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不動産投資

お部屋選びは変化している!? 最新の入居者ニーズと選ばれる間取りを徹底解説!

2019.10.04

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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マンション投資の成否を分ける鍵の一つに、入居者のニーズに合う物件であるかという点があります。自身が住まうマイホームと、マンション投資の物件選びの違いは、ここにあります。「入居者の気持ちになって選べばいい」とはいっても、ターゲットが社会人なのか、学生なのか、どのような意向があるのか、実際に細かい部分までを客観的につかむのはとても難しいことです。その上、入居者のニーズは、ライフスタイルや価値観の変化、設備の進化や浸透状況、流行などにより年々変化をしています。最新のお部屋選びの傾向についてみてみます。

見学物件数、不動産会社への訪問数は過去最少

今回は、株式会社リクルート住まいカンパニーが発表した「2018年度賃貸契約者動向調査(首都圏)」を基に、最新の入居者のお部屋選びの傾向について解説します。

同調査によると、部屋探しの際、不動産会社の店舗へ訪問する件数は平均で1.5店舗、見学する物件数も、2.8件と過去最少、10年前と比較して2件減り、長期的な減少傾向が進んでいます。インターネットやスマートフォンの普及により、物件選びは、ポータルサイト等で行った上で不動産会社の店舗へ訪問していることがわかります。

見学する物件数の減少傾向からは、候補物件はポータルサイト等で吟味し絞り込み、物件の見学は最終判断のための現地確認となりつつあることがうかがえます。ポータルサイトに掲載される情報によって入居者は候補に入れるかを判断し、検索条件にひっかからなければ、候補に挙がることすらない場合もあるといえるでしょう。

そのためマンション投資で入居者募集を行う際には、物件を実際にポータルサイト上で検索し、どのような条件なら入居者の目に留まるのか、競合物件にはどのようなものがあるのかをチェックした上で、家賃設定や諸条件を検討することが重要になります。

写真の点数を増やしより多くの情報を掲載したり、魅力ある物件とアピールできるような写真の撮り方をしたりという工夫が、入居するか否かの判断に大きく影響してきていることがわかります。

世帯別にみてみると、不動産会社の店舗訪問数は、ひとり暮らしの学生が2.1店舗と最も多く、ひとり暮らしの男性社会人が1.2店舗と最も少ない結果です。見学した物件数については、ひとり暮らしの社会人女性が3.0件、2人入居が3.1件と多く、ひとり暮らしの社会人男性が2.3件と最も少ない結果となっています。

このことから、一人暮らしの社会人男性は、よりポータルサイトを中心に物件選定を進める傾向があり、ひとり暮らしの社会人女性や2人入居の女性は、選定した物件を実際に見て比較した上で選ぶ傾向が高めであることがわかります。

決め手は「家賃」、最もあきらめたのは「築年数」

何を決め手に部屋を決めているかをみてみます。

部屋探しの際に最も決め手になるものは「家賃」、最も影響を与える項目として「路線・駅やエリア」が挙がっています。次いで、決め手になる項目としては「最寄り駅からの時間」「間取り」が上位に。

「路線・駅やエリア」「駅からの距離」といった「立地」は容易に変更できないため、マンション投資の物件選びにおいては、より慎重に検討する必要があるといえます。

「間取り」はリフォームで変更できますが、費用がかかるため、マンション投資においては、大きな間取り変更を前提とした物件選定は投資効率がよいとはいえないでしょう。

一方で、最も影響を与えない項目だったのは「築年数」で、最終決定時には妥協点となりやすいことがわかります。持ち家の調査でも、築古のマンションにリノベーションを行い住まう人が増加傾向にありますが、賃貸においても、築年数より室内の印象や手入れの状況が適切であることが、入居者に選ばれるために大切なのかもしれません。

決め手となった項目、やむを得ずあきらめた項目引用: 株式会社リクルート住まいカンパニー「2018年度賃貸契約者動向調査」

次に引っ越す際に欲しい設備には、「独立洗面台」「TVモニター付インターフォン」

つぎ引っ越す際に欲しい設備 上位20項目引用: 株式会社リクルート住まいカンパニー「2018年度賃貸契約者動向調査」

今回は諦めたけれど、次に引っ越す際に欲しい設備として上がったのは、「エアコン付き」「独立洗面台」「TVモニター付インターフォン」です。さらに世帯構成別では、2人暮らし、ファミリーでは、「独立洗面台」「TVモニター付インターフォン」「追い焚き機能付きの風呂」「システムキッチン」が高めの傾向にあります。「独立洗面台」「温水洗浄便座」「24時間出せるゴミ置き場」「システムキッチン」は、希望するポイントが年々上昇しています。

「無料インターネット」より「インターネット接続可(有料の個別契約が必要)」の方がわずかに上位にあることも注目です。昨今では無料の方がよいと考える人よりも、有料であっても速度が速い方がいいと考える人の方が多いことがわかります。

また、満足度の高い設備では、「24時間出せるゴミ置き場」が71.1%で1位。「遮音性の高い窓」は、昨年からの伸び率が高く67.8%で2位と、満足する人の割合が増えています。3位の「宅配ボックス」はファミリー世帯にもっとも満足度が高い設備となっています。

家賃が上がっても欲しい設備では、「追い炊き機能付きの風呂」が1位で70.2%、家賃上昇の許容額は1400円。2位は「エアコン」で69.6%、家賃上昇の許容額は1800円。3位は「独立洗面台」で68.5%、家賃上昇の許容額は1400円となっています。

空室対策では新たな設備の導入を考えることが多くありますが、ターゲットに合わせた設備選びが成否の鍵となりそうです。また設備を新たに導入したら家賃設定も再考しましょう。

DIY・カスタマイズ実施経験率は、3年前に比べて2倍に

「DIY賃貸」や「カスタマイズ賃貸」とよばれ、入居者が部屋に手を入れられる物件に注目が集まっており、実施経験のある人は全体の18%。3年前に比べ2倍に増加しています。実施するタイミングは、「実施したことがある」と回答した人の中で、入居時に実施したことがある人が7.6%、入居後に実施したことがある人は12.3%。入居後のDIY・カスタマイズを実施することが多い傾向がわかります。

DIY・カスタマイズを実施する動機として、最も多いのは「収納が足りない」が38.4%。「内装に不満がある」が33.4%、「間取りの使い勝手に不満がある」が29.6%、「付いている設備に不満がある」が29.5%と続き、何かしらの不満が動機となりやすいこともうかがえます。また、DIY・カスタマイズ実施時にオーナー等に事前連絡を取らない人は全体の51.8%で、確実に原状回復できる範囲で行っている人が多いようです。事前に連絡し承諾を取った人は、33.7%でした。

国土交通省では、空き家の増加する賃貸住宅の流通活性化を目的に、ⅮIY型賃貸借での契約時の取り決め事項や契約書作成のポイント、実務の手引きを示すガイドラインを作成しています。原状回復の範囲にとどまらずにDIYやカスタマイズを楽しむ人々は、今後も増加する可能性があります。DIY・カスタマイズできる賃貸は、注目の集まっているスタイルであり有効な空室対策です。入居者から希望があれば対応できるようにしておきたいものです。

入居者から選ばれる間取りとは?~ひとり暮らし編~

入居者から選ばれる間取りとは? ひとり暮らし編

ひとり暮らし世帯やカップルが今後住みたいと思う間取りについての結果をみてみます(調査結果 20p)。

間取り比較1)3点ユニット+6畳 VS バストイレ別+3畳+ロフト(3畳)

一人暮らし編の1つ目は、居室、バス、トイレ、何を重視しているの調査です。6畳(広い居室)+3点ユニット【A】と、3畳(狭い居室)+ロフト(3畳)+バストイレの独立した間取り【B】の比較です。3点ユニットとは、浴室、トイレ、洗面が一体となったユニットバスをいいます。総床面積がほぼ同じ程度であれば、どちらが選ばれるのでしょうか。

「6畳+3点ユニット」の広い居室を選びたいと回答した人は単身者全体の52.1%、「3畳+ロフト+バストイレ別」を選びたいと回答した人は36.3%で、居室の広さを選ぶ人が多いことがわかりました。一方で、学生に限った数字では、バス・トイレ別を必ず選びたいと答えた人が24.2%と多く、居室の広さを必ず選びたいと回答した人は、11.3%でした。物件のターゲットが学生か社会人かによっても、異なる傾向があることがわかります(調査結果10p)。

間取り比較2)6畳+バストイレ一緒 VS 6畳+シャワーブース+トイレ

では、居室は同じ6畳である場合、バストイレが一体化した3点ユニット【A】と、トイレを独立させたシャワーブース【B】では、どちらが選ばれるのでしょうか。「6畳+バストイレ一緒」を選びたいと回答した人は単身者全体の34.1%、「6畳+シャワーブース+トイレ(バスタブなし)」を選びたいと回答した人は48.6%。

単身者では、バスタブがあっても使わないという人も多く、実際に間取りとしてシャワーブースで十分で考える人が多いようです。しかし、「6畳+バストイレ一緒」を選びたいと答えた人も33%と一定数があることから、バスタブにつかりたいと考える単身者も一定数あることがうかがえます。年齢層や男女の別によっても差があるものと考えられますので、マンションの入居者ターゲットによっても判断が分かれるかもれません。

入居者から選ばれる間取りとは?~カップル編~

間取り比較3)6畳+LDK(10.5畳) VS  4.5畳+LDK(12畳)

続いては、間取り比較のカップル編です。同じ平米数であれば、個室が広い部屋【A】がいいか、LDKが広い部屋【B】がいいかの比較です。結果は、個室が広い「6畳+LDK(10.5畳)」を選びたいと回答した人が69.1%、LDKが広い「4.5畳+LDK(12畳)」を選びたいと回答した人が20.1%という結果でした。LDKは広ければ広い方がいいという人が多いイメージもありますが、実際の賃貸2人暮らしでは10.5畳あれば十分と考える人が多いことがわかります。

間取り比較4)3口コンロ+調理スペース狭い VS 2口コンロ+調理スペース広い

次はキッチン設備の比較です。キッチンの限りあるスペースの中で、コンロの口数と調理スペース、どちらを選ぶ人が多いのでしょうか。結果は「コンロ3口+調理スペースが狭い」【A】を選びたいと回答した人が9.2%、「コンロ2口+調理スペース広い」【B】を選びたいと回答した人が81.6%。カップルのみならず、ひとり暮らし、ファミリーを合わせて同様の比率であることから、限られたキッチンスペースの中での使いやすさの面では、コンロの数が少ないと不便と考える人よりも、調理スペースが狭いと料理がしにくいと考える人が多いことがわかります。

まとめ

入居者のニーズは、年々変化しています。マンション投資を行う上で、賃貸入居者ニーズの情報収集を定期的に行うことも満室経営を続ける鍵の一つとなります。空室対策では、リフォーム会社や管理会社に間取り変更や新たな設備の導入を進められることも少なくありません。しかし、提案される内容の全てに効果があるとは限りませんから、入居者ニーズを知ることは、費用を最小限に抑えてより効果的な対策はないかを検討するよい材料となるでしょう。

マンション投資の成否は、物件選びが重要であることはいうまでもありません。家余りの時代に突入した今、入居者から選ばれる理由に乏しければ、数ある物件の中に埋もれてしまいます。また、入居者から選ばれる要素の中には、「変えられるもの」と「変えられないもの」があります。購入時には「変えられないもの」をしっかりと検討し、購入後には「変えられるもの」について対策を行うことが大切です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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