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2021.05.13

実は年収500万円サラリーマンに最適な不動産投資。株や投資信託との違いを知って分散投資しよう

実は年収500万円サラリーマンに最適な不動産投資。株や投資信託との違いを知って分散投資しよう

新型コロナによる社会変化などから20〜30代の投資熱が高まった今、「不動産投資」が選択肢として視野に入っている方もいるかもしれません。資産形成をするうえで、不動産投資がほかの投資とどう違うのか、必要な資金やリスクについてご紹介し、ポートフォリオの1つに組み入れられる人はどのような人かを解説します。

不動産投資は初心者でも始めやすい

これから投資を始めようとする方の中には、「投資は難しい」「かけたお金を失いたくない」「失敗したくない」と心配が先立つ人もいます。難しい・怖いという不安を払拭するためにも、仕組みを理解したうえで取り組み始める必要があります。

不動産投資の仕組み

不動産投資の仕組みはシンプルです。購入した不動産を第三者に貸して、その賃料収入を得ます(インカムゲイン)。

不動産投資の場合、不動産価格が企業の株価のように日々大きく変動するということはあまりありません。不動産価格は月日の経過とともに一般的には下がっていきますが、それでも例えば2,000万円の不動産が翌月に0円になるということはほぼ起きません。

家賃についても、日々上下するというものではなく、契約期間中は一定であることが一般的です。そのため収入金額がある程度計算できる「先の計画が立てやすい」投資となります。

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新型コロナで家賃はどうなった? 不動産賃貸市場の動向レポートPART2

不動産投資は、「入居者募集や家賃を滞納された際の対応が必要なのでは?」という心配をする人もいます。不動産の管理は、管理会社に業務を委託することができます。専門家に業務を委託することで、大家業を突きつめるのではなく「資産を増やす一手段として」投資を行うことが可能です。

日々価格の動向を気にしたりせず、入居者との連絡など管理を業務委託することで、不動産投資は「手間のかからない投資」とすることができます。1年に1度の確定申告はありますが、ほぼ「ほったらかし」でよい投資といえます。

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不動産投資とは?初心者が知るべきメリットや魅力、仕組み、運用方法

そのほかの「ほったらかし投資」の場合

投資信託(インデックス投資)

「ほったらかし」という観点では、投資信託のインデックス投資も「ほったらかし投資」として広く認識されています。投資信託は資産運用の専門家が投資家から資金を集めて利益を出すことを目的に運用される投資ですが、インデックス型の投資信託は、日経平均株価やダウ平均株価など「株価指数」とよばれる株価の動きを表す数に連動することを目指して運用されます。

多くの投資家からお金を集めてさまざまな投資先に投資しているため、個人でそれらを買おうとしても到底無理な範囲を網羅することが可能となります。

海外株式か国内株式か、または債券なのか、どの市場に投資しているものを選ぶか、手数料は安いか、運用純資産残高は増えているかなどを考慮して商品を決めたら、基本的には日々の運用に気をもむ必要はなく、長期で運用することが可能となります。

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不動産投資はローンを組める

不動産投資は、元手のほかに活用できるものがあります。それは投資をしようとする人の「信用力」です。上場企業に勤務する「年収500万円以上、勤続3年以上」のサラリーマンなどは信用力が高いとみなされ、元手をそれほどかけずに不動産投資をスタートすることが可能となります。

不動産投資がほかの投資と大きく異なるのは、投資対象である不動産を購入する際に「不動産投資ローン」というローンを利用できる点です。銀行に「投資信託をしたいのでお金を貸してください」といっても融資はおりません。しかし、不動産は土地と建物が「モノ」として存在することで、銀行はその不動産を担保にして融資をしてくれます。

このことによって不動産投資は「レバレッジが効く」投資となります。不動産の価格は安くありません。東京都心の中古ワンルームマンション1戸がおおよそ2,000万円という価格です(参照:RENOSYマンスリーレポート)。

不動産投資のレバレッジ

不動産投資ローンが組める場合、ローンを活用することで、2,000万円よりもはるかに少ない元手で投資を始めることができます。例えばRENOSYでは、初期費用として50万円で始められるケースがあります。

家賃83,000円、23区内にある中古マンションを、初期費用として50万円、融資金額2,000万円を変動金利1.9%、返済期間35年という条件でローンが組める人がいたとします。この場合、自己資金は50万円で不動産投資がスタートでき、83,000円の家賃収入を毎月得ていきます。

融資のない投資だと、自分の元手を使って2,000万円の物件を購入することになります。「2,000万円という元手」を自由に使える人は多くはないので、取り組みやすい投資とはいえなくなります。

現金で始める場合と比べると、1/40の自己資金で同じ投資効果を得られる、言い換えると自己資金の40倍の投資ができる、つまりレバレッジ40倍の投資を実現できます。

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不動産投資のレバレッジ効果!メリットを理解しよう

もちろん借りたお金は、毎月返済していく必要があります。ただ毎月の返済も、自己資金で返済するのではなく、入居者から入金される家賃で支払うという仕組みになっています。

長期運用で考える不動産投資

不動産投資は、不動産を短期間で売買して利益を確定させるタイプの投資と考えるよりも、不動産を持ち続けて35年のローン完済後も家賃収入を得続けることができる長期運用を前提に考えることが多い投資です。そのため長期運用中には、自己資金を使う場面もあります(固定資産税、空室時、入退去時、設備故障時などのタイミング)。

ただ運用中に費用がかかることはあっても、不動産投資ローンを組んで始めることができる不動産投資は、不動産価格と比較すると自己資金がそれほどかからず運用ができるのが特徴といえます。

融資を希望する人の年収や勤務先などによっては、初期費用も含めた金額を融資する金融機関もあり、そうなるとさらにレバレッジを効かせることができます。不動産投資ローンが組める人は、上場企業に3年以上勤務している年収500万円の人と一般的にいわれています。

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【初心者向け】不動産投資に最低限必要な元手はいくら?

なおレバレッジの効く投資は不動産投資以外にもありますが、株価など価格変動が大きくなる投資はリスクも高い部類に入ります。例えば証券会社では、株式の信用取引を始めるとき「証拠金」を預けると3.3倍の金額まで取引ができます。取引を行うためには、委託保証金30万円以上を預け(委託保証金率も約定代金の30%以上)、運用中に損失が発生すると追加の証拠金も必要となります。詳細は下記記事をご覧ください。

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株、FX、ブルベア投信、不動産投資。レバレッジ活用のリスクとは?

気になるリスク

投資を行う前には、リスクについて理解しておく必要があります。投資においてリスクは「危ない」「避けるもの」という意味ではなく、得られるリターンの幅を意味します。

100%成功する投資はありません。そのためにも、1つの方法で運用しようとするのではなく、「分散」という考え方が重要になります。投資先を「現金」「インデックス型の投資信託(株式)」「純金積立」「不動産投資」などと分けることでリスクが分散され、トータルで資産総額を増やすことにつながるとされます。

リスクとリターンの関係は一般的に次に示すようなイメージで語られます。投資を行う際は、リスクとリターンを把握したうえで1つの方法に限定せず、分散投資を行うことが重要です。「投資信託」と一口にいっても、投資先も運用方針もさまざまなので、ハイリスクな商品もローリスクな商品もあります。

ローリスク・ローリターンの投資とは

得られるリターンが少ない、不確実性の度合いの幅も小さい、つまりリスクも小さいものはローリスク・ローリターンの投資となります。増えないけれど減ることもない預貯金や日本国債などが該当します。一般的に、投資先によって利益が出る時期と損をする時期は異なり、景気の良くない時に収益が出やすいのは債券といわれています。

株式投資やFXはハイリスクに分類される

個別の株式投資やFXは、高いリターンが期待できる分、リスクも高くなります。FXは証拠金を預けその25倍までの金額で投資ができます。レバレッジをかけることで投資金額が大きくなり、その分リスクも高くなります。

不動産投資がミドルリスクといわれる理由

不動産投資は、株式投資やFXほどの高いリターンは期待できないけれど、しかし預貯金や債券よりは高いリターンが期待できるので、ミドルリスク・ミドルリターンといわれることが多いです。リスクは預貯金や債券よりは高いけれど、株式投資やFXよりは低くなります。

不動産投資の中でもリスクとリターンの関係度合いはさまざまです。例えば地方の人口が少ない地域の不動産価格は安く、家賃は物件価格に比例して下がるわけではないので利回りは高い傾向となります。この不動産を購入し入居者が絶え間なくいれば高いリターンを得られることになります。

しかし入居者がつかなくなれば、リターンが得られなくなります。都市部の不動産は高いので、利回りも低くなる傾向です。しかし入居率は地方よりも高いので、地方よりリターンは低いけれどリスクも低いということになります。

投資商品のリスクとリターン

不動産投資は本業に支障なく続けられる

例えば「60歳までに5,000万円貯める」という目標を達成させるために、不動産投資は選択肢として適切でしょうか? 投資をがんばるために時間を割かなくてはという心配は、不動産投資に関してはそれほどいりません。

不動産投資は、先ほど述べた通り日々の価格変動はなく、また管理業務を委託することで、日々やることというのはほぼ発生しません。そのために日々の生活や本業に支障をきたすことがありません。

一方で、取引市場が開いている時間、株価や為替相場は変動します。株式投資やFXに真剣に取り組もうとすると、値動きが気になってしまい、本業の仕事に集中できなくなってしまいます。

不動産投資で得られる利益は?

不動産投資といってもさまざまな種類があります。東京23区など都市部の中古ワンルームマンションで得られる利益はどのくらいでしょうか。不動産投資は数十年にわたる長期間の投資で、始めた直後からもうかる短期投資ではなく、ローンを完済後に毎月の家賃が収入となるため「将来の年金にプラスするもの」「保険」というイメージに近いです。

そして不動産投資ローンを組む際に、団体信用生命保険という保険に加入します。もしご自身に死亡など万が一のことが起こると、ローンは完済された状態となります。残されたご家族には、ローンを返し終わった不動産という資産が残ることになります。

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「不動産投資は生命保険の代わりになる」その意味は?

東京都内の期待利回り

投資を行ううえで投じた元手に対してどれくらい収益があったかを示す数値に利回りがあります。不動産投資ではひとつとして同じ不動産は存在しないので、利回りも一定ではありません。一般財団法人 日本不動産研究所の第43回「不動産投資家調査」(2020年10月現在)(PDF)の調査によると、投資家が期待する利回りがどれくらいかがわかります。

東京では、城南地区で4.2%、城東地区で4.4%を期待利回りとするという調査データとなっています。この数値は近年下がってきており、それは不動産価格の高騰とも関連があります。

投資を始める前に知っておきたいこと

投資は無計画に行うものでなく、目標があったうえで行うものです。例えば28歳の人が、「老後資金として、60歳までに5,000万円貯めよう」という目標を立てたとします。このゴールに向けて、どのような投資方法があるかを検討することになります。

給与から生活費等をマイナスして、投資目的のために月々投資にまわせる現実的な金額がわかると、期待したい利回りなども見えてきます。

なお投資を始める前には、イザというときのために生活費数カ月分に相当する貯金ができていることも必要です。

投資に必要な資金はどれくらい?

コツコツ現金で貯める方法だと、「60歳までに5,000万円」の目標だった場合には毎月約13万円ずつ、32年間ずっと貯金し続けなければいけない計算です。生活費を切り詰めて貯められるときもあるかもしれませんが、そう遠くない未来に結婚資金や家を買う資金などが必要となってくる年齢でもあります。

例えば目の前の「結婚資金」を貯めながら、「老後のために月々13万円の貯金」を平行することはおそらく難しいでしょう。そこで、資産が増える方法を探すことになります。

金融商品の一部は100円から始められる

投資は、いざ始めようというときに元になる資金、元手(元本、元金、種銭など)が必要となります。「投資をどんどんやって資産運用したい」と思っても、投資を行うための元手がないことには投資はスタートできません。「好きな衣料品ブランドの会社の株を買いたい」と思っても、高くて買えず投資できないということもあります。

この元手は、いくらあったら始められるでしょうか。「失敗するのは怖い」「初めての投資なので最も少ない元手でやりたい」という場合、100円が選択肢として入ります。証券会社によって100円から買える投資信託があります。

一口に投資信託といっても、株式に投資する商品や債券に投資する商品など、その数は6,000ほどあります。気になる商品を100円で試しに何種類か購入してみるのは、投資入門としてはありでしょう。

目標に合わせた元手も必要

100円で投資信託を始め、自分が投資に使った100円がどう変化するかを実際に体験することで、例えば「年率リターン3%」という数字や「運用管理手数料・信託報酬0.1144%」が何を意味するのか理解できるようになり、「投資とは」が実感できるでしょう。

ただ体験してみて気づくのは、投じる金額が100円という少額では、何年経っても資産総額は増えないということです。100円を月々積み立て、32年間継続しても元本は38,400円、年率3%だとして利息を含めた元本との合計は7万円弱にしかなりません。目標金額を実現させるために100円では足りないと、資産を増やすための適切な元手の金額感もつかめるようになるでしょう。

資産形成の一つとして、ローンを活用して不動産投資

不動産投資ローンを組むことによって、自分の資金をそれほど使わずに大きな不動産を手にし、将来に向けた資産形成が可能となる不動産投資は、「元手をほかの投資にまわせる」という点で、運用できる人ならば採用してもよい方法ではないでしょうか。

元手分だけ運用が可能となる投資信託など、月々投資にまわせる金額には限りがあるので、不動産投資はレバレッジの効く投資として、資産形成の一つとして組み入れ、分散投資として活用できるといえるでしょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。

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