不動産投資するなら新築？中古？ 違いやメリット・デメリットを解説！
不動産投資を始めようと考えたとき、「新築物件と中古物件、どちらを選ぶべきか」と考える方はいらっしゃるのではないでしょうか？
投資目的や資金状況、リスク許容度によってどちらが最適か、選択肢は変わってきます。
本記事では、新築物件と中古物件の具体的な違いやそれぞれのメリット・デメリットを詳しく解説します。
新築と中古の特徴は？ 不動産投資の7つの違い
新築物件と中古物件には、大きく以下7つの違いがあります。
- 物件価格・初期費用
- 利回り
- 家賃設定
- 融資条件
- 修繕費・維持管理費
- 空室リスク
- 資産価値
それぞれ詳しく解説します。
1. 物件価格・初期費用
新築物件は、同じ立地や広さの中古物件と比べて価格が高くなる傾向があります。これは最新設備の導入や建築コストに加えて、デベロッパー（開発業者）が利益を上乗せする「新築プレミアム価格」が含まれているためです。
新築プレミアムとは、新しいという付加価値に対する割増料金のことです。物件価格の10〜20％程度が、「プレミアム」として上乗せされているケースも少なくありません。一方、中古物件は築年数に応じて価格が下がるため、同じエリアでもより手頃な価格で購入できる可能性があります。
ただし近年の不動産市況では、立地によっては中古物件の価格も上昇傾向にあります。そのため、極端に中古物件の価格が安いとは限らない点には注意が必要です。
また、諸費用面でも違いがあり、中古物件では購入する会社によって仲介手数料が発生する場合があります。
2. 利回り
利回りは投資効率を測る一つの重要な指標であり、年間の家賃収入を物件価格で割ることで算出されます。利回りは、以下のように「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
- 表面利回り：単純に年間家賃収入を物件価格で割ったもの
- 実質利回り：管理費や修繕費などの経費を差し引いた実際の収益率を示したもの
新築物件は価格が高いため、同じ家賃収入でも利回りは低めになるのが一般的です。中古物件は新築物件よりも高い利回りが期待でき、購入価格が抑えられるぶん収益性は高くなる傾向にあります。
ただし、投資用不動産を選ぶ際に、利回りだけで判断するのは危険です。新築物件は修繕費が少なく空室リスクも相対的に小さいため、表面利回りと実質利回りの差が小さくなりやすいメリットがあります。
一方で、中古物件は修繕費や空室リスクが高い点を考慮すると、実質利回りが想定より下がることがあります。そのため、目先の利回りの数字だけでなく、リスクを織り込みつつ長期的な収支バランスで判断することが重要です。
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3. 家賃設定
新築物件には「新築プレミアム」があり、周辺相場より高めの家賃設定が可能です。入居者にとって新築物件は魅力的であり、多少高い家賃でも契約してもらえるケースが多いためです。
なお、「新築住宅」とは建設工事の完了から1年以内で、かつ人が住んだことのない住宅を指します。入居者が退去して2回目以降の募集では新築という付加価値が失われるため、家賃は周辺相場に落ち着きます。その結果、新築物件は初回入居から次回入居への切り替え時に家賃の下落幅が大きくなる傾向があります。
一方、中古物件はすでに相場家賃で運用されているため、新築物件のような急激な下落はありません。築年数が経過すると緩やかに家賃は下がる傾向がありますが、変動が予測しやすく収支計画が立てやすいメリットがあります。特に好立地の物件であれば、築年数が経っても家賃が安定しており、むしろ上がる可能性もあります。
4. 融資条件
金融機関は新築物件に対して高い担保評価を行うため、融資を受けやすくなります。新築物件は建物の資産価値が明確で、耐用年数も長いため、金融機関からみると貸し倒れリスクが低いと判断するためです。また、物件の状況だけでなく借りる人の属性が高ければ、金融機関次第では低金利での借入れが可能です。
また、新築物件は購入直後の修繕リスクが低いため、安定した賃料収入が見込めると評価され、審査も比較的スムーズに進む傾向があります。一方、中古物件は築年数によって融資条件が変わることがあり、築古物件の場合は融資期間が短くなったり、金利が高くなったりする可能性があります。
中古物件を検討する際は、事前に複数の金融機関に相談して融資条件を比較することが大切です。
5. 修繕費・維持管理費
新築物件は一般的に購入後10〜15年程度は大規模な修繕が不要で、設備保証もあるため修繕費の負担が少なく済みます。給湯器やエアコンなどの主要設備も新品のため、突発的な故障リスクが極めて低く、予期せぬ支出を抑えることが可能です。
一方、中古物件は築年数に応じて配管や給湯器などの設備交換が必要になり、突発的な修繕費が発生するリスクがあります。また、築年数が経過しているマンションにおいては修繕積立金は段階的に上がる傾向にあり、購入時には安くても将来的に負担が増える可能性があります。
中古物件を購入する際は、修繕履歴や今後の修繕計画を必ず確認し、どのタイミングでどれくらいの費用が必要になるかを把握しておくことが重要です。購入後の物件トラブルを防ぐための手段として、ホームインスペクション（住宅診断）を利用する方法もあります。長期保有を考える際は、修繕費の推移を織り込んだ収支計画が必要です。
6. 空室リスク
新築物件は「新しい」「最新の設備がそろっている」などの魅力があり、初回の入居者は比較的早く決まりやすい傾向にあります。最新設備による利便性の高さや清潔感が入居者に好まれるため、募集開始から成約までの期間が短くなるケースが多いです。
また、多くの新築物件ではオートロックや宅配ボックス、Wi-Fi完備など、現代のライフスタイルに合った設備が標準装備されていることも、入居者獲得の追い風となります。
一方、中古物件は築年数や物件の状態によって空室リスクが変わりますが、好立地であれば築古でも入居者は十分に確保できます。駅近や商業施設が充実したエリアなど、生活利便性の高い立地では築年数よりも立地条件が重視されるためです。
7. 資産価値
新築物件は購入直後に「新築プレミアム」が消失し、資産価値が10〜20％程度下落する可能性があります。これは、一度でも人が住むと新築ではなくなり、新築という付加価値が失われるためです。
しかし新築物件は、最新の建築基準や設備を備えているため、長期的には資産価値が維持されやすいメリットがあります。特に耐震性能や省エネ性能に優れた物件は、将来的な資産価値の下支えになると考えられます。
一方で、中古物件はすでに価格が下落しているため、購入後の下落幅は小さく、売却時に大きな損失が出にくいのが特徴です。一般的に、不動産の価値は築20年程度まで下落が続いた後は横ばいで推移する傾向があるため、築年数が進んだ物件ほど価格の安定性が高まります。
不動産投資の新築と中古のメリット・デメリットを比較
不動産投資における新築物件と中古物件のメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 新築物件 |
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| 中古物件 |
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不動産投資で新築物件が向いている人の特徴
新築物件は、物件の管理に時間と労力を割きづらいサラリーマン大家に向いています。修繕やメンテナンスの頻度が少ないため、突発的な対応に追われることがなく、本業に集中できるからです。
また、設備トラブルや入居者からのクレームも発生しにくいうえに、管理会社に運営を委託することで日常の対応はほとんど任せられます。副業として不動産投資を始めたい方や、手間をかけずに安定した収入を得たい方に適しているといえるでしょう。
不動産投資で中古物件が向いている人の特徴
中古物件は、主に建物の購入価格を抑えたい方におすすめです。中古物件は新築物件に比べて比較的安く購入できるため、初期投資額を抑えられます。そのため、同じ投資予算でも、より立地条件の良い物件を購入できる可能性が高いです。
また中古物件は、新築物件よりも価格が低いぶん、家賃収入に対する利回りが比較的高くなる傾向にあります。特に、人気エリアの中古物件であれば安定した需要が見込めるため、継続的な収益確保が期待できます。
さらに、中古物件は建物部分の減価償却期間が短く設定されるため、減価償却費を短期間に多く計上することが可能です。結果として節税につながる場合があり、節税やキャッシュフローの最大化を重視する投資家にとっては、新築よりも中古物件の方が目標を達成しやすいという考え方も成り立ちます。
不動産投資は築浅の中古物件やリノベーション物件も選択肢の一つ
不動産投資は新築物件と中古物件の二択だけでなく、以下のような選択肢も検討に値します。
- 築浅の中古物件
- リノベーション物件
これらの選択肢は、新築物件と中古物件それぞれのメリットを組み合わせた中間的な性質を持ち、投資戦略の幅を広げる可能性があります。それぞれ詳しく解説するので、参考にしてみてください。
築浅の中古物件とは
一般的に築5年以内の物件を指す築浅物件は、新築物件と中古物件それぞれの利点をあわせ持っています。たとえば、建物の基本性能や設備は新築物件とほぼ変わらず、ニーズを満たした物件は、入居希望者からの人気も高い傾向にあります。
また、築浅の中古物件に新築プレミアムは上乗せされていません。設備や内装は新しいままですが、実際の購入価格は新築時から下がっている場合が多く、投資効率の面でも優位性があります。まだ築年数が浅いため、大規模な修繕や設備の更新が当面必要ない点も、投資家にとって魅力的なポイントといえるでしょう。
リノベーション物件とは
リノベーション物件は、築年数の経過した物件に新たな価値を付加して貸し出す物件です。
単なる原状回復を目的としたリフォームとは異なり、間取りの変更や設備の一新、デザイン性の向上など、物件の価値を積極的に高める改修を行います。たとえば、古い2LDKを若い世帯向けの1LDKに変更したり、最新のIoT設備を導入したりすることで、築古物件でありながらも魅力的な一室に生まれ変わります。
立地条件の良い築古物件では、リノベーションによって物件価値を大きく向上させることが可能です。入居者のニーズに合わせた設備やデザインを取り入れれば、同じ築年数の物件との差別化が図れ、賃料の上昇や空室率の低下も期待できます。
なお、RENOSY（リノシー）では投資用リノベーションをパッケージ化した商品を用意しています。リノベーションをより身近に感じてもらえて、投資家の予算や目的に応じた柔軟な改修が可能です。
新築と中古はそれぞれにメリット・デメリットがある
不動産投資で新築物件と中古物件のどちらを選択すべきかは、投資家それぞれの目的や条件によって異なります。新築物件は、入居者を募集しやすく当面の修繕費用を抑えられるメリットがある一方で、購入価格が高く利回りが低くなる傾向にあります。
対して中古物件は、購入価格を抑えられ高い利回りが期待できますが、修繕費用の発生や将来的な売却の難易度がデメリットです。また、これらの選択肢に加えて、築浅物件やリノベーション物件も存在します。重要なのは、物件選びを「新築か中古か」と単純な二択ではなく、立地や将来性、投資予算、期待する利回りなど、総合的な観点から判断することです。
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