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不動産投資は中古マンションがおすすめ! その理由とは

2020.09.30

不動産投資は中古マンションがおすすめ! その理由とは

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資の中でも注目を集めているのが、中古マンションへの投資です。「新築マンションのほうが建物も設備も新しくて人気なのでは?」と思う方もいるかもしれません。もちろん入居者にとっては人気かもしれませんが、投資は自宅の購入とは異なります。そこで今回は、不動産投資の売買市場で人気といわれている中古マンションの投資についてまとめました。

マンション投資は中古マンションを選ぼう

マンション投資を始める場合、新築か中古かで悩む方は多いでしょう。イメージとしては、新築のほうが最新設備できれいなので、入居者に人気があるだろう、そして維持費も新築ならばかからないだろうと思われるかもしれません。

しかし新しさを上回る魅力に気づく人が増えて、中古マンションを選ぶ人は増えています。

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか?
考えられるメリットは3つあります。

利回り

中古マンション投資の1つ目のメリットは、新築マンションに比べて購入価格が安くなるため、利回りが高くなることです。不動産投資はあくまでも「投資」です。投資金額をなるべく抑えることで利益が生まれることを考えると、近年上昇を続けていた不動産価格によって高すぎて手が出せなくなってしまった新築よりも、中古マンションの方が投資としては適しています。

新築マンションに比べて中古マンションはおおよそ7割で購入できるといわれています。しかし購入価格に大きな差があっても、家賃にはそれほど変化は出ません。家賃をそれほど下げなくても借り手がいます。

そのため、中古マンションを安く購入して、近隣の新築マンションと同程度の家賃を設定すれば、中古マンションのほうが多く収入を得られることになります。

【関連リンク】
【不動産投資の利回り計算方法を解説】実質利回りと表面利回りを確認しよう〜Excelテンプレ付き

入居状況の目安がつく

中古マンション投資の2つ目のメリットは、購入する時点で入居状況の目安がつくことです。新築マンションの場合は、空室状況や家賃滞納者がいるかどうかなどの判断はできません。

ですが、中古マンションならば、すでに空室率や入居者の状況がわかるので、過去のデータから良い物件かどうかを判断しやすくなります。

複数の物件を所有しやすい

中古マンション投資の3つ目のメリットは、購入価格が安い分、トータルで複数の物件を所持しやすい点です。新築マンションは購入費用だけでかなりの金額となるため、次の物件に手を出しにくくなります。

中古マンションは、初期投資が新築マンションより少ないため、ローンの返済計画のメドも立てやすくなります。つまり、次の物件購入に踏み切るハードルが低くなるのがメリットです。

【関連リンク】
不動産投資を始める理由はなんですか? 考えておきたい「2件目」以降のこと

中古マンションに投資する時のポイント4つ

中古マンション投資にはもちろんデメリットもあります。投資のデメリットをふまえ、失敗しないためにはどのようなポイントがあるのでしょうか?中古マンションに投資する時のポイントは4つあります。

大規模修繕の時期を確認する

マンションは、物理的に建物が経年とともに劣化していきます。管理組合で修繕積立金を新築当時から積み立ててはいますが、将来に値上がりする傾向は一般的にあります。そのため、中古マンション購入時に「修繕積立金は値上がりするかもしれない」と予想し、「いくらまで値上げに耐えられるか」のシミュレーションを行う必要があります。

購入前に物件の状態と大規模修繕が行われる時期をしっかりと確認しておきましょう。大規模修繕の時期は目安として15年ごとです。

地域のニーズに合った中古マンションを選ぶ

いくら物件価格が安く、利回りが良くても、入居者がいなければ利益は生まれません。学生街にファミリー用の物件があっても入居者は決まりにくいですし、逆にファミリー世帯の多い地域にワンルームマンションがあっても需要は少ないはずです。そのせいで空室率が高くて売り出されている可能性があることは理解しておかなければなりません。

大切なのは、その地域のニーズに合った物件選びをすること。事前に周辺環境を十分に確認しておきましょう。

信頼できる不動産会社を見つける

どんなに不動産投資の勉強をしても、細かい点を見落としてしまうことはあります。しかし、大きな投資ですから失敗するわけにはいきません。そこで重要になってくるのが不動産会社選びです。

物件の状態や周辺環境を熟知し、メリット・デメリットをきちんと説明してくれるような信頼できる不動産会社を見つけられると、中古マンション投資の成功に一歩近づけます。

中古マンションの売主が手放す理由を探る

利回りが良く、周辺環境や設備に問題ない物件ならば、売主は簡単に売ろうとはしません。売主には何かしらの売りたい理由があるはずです。たとえば、空室率が高い、物件の価値が下がったので損切りしたい、大規模修繕が近づいているので売ってしまいたいなど、さまざまな理由が考えられます。

売主が手放す理由を探り、それでも購入する価値のある物件かどうかを見極めるようにしましょう。

中古マンション投資のリスク

中古マンション投資を成功させるためには、投資リスクを知っておかなければなりません。ここでは、不動産投資のリスクではなく、中古マンション投資特有のリスクを確認しましょう。

新築や築浅マンションに比べると修繕費が多くかかる

中古マンションは設備がいつ設置されたものかわからないため、タイミングによっては購入直後に故障が発生するかもしれません。給湯器やエアコンなどの設備はオーナー負担であることが多いです。

故障しなくても、入退去のタイミングによっては劣化のために交換する必要も出てくるでしょう。そういった修繕費が新築マンションよりも早いタイミングでかかりやすいことは念頭に置いておく必要があります。

修繕積立金の値上がりの可能性

上記で述べましたが、修繕積立金の値上がりによって、キャッシュフローに変化が生じる可能性があります。値上がりしてから慌てるのではく、事前のシミュレーションを行いましょう。

不動産価格が下落する

一般的に、建物の価値は築年数が長ければ長いほど下がっていきます。ですから、地価相場が下がらないような立地を選ぶことがとても大切です。

ローンの返済途中で売却を検討する際に、売却価格でローンの完済ができないほど下落していたら、自己資金を持ち出してローンを支払うしかありません。

また築年数が経過していることにより、次の購入者が長期のローンを利用して購入できない可能性が生じるかもしれません。それにより購入者が狭まる可能性はあります。

耐震基準を満たしていない物件がある

築年数の長い中古マンションには、耐震基準を満たしていない物件があります。1981年6月の法律改正後に建築された建物は「新耐震基準」で建てられていますが、それ以前の物件は基準を満たしていない可能性があるので注意しなければなりません。ですから、1981年以前に建てられた物件は、耐震工事が適切に行われているかどうかを必ずチェックしましょう。

【関連リンク】
不動産投資はリスクが高い? 9つの代表的なリスクと5つの回避策

まとめ

中古マンション投資は、不動産投資を始める第一歩としては物件価格も抑えられハードルは低いといえます。とはいえ、投資である以上リスクはつきものです。リスクをうまく回避できるどうかで、中古マンション投資が成功するかどうかが決まります。たしかな「目」を身につけて、不動産投資を成功に導きましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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