不動産投資するなら新築？中古？ それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説！
不動産投資の物件選びにおいて、新築物件と中古物件のどちらにするか、判断に迷うこともあるでしょう。
新築物件は、入居率や家賃相場の高さ、修繕の少なさがメリットであるといわれており、中古物件は購入時の価格や利回りから収益性の面で安定しやすいといったメリットがあります。一方で、それぞれにはデメリットもあります。
それぞれの特徴を把握した上で選択することが大切です。本記事では、不動産投資の大切な考え方や新築物件と中古物件のメリット・デメリット、築浅物件・リノベーション物件などの選択肢まで詳しく解説します。
不動産投資は新築と中古どちらがおすすめ？
新築物件と中古物件はそれぞれに一長一短があり、どちらがおすすめとは一概に判断できません。
投資における重要な指標は「収益性」と「資産価値の安定性」です。これらは築年数だけでなく、立地条件や周辺環境などの要因によっても左右されます。たとえば、新築物件は、入居者にとって設備や内装など魅力に感じる点も多く、空室リスクが軽減できます。しかし、築年数が経過していても、駅から徒歩圏内で通勤に便利な立地であれば継続的な需要が見込めるため、中古物件でも高い家賃での安定収入が期待できます。
また中古物件の場合、物件が古くてもリフォームやリノベーションによって、物件価値を高められる可能性があります。このように、投資物件を選ぶときには新築物件と中古物件の二択ではなく、諸条件を見据えて総合的に判断するのがポイントです。
これらを踏まえて、新築物件がおすすめな人と中古物件がおすすめな人の特徴を解説します。
新築物件がおすすめな人
- 修繕する手間をかけたくない人
新築物件は、少なくとも数年間は大規模な修繕工事や設備の交換が必要ないため、予期せぬ出費を抑えられるでしょう。
中古物件がおすすめな人
- 建物の購入価格を抑えたい人
中古物件がおすすめな人は、主に建物の購入価格を抑えたい人です。中古物件は新築物件に比べて比較的安く購入できるため、初期投資額を抑えられます。そのため、同じ投資予算でも、より立地条件のよい物件を購入できる可能性があります。
中古物件は新築物件よりも価格が低い分、家賃収入に対する利回りが比較的高くなる傾向にあります。特に、人気エリアの中古物件であれば安定した需要が見込めるため、継続的な収益確保が期待できます。
また、中古物件は減価償却期間が短く、経費を短期間で計上することで節税効果を得られる可能性があることから、目的によっては目標を達成しやすいのは中古物件という考え方もあります。
不動産投資の新築と中古のメリット・デメリットを比較
不動産投資における新築物件と中古物件のメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 新築物件 |
|
|
| 中古物件 |
|
|
それぞれ詳しく解説します。
不動産投資で新築物件を選ぶメリット
不動産投資で新築物件を選ぶメリットは、以下のとおりです。
- 入居希望者を集めやすい
- 修繕費が発生しにくい
- 融資審査に通りやすい
それぞれ詳しく解説します。
1. 入居希望者を集めやすい
新築物件の魅力は、入居希望者を獲得しやすい点です。一般的に、新築物件は供給数が限られているため、常に一定の需要が存在します。たとえば、コンクリート打ちっ放しのような意匠性の高い外観デザインや最新のIoT家電を充実させた部屋などは、入居希望者の目を引きやすくなるでしょう。
また、新築物件を探している人は、相場より高めの賃料設定であっても、新しく清潔な住環境に価値を見出す場合があります。セキュリティ面では、オートロックや防犯カメラ、宅配ボックスなどの最新設備が標準装備されていることが多く、安全性を重視する入居者層からの支持も高くなっています。
2. 修繕費やメンテナンス費が発生しにくい
新築物件では、建物本体から設備機器まですべてが新品であるため、当面の間は修繕やメンテナンスが必要ありません。給湯器やエアコンなどの主要設備も新品のため、突発的な故障リスクが極めて低く、予期せぬ支出を抑えられます。
また、現行の建築基準法や省エネ基準に適合した設計・施工がなされており、構造的な不安も少なく、長期的な維持管理計画を立てやすいのも特徴です。これにより、安定した収支計画を立案でき、より確実な投資判断が可能となります。
3. 融資審査に通りやすい場合がある
新築物件は金融機関からの評価が高く、融資審査に通りやすい場合があります。建物の資産価値が明確で、担保としての評価が高いためです。また、新築物件は購入直後の修繕リスクが少ないため、金融機関からも安定した賃料収入が見込めると判断され、中古物件と比較して融資が通りやすい場合があります。
ただし、最終的な融資の可否や条件は、投資家本人の年収や職業、勤続年数などの属性、物件の立地条件や周辺相場などを総合的に考慮して決定されます。
不動産投資で新築物件を選ぶデメリット
不動産投資で新築物件を選ぶデメリットは、以下のとおりです。
- 物件価値の下落率が高い
- 利回りが低い傾向
- 収支予測が難しい
それぞれ詳しく解説します。
1. 物件価値の下落率が高い
不動産投資の新築物件の懸念点は、資産価値の下落率が高いことです。一般的に建物の資産価値は、新築のときが一番高く、徐々に下落していきます。これは「新築プレミアム」とよばれる割増価格が含まれているためです。
都心部のタワーマンションといった高額物件では、下落率がより顕著に表れる場合があります。そのため、短期での売却を考えている場合、売却損になるリスクが高くなります。中古物件と比べ物件価格が高く、保有から売却益が出るまでの期間が長い点は、新築物件のデメリットといえるでしょう。
2. 購入価格が高く利回りが低い傾向にある
新築物件は、新築プレミアムにより売り出し価格を高めに設定しています。そのため、周辺相場をもとに賃料設定した際に、利回りが低くなる傾向です。利回りとは、年間の賃料を購入価格で割ったもので、不動産投資家が物件を探す際に重要視する指標の一つです。
たとえば、3,000万円の新築物件の家賃が月額10万円だとすると表面利回りは約4％ですが、同じエリアの2,000万円の中古物件で月額8万円の家賃が得られれば表面利回りは約4.8％となります。このように、収益性の観点からは、新築物件は不利な面があります。
3. 過去実績がないため収支予測を立てるのが難しい
新築物件は過去の運用実績が存在せず、実際の入居需要や適正賃料、管理費用などの正確な予測が困難です。実際に入居者募集を始めると、以下のような状況になるケースも少なくありません。
- 空室期間が長引く
- 入居希望者から家賃の減額を求められる
また、管理費用や修繕費用が計画時より値上がりする場合もあり、収支計画が狂う可能性もあります。
不動産投資で中古物件を選ぶメリット
不動産投資で中古物件を選ぶメリットは、以下のとおりです。
- 資産価値の下落率が緩やか
- 購入価格が安い傾向
- 過去の実績を参考にできる
それぞれ詳しく解説します。
1. 資産価値の下落率が緩やか
中古物件の大きな特徴は、新築物件と比較して資産価値の下落率が緩やかな点です。一般的に不動産の価値は、入居開始直後から2割程度下がり、その後20年ほど下落が続いた後は横ばいで推移する傾向です。中古物件はすでに急激な価値下落期間を経ているため、今後の資産価値の変動が比較的予測しやすく、安定した運用が期待できます。
2. 購入価格が安く利回りが高い傾向にある
中古物件は新築物件と比べて購入価格が低く抑えられる傾向のため、投資金額を抑えつつ、利回りを維持できる可能性があります。
3. 過去の運用実績を参考にできる
中古物件のメリットの一つに、以下のような過去の運用実績データが豊富に揃っている点があげられます。
- 入居率の推移
- 実際の賃料水準
- 管理費や修繕費の実績 など
これらのデータにより、より現実的な収支計画を立てられ、投資リスクを適切に評価できます。さらに、過去の修繕履歴や管理組合の運営状況なども確認できるため、将来的な修繕計画や管理費の変動も予測しやすくなります。
不動産投資で中古物件を選ぶデメリット
不動産投資で中古物件を選ぶデメリットは、以下のとおりです。
- 修繕費がかかる可能性
- 売却しにくい
それぞれ詳しく解説します。
1. 新築物件よりも修繕費がかかる可能性がある
中古物件は新築物件よりも修繕費やメンテナンス費が高くなる可能性があります。建物は、経年劣化に伴い、給排水管の交換や外壁の補修、設備機器の更新などの修繕が必要となってきます。
マンションは約15年に1度の頻度で、大規模修繕工事が計画されます。修繕履歴や修繕予定時期を確認せずに購入すると、購入直後に多額の修繕費用を支払うことになるかもしれません。
このような修繕費用は、物件の状態や管理状況によって変動するため、購入前の修繕履歴と修繕計画の確認が不可欠です。
2. 築年数によっては売却しにくい
不動産投資では、毎月の賃料収入とは別に、物件の売却によってキャピタルゲイン（売却益）を得ることを期待します。しかし、築古物件を購入して運用した場合、売却時には築年数を理由に敬遠される可能性もあります。
そのため、計画的な修繕によって物件の価値を維持・向上させる努力は必要です。投資用物件としての魅力を維持するためにも、入居率を高水準に保ち、安定した収益力を示す工夫が不可欠です。
不動産投資の出口戦略。成功するための4つの手法
不動産投資は築浅の中古物件・リノベーションも選択肢の一つ
不動産投資は新築物件と中古物件の二択だけでなく、以下のような選択肢も検討に値します。
- 築浅の中古物件
- リノベーション物件
これらの選択肢は、新築物件と中古物件それぞれのメリットを組み合わせた中間的な性質を持ち、投資戦略の幅を広げる可能性があります。それぞれ詳しく解説するので、参考にしてみてください。
築浅の中古物件とは
一般的に築5年以内の物件を指す築浅物件は、新築物件と中古物件それぞれの利点をあわせ持っています。たとえば、建物の基本性能や設備は新築物件とほぼ変わらず、ニーズを満たした物件が多くあり、入居希望者からの人気も高い傾向にあります。
また、築浅の中古物件に新築プレミアムは上乗せされていません。設備や内装は新しいままですが、実際の購入価格は新築時から下がっている場合が多く、投資効率の面でも優位性があります。まだ築年数が浅いため、大規模な修繕や設備の更新が当面必要ない点も、投資家にとって魅力的なポイントといえるでしょう。
リノベーション物件とは
リノベーション物件は、築年数の経過した物件に新たな価値を付加して貸し出す物件です。
単なる原状回復を目的としたリフォームとは異なり、間取りの変更や設備の一新、デザイン性の向上など、物件の価値を積極的に高める改修を行います。たとえば、古い2LDKを若い世帯向けの1LDKに変更したり、最新のIoT設備を導入したりすることで、築古物件でありながらも魅力的な一室に生まれ変わります。
立地条件のよい築古物件では、リノベーションによって物件価値を大きく向上させることが可能です。入居者のニーズに合わせた設備やデザインを取り入れれば、同じ築年数の物件との差別化が図れ、賃料の上昇や空室率の低下も期待できます。
なお、RENOSY（リノシー）では投資用リノベーションをパッケージ化した商品を用意しています。リノベーションをより身近に感じてもらえて、投資家の予算や目的に応じた柔軟な改修が可能です。
不動産投資の新築と中古で迷ったら
不動産投資で新築物件と中古物件のどちらを選択すべきかは、投資家それぞれの目的や条件によって異なります。新築物件は、入居者を募集しやすく当面の修繕費用を抑えられるメリットがある一方で、購入価格が高く利回りが低くなる傾向にあります。
対して中古物件は、購入価格を抑えられ高い利回りが期待できますが、修繕費用の発生や将来的な売却の難易度がデメリットです。また、これらの選択肢に加えて、築浅物件やリノベーション物件も存在します。重要なのは、物件選びを「新築か中古か」と単純な二択ではなく、立地や将来性、投資予算、期待する利回りなど、総合的な観点から判断することです。
※本記事の情報は、信頼できると判断した情報・データに基づいておりますが、正確性、完全性、最新性を保証するものではありません。法改正等により記事執筆時点とは異なる状況になっている場合があります。また本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。
関連キーワード
