののシェアの割合は減り、その後2014年まで戸数・シェアともにかなり下がるのですが、2015年以降は増加傾向です。
参考：マンションデータ白書 2009【速報値版】」（PDF）｜東京カンテイ
参考：首都圏コンパクトマンション（専有面積30m²以上50m²未満）供給動向 2018（PDF）｜不動産経済研究所
引用：首都圏コンパクトマンション（専有面積30m²以上50m²未満）供給動向 2018（PDF）｜不動産経済研究所
引用：2020年新型コロナウイルスの流行で人々の暮らし方が変わったことも加わり、再びコンパクトマンションに注目が集まっています。
居住と投資、どちらからも人気
コンパクトマンションは、自分たちの居住用以外に、投資用としても人気があります。
居住・投資の観点でのコンパクトマンションのメリット
入居者目線・オーナー目線それぞれの観点で、メリット・デメリットを整理してみましょう。
まずは、メリットから解説します。
入居者から見た、コンパクトマンションのメリット
入居者がコンパクトマンションを選択するメリットを紹介します。「立地」「生活空間」「共用設備」の側面から見ていきましょう。
便利な場所に住むことができる
街の中心地または駅近などに建っているために、交通機関が利用しやすく通勤・移動のストレスが減ります。また、ショッピング施設や金融機関・医療機関なども充実しているため、仕事・プライベートどちらも生活が充実するというメリットがあります。
会社の近くに住むことで家賃補助が出る会社も
会社によっては、会社からの距離や駅数が家賃補助の支給条件になっていることもあり、立地の良いコンパクトマンションに住むと金銭的なメリットを受けられる場合もあります。厚生労働省の令和2年就労条件総合調査（令和元年11月現在）によると、住宅手当の平均支給額は1万7,800円となっています。
間取りや設備のグレードが良く、部屋が快適な場合が多い
コンパクトマンションはファミリーマンションよりも面積が狭いけれど、生活空間の設計にはさまざまな工夫がなされています。
例えば、デッドスペースをなるべく省いて居住空間にゆとりを持たせる、ファミリータイプのマンションにある設備と比較しても遜色ないキッチン、広い収納スペースを備えるなど、決して使い勝手が悪いわけではなく、過ごしやすさや暮らしやすさが追求されています。
部屋を使い分けることができる
新型コロナウイルスの影響で、自宅にいる時間が増えたという方が一定数います。在宅勤務になったことで、これまで住んでいたワンルームマンションから、広い部屋に引っ越したいというニーズが生まれています。
いままでワンルームに住んでいた人にとっては、コンパクトマンションは生活空間と執務空間を区切って使えることとなります。
共用設備も充実
女性が安心して快適に住める
ここ数年は「女性が安心して快適に住める」というコンセプトで建てられたものが増えているため、内装や収納・水回りが充実し、24時間セキュリティや防犯カメラの設置がされているなど、セキュリティ面も強化される傾向にあります。
単身者向けの共用設備
宅配ボックスや24時間利用可能なゴミ置き場の設置など、単身者に付加価値の高い設備が充実しています。
不動産投資家観点でのメリット
コンパクトマンションへのニーズは今後も根強い
単身者やDINKs以外にも、一人親と子供の世帯、老後を迎えるにあたって便利な立地を求めて引っ越しを考える老夫婦なども、コンパクトマンションに住みたいと考える層として挙げられます。
私たちが暮らす場所として、住宅は必要なものです。都心の立地条件の良いコンパクトマンションは、今後も根強い需要が期待できます。
シニア層にも魅力的なコンパクトマンション
最近では郊外の戸建てを売却し、周辺に医療機関や公共機能が整い、設備・サービスの充実した都心のマンションに魅力を感じるシニア層も増えています。
今後の人口動態を見てもシニア層の独身世帯は増加傾向にあります。
人生100年時代といわれる中、60代～70代の方は、積極的に活動する傾向があり、健康面での「安心」と「アクティブ」な暮らしが両立できるコンパクトマンションへの関心が高まっています。
コンパクトマンションのデメリット
次にコンパクトマンションのデメリットを見ていきましょう。
入居者から見たデメリット
コンパクトマンションの特徴でもあるのですが、ファミリーマンションと比較すると面積が狭いということです。
また、大規模マンションでは財閥系の企業や有名ゼネコンが施工するマンションがある一方で、コンパクトマンションにはこのような建設会社が携わっていない物件もあります。
施工会社を気にする人にとってはデメリットに感じるかもしれません。
不動産投資家観点でのデメリット
土地形状や、平米単価で考えたときに割高になることも
都市部の駅前や便利な施設の周辺は建物も密集しているので、大きな建物は建てづらく、コンパクトマンションに利があります。しかし建てられる立地は限られており、立地が真四角な整形地ではないこともあります。
また、コンパクトマンションは設備や立地で付加価値をつける物件のため、単純に面積あたりの価格で考えると割高に見えてしまうこともあり得ます。
面積と立地が合っていないと、入居者探しに困ることも
住宅は、面積によって入居者が決まってきます。30m2の場合、子供のいるファミリー層では住むのが難しく、50m2前後の場合、単身者には大きすぎると感じる人もいます。
一方で、立地でも単身者に人気の立地、ファミリーなどに人気の立地があり、立地と住宅の規模をマッチさせないと、入居者集めや売却時の購入者探しに苦労する場合があります。
不動産投資用の物件を選ぶポイント
自分で住むのとは異なり、投資するために保有するのに適した物件はどんな物件でしょうか。
あくまでも第三者に貸すための家、資産価値を重視する
ご自身で住まわれる場合、家族との関係性や職場との距離など、自分たち特有の要因を考慮して場所を選びがちです。しかし不動産投資はあくまでも投資なので、できるだけ購入価格を抑えて、なるべく空室が発生しないような立地や物件を選ぶことが重要になってきます。
あまり自分の好みに走らず、不動産会社と相談しながら、将来にわたって資産価値がある住宅を購入することが重要です。
不動産投資には勉強も必要。まずはポイントを押さえよう
コンパクトマンションは、日本人のライフスタイルの変化に伴って今後も注目を集める住宅の一タイプであるといえます。投資するにあたっては、そのマンションがいつ頃建てられたか、またデベロッパーはどこであるかなど背景を知ることによって、マンションのグレードもある程度は把握することが可能です。
とはいえ、不動産投資の初心者の方であればそこまでの情報収集は難しいかもしれません。まずは不動産投資のサービスを展開する会社に資料請求をしたり、プロのアドバイザーに話だけでも聞いてみるのも一つの手です。
RENOSYでは、ワンルームマンションのほか、ニーズが増えつつあるコンパクトマンションへの投資もご提案しています。
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