【初心者オーナー必見】賃貸管理とは？ 失敗しない管理会社の選び方もチェック
所有する物件を賃貸に出す場合、入居者からの家賃の振り込みや入退去時の対応をはじめとした賃貸管理業務が発生します。賃貸管理業務はやるべきことが多くあります。オーナー自らが自主管理を行うこともできますが、手がかけられない場合は管理会社に委託した方が無難でしょう。
賃貸管理ではどのようなことを行う必要があるのか。管理会社に委託する場合の選び方とあわせてご紹介します。
CONTENTS目次
賃貸管理とは？
賃貸管理を行う際、具体的にどのような業務をしなければならないのでしょうか。大きく分けて、入居者が退去するにあたっての対応、次の入居者探し、そして入居が決まった際の手続きや対応、さらに日々の管理業務など、多岐にわたります。
入居者募集・契約手続き
賃貸物件の場合、住人が退去して空室ができたときには、新たな入居者を探す必要があります。広告などを通じて入居者を募り、内覧を行います。無事に入居者が決まれば、賃貸借契約の契約手続きを進めます。住居の注意事項やゴミ出しルールの説明、鍵の受け渡しなど、細かな作業も発生するでしょう。
また、新たな入居者への対応だけでなく、更新時の契約も管理業務のひとつです。一般的な賃貸借契約である普通借家契約の場合、更新が2年となっているケースが多いため、2年後の更新時に手続きをしていきます。
定期借家契約の場合は、期間が満了すると契約は終了します。継続して契約する場合は「更新」ではなく「再契約」となります。契約期間の満了まで1年～6カ月となる時期に契約終了と再契約の意向の通知が必要となります。
日々の不動産管理業務
日々行う必要がある不動産管理業務は、「入居者の管理」と、所有する物件の「物件の管理」の2点が主に挙げられます。
入居者の管理
騒音をはじめ、ペットの鳴き声やにおいの問題、タバコの煙などの苦情、ゴミ出しといった共用スペースの使い方など、入居者の間で起こるトラブルがあれば対応しなければなりません。注意喚起をすることですぐに解決できる問題もあれば、なかなか解決できないトラブルもなかにはあるでしょう。しかし、隣人トラブルを防ぐためにも、管理側が間に入って問題を解決していく必要があります。
また、入居者の家賃滞納があった場合、状況を確認して催促しなければいけません。連絡が取れない場合には直接訪問したり、なかなか振り込まれない場合や何度も滞納が発生している場合は督促状を作成したり、さらには訴訟する事態まで発展したりする恐れもあります。これらの問題を防ぐためには、入居前の段階であらかじめ精査する必要があるでしょう。入居者審査の時点で見極めることも大切な業務です。
物件の管理
一口に「管理」といっても、こちらは賃貸管理とは別の建物管理となります。
廊下やエントランス、ポストなど共用スペースの管理も必要です。常に行き届いた環境となるよう、定期的な清掃のほか、修繕の対応や、定期的なメンテナンスを行います。
共用廊下や階段の電球が切れた、窓ガラスが割れている、エントランスや廊下にゴミが散乱しているなど、共用スペースで起こったものは入居者ではなく建物管理側が対応します。物件をきれいに保つうえでも欠かせない業務です。
なおマンションの場合には上記の管理はマンションの管理組合が管理方法を決定することになり、区分マンションオーナー一人の意思だけでは建物管理はできないことになります。
賃貸管理は管理会社に委託するのがおすすめ
入居者とのやりとりを主業務として、賃貸管理は細々とした仕事が多く発生します。不動産投資以外に本業があるなら、基本的には管理会社に日々の管理を任せてしまった方が安定した運営ができるのではないでしょうか。費用はかかりますが、管理業務に割く時間と工数を考えても、管理会社に委託することでオーナーの負担は大きく減るでしょう。
管理会社には仲介業務と管理業務をまとめて引き受けてくれる会社と、管理業務だけを専業に行う会社の2つのパターンがあります。仲介業と管理業を兼業している仲介管理会社ならば、日々の管理に加えて空室が出た場合の入居者の募集や内覧、入居に必要な手続きなども請け負ってくれます。
日々の管理業務のみをお願いしたい場合は、管理専業の会社を選びましょう。この場合は、入居者募集に関しては、オーナー自ら不動産会社に募集の相談をする必要があります。また募集用の情報も自ら用意することもあります。
管理会社を選ぶときのポイント
管理会社は安心して物件を任せられる心強い存在でもありますが、うまく連携できていなかったり、なかには管理が徹底されていない業者がいたりするケースもあり得ます。そのため、管理会社は以下のポイントを踏まえて選ぶようにしましょう。
熱心に対応してくれるか
空室が出ると家賃収入が入らないため、オーナーとしてはできるだけ空室の状態はつくりたくないものです。そのため、入居者募集の広告に力を入れてくれたり、空室対策の具体的な提案をしてくれたりする事業者に依頼することが重要です。こちら側からの要望を聞いて対応するのではなく、管理会社が主体となって動いてくれるかどうかを見極めましょう。
また、オーナー側だけでなく入居者に対して親身に対応してくれるかどうかも重要です。入居者が満足いく対応をしてくれれば、長く住んでくれることにもつながります。
見極めるといっても、最初の印象が良かった会社に依頼したはずなのに、実際はいいかげんな対応だった……といった場合もあります。契約前には、ネットなどの口コミをチェックしたり、実際に管理している実績、時には管理しているほかの物件を見てみたりするなど入念なリサーチが肝心です。
費用にはどこまで含まれているのか
管理会社への委託費用は、家賃の5％という設定をされていたり、1,000円からという固定価格を提示している会社などさまざまです。委託費用に含まれるサービスが何かを事前に細かくチェックしましょう。
なかには、入居中かどうかに関わらず家賃保証するサービスもあります。所有する物件そのものを管理会社に賃貸してしまう方法です（サブリース）。
単純に金額だけを見て決めてしまうのはNGです。
物件からの距離
所有する物件と管理会社が近いこともポイントです。日々の管理を行っていくうえで、物件との距離は非常に大切になります。何かあったときにすぐに駆けつけられる距離にオフィスを構えているかどうかは判断基準のひとつにしておきましょう。
また、物件の近くであるほど、そのエリアに精通している会社といえます。土地勘があれば、入居希望者には物件の周辺環境の良さを伝えてくれますし、何かあったときにも心強い存在でしょう。
まとめ
賃貸管理には、時間や手間がかかるもの。細かい事務作業や手続きに追われ、本業に手がまわらなくなってしまっては元も子もありません。基本的には、管理会社へアウトソーシングした方が無難だと覚えておきましょう。
安定した経営を行うためにも、信頼できる管理会社に委託できるかどうかは成功の分かれ道となるかもしれません。物件選びだけでなく、管理会社の選定も重要です。今回ご紹介したポイントを参考に、良いパートナーを見極めてください。
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