賃貸管理会社の仕事とは〜入居者が早く見つかり、オーナーも満足できる会社の探し方
所有している物件を誰かに貸したい。賃貸管理会社に頼んでいるけれど委託先を変えようかと考えている。不動産オーナーになったばかりでまだ「不動産管理」についてぼんやりしている。このようなときは、「賃貸管理」にはどのような業務があり、どのようなサービスがあるのかを確認しましょう。
賃貸管理とは
まず賃貸管理とは、所有する物件を第三者に貸すときに発生する、入居者に関わる業務全般です。大まかには、次のような業務内容です。
- 入居者の募集
- 賃料の管理、滞納時の対応
- 賃貸中に発生した設備などの故障や苦情などへの対応
- 更新の手続き
- 退去の対応。退去時の立会いや費用の精算、修繕対応など
賃貸管理は、入居者の生活とともに24時間、いつでも発生する可能性のある業務です。専門知識も必要となります。
物件を所有すると、その物件の賃貸管理を自らで行うのか、賃貸管理会社に業務を委託するのか、を考えることになります。
賃貸管理の方法は大きく分けて3つ
賃貸管理をする方法は、大きく分類すると、次のの3つに分類できます。
- 自己管理
- 委託管理
- サブリース
自己管理
オーナー自らが管理する「自己管理」の場合、オーナー自身が物件に関する業務を全て行います。
入居者と直接やりとりすることで、満足度やニーズをオーナー自ら把握することができます。
管理会社に支払う費用はないので一番費用を抑えることができますが、一番時間と手間のかかる方法でもあります。
委託管理
賃貸管理会社に管理を任せる方法です。賃貸管理のどの業務を委託するかは賃貸管理会社によって、または依頼するサービス内容によってさまざまです。
オーナー業を本業ではやらない人、不動産を所有しはじめたばかりの人、管理する物件数が多い場合におすすめの方法です。
サブリース
賃貸管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、第三者へ転貸する方法です。
オーナーは、「入居しているかどうか」を気にすることなく、毎月手数料をマイナスしたあとの賃料を受け取ります。入居率や入退去のときの心理的な煩わしさがありません。
賃貸管理業務の中身とは
ここからは、賃貸管理業務の中身を詳しく見ていきます。
不動産オーナーにとっては、「入居者を絶やさないこと」がもっとも重要です。退去者と次の入居者の間をいかに短くするか、は不動産経営的には重要なポイントとなります。
賃貸管理で、入居者の募集から退去までの流れは次の通りです。
- 空室募集（リーシング）
- 入居審査
- 契約締結
- 家賃管理
- 契約更新
- 解約精算
上記のような内容が主な業務として挙げられます。どれも賃貸管理では重要なものです。一つずつ見ていきましょう。
空室募集（リーシング）
すでに賃借人がいる物件を引き継いで賃貸管理をする場合を除き、基本的には空室を埋める業務から始まります。
いかに素早く次の入居者を見つけるか、が賃貸管理業務では重要となります。
どこに空室情報を公開・掲載すれば希望者が集まりやすいのか、どんな打ち出し方をすればいいのかなど、ノウハウがないと難しい部分でもあります。
賃貸管理会社は培ったノウハウを基に空室期間を短くし、可能なかぎり早く入居者を集めます。
入居審査
入居者希望者が見つかったとしても、誰にでも貸し出せるわけではありません。滞納リスクは高くないかなど、独自のノウハウを用いて、入居希望者の審査および連帯保証人の審査等を行い、入居を受け入れるかどうかを審査します。
契約締結
入居していただいても問題ないとなった場合は、賃貸借契約の締結を行います。賃貸契約を賃借人と賃貸人の間で結ぶため、契約書類の作成から締結までを行います。そして保険への加入手続きなども行います。また、入居ルールなどもこのタイミングで入居者へ伝えます。
家賃管理
毎月家賃が振り込まれているかを管理します。集金した家賃をオーナーに決められた日に定期的に送金する業務も含みます。
入居者審査をしたうえでも、滞納が発生する場合があります。特に入居直後は、自動引き落としが設定されないなど、入居者が意図せず振込がされないという場合もあります。
滞納が発生してしまうと、回収業務には多くの時間と労力が必要となります。そのため、滞納が発生しないように、適切なタイミングでしっかりと家賃管理をしていく必要があります。
契約更新
契約期間の終了が近づいてきたタイミングで、契約更新の意思確認を行う必要があります。更新継続を入居者が希望する場合は、契約更新の手続きを行います。同時に保険などの手続きも行います。
定期借家の場合は、期間が満了する1年前から6カ月前までの間に賃借人に対して、期間満了が来たら契約終了となることを通知する必要があるため、契約更新管理は非常に重要な業務となります。
解約精算
契約が満期で終了になる場合など、退去の連絡があった場合、退去の手続きを行います。解約精算の手続きは、解約手続きから、退去の立ち会いや検査、敷金精算業務、原状回復のための修繕、清掃などの発注業務も含まれます。
このように賃貸管理業務の内容は多岐にわたり、これを複数物件持っていた場合個人で行うのはかなりの時間を要し、難しくなります。
賃貸管理の手数料相場
基本的に賃貸管理で管理会社に支払う手数料は、家賃の数パーセントとなるのが一般的で、5〜10％に収まるようです。例えば、家賃が25万円であれば、12,500〜25,000円が賃貸管理手数料となります。
当然、手数料は低ければ低いほうがよいと思われるかもしれません。ですが、手数料だけ見て賃貸管理会社を決めるのはいい方法とは言えません。
賃貸管理会社によって強みとしているポイントは違いますし、管理の範囲も違います。自身が任せたいと思っているポイントと手数料を見比べて総合的に判断することが必要です。
賃貸管理会社を見極める際の5つのポイント
賃貸管理業務は多岐にわたるため、会社を見極めるときにいくつか確認したいポイントをご紹介します。
何日で借主が見つかる？ 募集・集客力は強いのか［ポイント1］
何よりも一番大事なのは、お客さん（借主・入居者）を集める力が強いかどうかです。
今は、データからもわかるように、内見をしないで家を探す人も増えています。どこで探しているのかというと、インターネット上にある情報です。
いかに自分の所有する物件を、インターネット上での露出の機会を増やしてくれるかをしっかりと見極める必要があります。
賃料査定は適正か［ポイント2］
適正な賃料設定ができるかも非常に重要です。高すぎれば、お客さんは見向きもしてくれませんし、安すぎればオーナーの手元に入ってくる家賃が減ってしまいます。
適正な賃料は、似たような物件を多く仲介・管理しているかである程度見極められます。多くの実績があれば、ノウハウもあるため出しやすくなるでしょう。
会社、担当者は信頼できるか［ポイント3］
不動産の賃貸管理を委託するということは、その関係は長期間となります。
オーナーの希望をくみ取りつつ、安定的な賃貸経営をサポートしてくれるか、担当ごとに対応に差がないか、コミュニケーションはとりやすいかなど、信頼できるかも重要となってきます。
また、会社が財務的に信頼できるのかもチェックしておいたほうがよいでしょう。実際に倒産したとなると、次の管理会社を探すまでの間、家賃集金をどうするかなど、日々行わなければいけない管理が発生し、自らが対応しなければならなくなることも考えられます。
出口戦略に強いか［ポイント4］
日々の賃貸管理とは異なりますが、物件の出口戦略に強いかも選ぶポイントの一つとなります。オーナーは賃貸に出す以外にも、売却してキャピタルゲインを得るという方法もあります。その際に、同じ会社でそれが実現できれば、手続きも簡略化できます。場合によっては別の会社に依頼する場合と比べると、手数料も抑えられるかもしれません。
管理内容に見合った手数料か［ポイント5］
前述した通り、賃貸管理の手数料は5〜10％が相場です。安ければ安いほうがよいというわけではなく、上記をしっかりと満たしたうえで手数料に見合っているかをしっかりと検討しましょう。
賃貸管理会社に関するよくある質問
Q. 入居率はどれくらいあれば良いのか
入居率とは、その賃貸管理会社が管理している物件の入居率となりますので、100％に近ければ近いほどよいでしょう。
Q. 家賃滞納などの対応もしてくれるのでしょうか
賃貸管理会社によってさまざまです。管理委託契約をよく確認しましょう。
委託内容に含まれていれば、賃貸管理会社はリスクを抑えるために、事前に入居者の属性情報からリスク管理を行い、滞納が起こらないような人を入居させるように努めます。
また家賃滞納があった場合にも、回収業務を行います。
Modern Standardの賃貸管理業務の特長
ここからは、「Modern Standard（モダンスタンダード）」の賃貸管理業務の特長を紹介します。
「Modern Standard」は高級マンションに強いサービスです。「賃貸管理」業務も行なっています。
「Modern Standard」の賃貸管理サービス内容は厳密には複数ありますが、サービスの特長としては、
- 集客力：自社サイトは月間100万以上のアクセス
- 認知度：高級エリアでの業界トップレベル
- 適正な賃料査定：約2,000件／年の仲介実績
- サポート力：多様化する要望もワンストップ
- 出口戦略：賃貸も売却もどちらも対応可能
- 短期賃貸も可：急な出張・転勤でも対応可
の6点が挙げられます。
「Modern Standard」は、Googleなどの検索エンジンで、検索結果上位表示を多数獲得できており、お部屋を探すお客様を圧倒的な集客力で獲得することができます。また、売却にも強いので、その物件を「売却したい」と思ったときでも安心してご相談いただけます。
都心エリアの高級物件をお持ちの方は、「Modern Standard」の賃貸管理サービスページをぜひご覧ください。
賃貸管理は、「どれだけ早く借主を見つけることができるか」、そして「賃貸管理以外の出口戦略に強いか」が重要です。
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