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不動産オーナーの入居者エピソード「もし入居者さんが突然死されたら…」

2020.04.22

不動産オーナーの入居者エピソード「もし入居者さんが突然死されたら…」

この記事を書いた人 WATANKO

首都圏のエネルギー関連企業にて経営企画、経理および子会社管理の業務に従事しつつ、半ば家業ともいうべき不動産投資を行うサラリーマン兼業不動産投資家、さらには国際分散投資を実践するインデックス投資家です。 資産運用でスーパーカーを手に入れよう! http://watanko26.blog.fc2.com/
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不動産投資を長年手がけていると、いろいろな出来事に遭遇します。今回の話はその中でも最大級のショッキングな出来事です。それはなんと入居者の突然死です。

事故物件の発生

サラリーマンの一日の仕事を終えて家路につくところで、アパートの募集・管理を任せている不動産会社から連絡が入りました。このような連絡のときは決まってバッドニュースであります。こういった電話にはもうすっかり慣れていましたが、今回のそれは衝撃を伴うレベルでした。

管理会社管理会社

入居されていた方が亡くなりました。

そのフレーズを聞いた途端、私の脳裏にまず浮かんだのは、次のような内容でした。

  • その部屋はどれくらい汚損しているのか
  • これからは事故物件扱いなのか
  • 次の入居者が決まるまでどれくらいかかるだろう
  • たとえ入居してもはたして長続きするだろうか
  • 入居者が亡くなっている事実を募集時に告知しなければならないのはいつ迄続くのか

正直に言って、事業者的発想で一杯です。
 
とりいそぎ電話口でアパートの管理会社の担当には

WATANKOWATANKO

先ずは、同じアパートの住民や周囲に不用意に騒がれないよう、情報管理には気を付けて下さい。問われても個人情報の管理を盾にむやみに話さないようにしてください。

とだけ、伝えました。
 
今すぐ事故物件となった部屋に飛んでいって、この目で状況を確認したい気持ちで一杯でしたが、平日はなかなか時間がとれません。

週末になってやっと時間がとれたので、アパートの管理会社に詳しい話を聞くともに、今後の対策について協議しました。
 
まずは今回の状況からです。

  • 入居者は金曜日まで連絡がとれており、週明け後の月曜日の午前中に部屋で亡くなっていることが判明した。つまり亡くなってから最長でも2日間前後と推定される
  • 当人は50歳代後半。以前から患っていた病気があるも今回は突然死に近い状態。警察による検分の結果、事件性はないと判断され遺体は発見から早々に部屋から搬出された
  • 賃貸契約は当人が勤めていた会社と結んでおり、退去にあたっての諸手続きは滞りなく進められそう
  • 死亡に伴う部屋へのダメージは特に見当たらず。ただし8年間入居しており、部屋は経年劣化と汚れが進んでいたので、どのみちかなりのクリーニングと内装貼り換えが必要

上記を総合すると、部屋で亡くなったとはいえ、自殺や他殺といったケースではない、死亡による部屋の傷みはない、すぐに発見され搬出されたということで「部屋で亡くなったケース」としては最小限度の影響ですんだと言えます。

私のアパートでの人生最後の8年間は、どのような暮らしぶりだったのでしょうか。もし家族がいたとしたら、無事葬送されるとよいと願いました。

事故物件は告知義務あり

さて状況の把握ができたところで、次は今後の対策です。
 
今回の第一報を聞いたときに、私の脳裏に浮かんだいくつかの心配事に対して、どう対処するか。

まず管理会社からは、今回の物件に今後募集をかける際には、“特定物件”として「告知事項あり」の注記を募集広告に載せる必要があるとのことです。
 
「告知事項あり」とは、一言でいえば「具体的に広告には明示しないが、契約前に知らせる情報がある」ということです。

一般的にはその部屋で自殺や殺人などが起きた場合に該当し、いわば「事前に知っていたら部屋を借りなかったかもしれない」と思われる事実を指します。

こういった部屋を「事故物件」又は「心理的瑕疵物件」と言います。

これらの事実があれば、入居を検討している人に対しては、契約前に行われる「重要事項説明」で内容が知らされます。

もしこの内容を隠された状態で契約し、あとから入居者がこの事実を知ったら、当人は契約を取り消すことができます(契約の解除)。
 
上記にあげた自殺や殺人以外にも、告知事項としては以下のようなケースが「事故物件」又は「心理的瑕疵物件」として挙げられます。

  • 過去に事件や事故により人が死亡した
  • 過去に火災や水害などがあった
  • 周辺に嫌悪施設(例:火葬場・ゴミ処理場・清掃工場など)がある
  • 周辺に指定暴力団等の事務所がある

具体的にどのような場合に告知義務が発生するのかは、法律に明確な規定があるわけではありません。個別のケースごとに事情が考慮され、決定されているのが現状です。

かくして、管理会社の判断もあり私の今回のアパートの部屋は「事故物件」となってしまったわけです。
 
これに対して、どのような対策が打てるのか。

アパートの管理会社の担当からは、

管理会社管理会社

募集時点では「告知事項あり」の掲示が不可避なので、対策としては、賃料関連で入居者にメリットを与えることが通常とられる手段です。

との提案を受けました。
 
賃料関係のメリットとは、具体的には以下のとおりです。

  • 賃料の引き下げ、あるいは駐車場代を無料にする
  • 入居時にフリーレントを(例えば1カ月)適用する

この提案をすんなり受け入れるのではなく、「告知事項あり」の物件を今後賃貸するために、もう少しよく考えるべきことがあるのではと、一度整理して考えました。

所有するアパートの入居者が室内で亡くなりました

↓

室内からは故人の所有物が撤去され、クリーニングと内装の張り替えを行いました

↓

新たな入居者募集がかけられます

↓

法律にしたがい告知義務(「前の入居者が室内で病死しました」という情報を開示すること)が生じます

↓

部屋を探す人達にとってそのような物件は避けがちになります

この事態に対して、どう対策をとるべきか。

事故物件への対策を検討

入居履歴のロンダリングを提案

前の入居者が病死した場合、告知義務においては、この事実を次にこの部屋の入居を検討している者に対して事前の告知が必要となっています。

これはつまり一度誰かが入居してしまえば、その次の入居者に対しては事前の告知義務が無くなると解釈できます。

そこで昔から聞く手法として、オーナーは自分の身内に数カ月だけ入居してもらい(実際に住まなくても契約上だけで賃貸してもらって構わない)、身内の退去後、次の入居者募集にあたっては告知義務が無くなるというものです。言ってみれば入居履歴のロンダリング(洗浄)であります。

これは厳しくモラルを問えば、入居者を欺く行為であります。
 
私は、いまどきの管理会社の姿勢を確認してみたい関心もあって、試しにあえてこのロンダリングをまず提案してみました。

すると私からのロンダリング提案に対し管理会社は抵抗を示しました。通常であれば事故物件となってからひとりふたりと入居があり、数年経てば告知義務はなくなっていきます。

しかしロンダリングを行って法定の要件を満たしたとしても、わずか数ヶ月程度の期間しか経ていないのであれば、その次に入居を検討する者が現れれば管理会社としてはやはりその者にも告知をしたいとのことです。

管理会社の主張からは、告知をせず後で判明してトラブルになることをとにかく避けたいという気持ちをありありと感じました。

私の予想は裏切られました。昔ならば私の提案にのって来たかもしれませんが、今ではもっと順法精神が徹底しているようです。

現代のコンプライアンス順法の精神に照らせば、アパート管理会社の主張もごもっともでした。

オーナーの懸念点に対する管理会社の見解

アパートオーナーとしては、事故物件に早いところ次の入居者が決まり賃料収入を回復させるとともに、再入居後の年月を重ねて、告知義務をなくしていきたいです。

それにいつまでたっても入居が決まらないと、他の部屋の入居者への影響も心配になってきます。変な噂でもたてられないかと心配になります。
 
私の要望や懸念事項に対して、管理会社の見解は以下の通りでした。

  1. 私のアパートがあるこの街は、周辺の市町村に比べて賃貸需要が飛び抜けて高い。しかもこのアパートは、歩いて10分のところに大きなショッピングモールがあり、利便性が高い。立地条件はそもそも良好である。
     
  2. 最近の入居者は、入居時の総費用を抑えたい傾向が強まっている。したがってい賃料等への感応度は高い。入居時や契約更新時にの賃料の減額交渉すらありえる。

    そういった傾向の中では、心理的瑕疵よりも賃料等の安さを重視する人も一定数は存在する。
     
  3. 心理的瑕疵としての程度をみると、今回は部屋で人が亡くなったとはいえ自殺・他殺ほか怨恨、トラブル絡みでもない。死後の発見も早く、部屋に何か痕跡が残ったということもない。

影響としては軽い部類であり、入居検討者にとっても心理的瑕疵は比較的小さいと言える。

1については、私がアパート建築に踏み切った根拠でもありますし、2についても最近つねづね実感しています。

ちなみにですが、入居者が部屋の外、つまり外出先や入院先等で亡くなっていれば事故物件とはならないとのことです。

私からみれば、入居者が例えば室外のどこかで怨恨によって殺害されたとしたら、それも結構な心理的瑕疵になりはしまいかと思いますが……。

以上の説明を聞いて、私はアパートの需要が旺盛であることに期待し、さらに賃料等への感応度の高さを根拠として、賃料を引き下げしたうえで募集をかけることにしました。

賃料の引き下げ

入居者に対するコストメリットを提示する方法としては、最初に管理会社から提案のあったように例えば1ヶ月のフリーレントを用いる手もあります。(代わりに一定期間の入居を義務付けます)。

しかしながら、ここはとにかくなるべく早く次の入居者を確保し、さらに長く入居してもらうために、一時的かつ入居期間が長くなるとメリットが薄れるフリーレントよりも、契約期間中ずっと適用され、メリットが続く賃料カットを選ぶことにしました。

賃料カットの結果、長く入居してもらえれば、その後であれば告知義務も消えるでしょう。
 
対策の方針が決まったところで、さて次は賃料カットの金額です。

早く入居してもらうためには最低どれくらいのカットが必要か。管理会社によると、相場から1割程度、さらにはかなり苦戦する場合には2割くらい下げるケースが見られるとのこと。

悩んだ挙句、今回は元の賃料から約10%カットしました。この結果、管理会社いわく十分な割安感が出ているそうです。

その上で改めて管理会社に、入居を検討する者に告知内容を伝える際には、室内で亡くなったといっても単なる病死であり、すぐに見つかったので室内に影響はなかった旨を、よく強調してほしいと依頼しました。

管理会社もこれを了解し、部屋のクリーニングと内装クロスの張り替えを行ってピカピカにしてから募集をかけるとのことです。

通常ならば入居の空白期間を最小限にするために、クリーニング等を済ませる前に次の検討者に見学させて決めてもらうケースも少なくないとのことですが、今回は亡くなった人の生活の痕跡がわかるような状態をみせるわけには到底なりませんとの判断です。私もその通りだと思います。
 
具体的な対策がまとまりました。あとは、募集を開始してから一日でも早く次の入居者が決まることを祈るばかりです。

他人の不幸は自分の不幸

私は、アパートオーナーとして今回亡くなった入居者を責めるつもりは毛頭ありません。持ち主が他人である住居であるにもかかわらず、そこで自ら死を選んだわけでなはく、また自らが原因となったかもしれない怨恨その他で殺されたわけでもありません。

むしろ当人にとってはその死は孤独の中で、突然に訪れたものかもしれないと想像すると、当人の無念さも浮かび上がってきます。

しかしそれと同等に考えれば、入居者の死によって赤の他人であるアパートオーナーがダメージを受けるいわれとて、本来ありません。

アパートオーナーの私的財産が棄損されて当然という道理は立たないでありましょう。更には、事前対策としてこのようなダメージに備えていくらかの割増分の賃料をもらっているわけでもありません。

ところが実際には、他人(入居者)の不幸は自分(家主)の不幸につながる可能性は非常に高いです。

今回のエピソードについてこうして語ってはいますが、まだ今回の入居者の死亡によるダメージが比較的軽い部類であったから、多少は冷静でいられます。

もしもこれが怨恨殺人事件沙汰の場合、死後長期間経ち腐臭がひどく周囲に知れ渡ってしまった場合であったなら、その物件の収益はガタ減りあるいは賃貸経営をあきらめざるをえなくなっていたかもしれません。

投資の手法はさまざまありますが、他人の人生、生死に翻弄される投資というのもなかなかにハードラックです。

次回予告

アパートで事故物件が発生してしましたが、いつまでも起きたことを嘆いてみても始まりません。ここは奮起して事故物件にいかに客付けをしていくかという行動に切り替えていきます。果たして事故物件に次の入居者は決まるでしょうか。


つづく

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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