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【自己資金100万円で不動産投資】メリット・デメリットと注意点を解説

2020.09.11

【自己資金100万円で不動産投資】メリット・デメリットと注意点を解説

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資は、資産運用を考える人が検討する投資の中の一手段です。一方で、多額の事業資金が必要というイメージが強く、知名度のわりには開始までのハードルが高い投資でもあります。

実は、不動産投資は100万円程度からでも始めることができます。近年では10万円から始めることもできます。手元の現金が少ない分、いくつかの注意点はありますが、ポイントをおさえてうまく運用できれば資産形成が可能になります。今回は「元手100万円からの不動産投資」を題材に、少額から始める不動産投資の特徴と注意点を紹介していきます。

自己資金100万円、不動産投資はできるのか?

「100万円では不動産投資は難しいのでは?」という意見もあるかもしれません。しかし、自己資金100万円からでも、不動産投資を始めることはできます。

具体的な方法は、不動産投資ローンを利用することです。不動産投資では、ローンを使って自己の保有する資産より価格の高い物件を購入することは一般的です。条件が揃えば最初の資金100万円でもローンを組むことができます。

少額で不動産投資を始めるときは、物件の購入には頭金を投入せず、物件価格全額を借入れるフルローンを利用する方法がしばしばとられます。もちろん購入後は、空室リスクや金利の増加などのリスクに備えるため、手元に事業用資金を確保しておくことは必要となります。

物件購入後の費用について、詳しくは「不動産投資の初期費用はいくらかかる? 資金が少なくても始められる方法とは」をお読みください。

自己資金100万円で不動産投資をするメリット

少額の資金で高い収益を得られる

100万円で不動産投資をする醍醐味ともいえるのが、高い収益を得られることです。株取引などの一般的な投資方法では、収益は投入した資金に応じた量になります。資金が少額であれば、利益も相応の金額に留まります。

しかし、不動産投資では金融機関から融資を受けることが可能なため、手元の資金が100万円でもそれ以上の価格の物件を購入でき、相応に高い収益を得ることが可能です。このように、借入れにより自己資金より大きな金額の物件を扱うことを「レバレッジ」と呼びます。

早いうちから投資を始めることができる

資金が少ない場合もレバレッジ効果により不動産投資を始められるため、早期に効果的な資産形成を始めることが可能です。不動産投資に利用する資金が少なくすむため、お金を貯める期間が短くてすみ、より早く収益を得られます。

1年で100万円貯められると仮定すると、100万円貯まってから投資を始める場合と500万円貯まるまで待った場合を比べると投資開始までの差は5年。100万円貯まった時点で始める方が、4年早くローンも完済できることになりますし、400万円は別の種類の投資にまわすこともできます。ローンや経済情勢も絡んできますが、早めに始めた方が収益も早く得ることができるでしょう。

自己資金100万円で不動産投資をするデメリット

ローンの審査に通りづらい

物件価格全額を融資してもらうフルローンでの融資を金融機関がどう評価するかは、まず投資対象の不動産の事業性の評価と、加えてオーナーとなる人の職業や資産状況によります。

中古のワンルームマンション投資の場合、年収500万円以上のサラリーマンならばフルローンの審査は通る可能性が高いですが、職業によっては頭金を要求される場合があり、頭金を用意できない場合は、100万円の資金だけではローンの審査で落ちてしまう場合があります。

金利変動のリスクが大きい

頭金を入れた場合とフルローンを比較すると、頭金を入れた方が借入金が少なくなる分、金利変動による返済額の増加は比較的少額ですみます。フルローンが前提となる不動産投資では、金利の上昇による影響を受けやすい点に注意してください。そのため、金利変動のリスクもあらかじめ折り込んだうえで物件を選べるとベストです。

借入金が大きくなるためキャッシュフローが悪化しやすい

100万円の自己資金による不動産投資では、頭金を投入した場合と比較すると収入に対する支払いの割合が大きくなります。そのため、キャッシュフローが悪化しやすいという弱点があります。

同じ期間、同じ金利でも借入額が大きくなるほど支払いの月額は大きくなるからです。ひとつ例を挙げて考えてみましょう。

【借入額の差による月の返済額の違い】

返済期間30年、利率2.5%のローンを利用した場合、フルローンと頭金500万円との借入額の差による月々の返済額は以下のようになります。

返済額

  • 2,000万円の融資を受けた場合:79,024円/月
  • 1,500万円の融資を受けた場合:59,258円/月

以上の条件だと、借入金額が500万円違うと月の支払いに2万円近くの差が出ることが分かります。借入れた金額次第では、毎月の収支がほぼゼロになることもあります。

自己資金100万円で不動産投資をするおすすめの方法は?

実際に自己資金100万円で不動産投資をする場合、どのような投資方法が考えられるのでしょうか。選択肢となる投資対象を確認していきましょう。

区分マンションを購入する

100万円で始める不動産投資としては、区分マンションの購入がひとつの選択肢となります。区分マンションとは、部屋単位で販売しているマンションのことです。区分マンションを運用して家賃収益を得る不動産投資を「区分マンション投資」とも呼びます。

区分マンション投資は以下のようなメリットが存在し、自己資金100万円からでも始めやすいのが特徴です。

【区分マンション投資のメリット】

  • 一棟マンションと比べて手の届きやすい価格である
  • 修繕費用や管理費用が一棟所有より少ない

一方で、一室のみの所有だと空室リスクに備えられないという欠点も存在します。借り手が見つからないと一気に収支がマイナスに傾くため、複数戸所有するなど何らかの方法でリスクを分散する必要があります。

不動産投資ファンド(J-REIT)の運用

レバレッジは効かせられませんが、少額の不動産投資であれば、J-REITの運用も視野に入ります。J-REITは金融商品の一種で、投資信託に近い性質の投資商品です。投資家の資金で不動産を購入してプロが運用し、収益を投資家に分配します。

現物の不動産投資とは毛色の異なる投資で、賃貸経営と比較すると以下のようなメリットがあります。

【J-REITを選ぶメリット】

  • ローンを組む必要がない
  • 不動産を所有することで発生する経費がかからない
  • 現物不動産よりすばやく売却できる

現物を自分で購入するのは怖い、少ない資金でリスクを抑えて投資したい方におすすめです。

価格100万円の物件は避けた方が良い理由

「自己資金が100万円なのだから、100万円の物件を買えば良いのでは?」と思う向きもあるかもしれませんが、これは不動産投資初心者にはおすすめできません。

投資用不動産の価値は価格に直結しているため、激安物件というのはそれなりの問題を抱えていることが多いからです。

【激安物件に考えられるデメリット(一例)】

  • 修繕前提であり結果として費用がかかる
  • 事故物件だった場合、入居がなかなか決まらない
  • 賃貸需要が見込めないエリアの物件の可能性

不動産投資に慣れている方の中には、このような激安物件を狙って利益を出している方もいますが、初心者向けの投資対象とはいえません。貴重な資金を無駄にしてしまう危険があるため控えた方が無難です。

おさえておくべき注意点

100万円で不動産投資を始める場合、事前に確認しておく注意点が存在します。次に紹介する2点は、物件選びの前に必ずチェックしておきましょう。

購入前に物件のキャッシュフローをよく確認する

キャッシュフローがどの程度になるかは綿密に計算する必要があります。キャッシュフローがいくらかは、以下のように計算できます。

キャッシュフロー(手残り現金)= 家賃収入 − 支出 − ローンの返済額

キャッシュフローを計算する際は、空室リスクなども考慮した家賃収入の見込み額と、毎月払う経費を整理してください。また、毎月の費用のほか、物件の税金や修繕費など、年間~数年に一度発生する費用も盛り込むと、より実態に即したシミュレーションが可能です。

100万円で始める不動産投資は初期に投資する資金が少ない分、毎月の返済に関して、支出に耐えられる利回りが期待できるのかを確認したうえで、物件を選定し購入することが大切です。

まとめ

100万円から始める不動産投資は、ローンの返済額が増えるというデメリットもあります。運用を始める前には、さまざまなリスクを見込んだ運用計画を立てるようにしましょう。そのうえで、リスクに耐えられるだけの収益が得られるかどうかを基準に物件を選ぶと失敗しにくくなります。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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