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不動産投資

不動産投資の法人化を検討する人へ。融資面でのメリットや工夫を紹介

2018.10.02

副業で人気の不動産投資を始めたいけれど、銀行から融資を受けられるか不安……。すでに始めていて法人化した方がいいか分からない方もいると思います。そこで、個人で不動産投資ローンを希望する場合と審査の違いや、銀行の融資審査のポイント、注意する点を紹介します。

銀行による法人向け融資の審査ポイント

不動産投資をする上でローンを組む方は多いと思いますが、通常の住宅ローン融資の審査とは異なりますし、個人が不動産投資ローンを受ける審査とも異なります。

個人の不動産投資では、まず物件自体の価値が重視されます。そして個人の信用力が検討されます。法人の場合は、その法人の業績が重視されます。

法人の信用力と利回り

審査にあたって法人の信用力が重視されるのは、個人の不動産投資ローンの場合は個人の信用力が重視されるのと似ています。例えば、個人では借りる人の職業や年収、勤め先、過去の借入状況によって融資可能かが判断されますが、法人では、法人の業績、過去の借入状況によって融資可能かどうかを判断します。

不動産投資の融資の審査は、物件の利回りも重視されます。利回りとは、物件の収益性のことで、購入して実際に入居者が入って利益を得られるかということです。

この利益(家賃収入)からローンを返済するので、銀行はこれをチェックします。また、物件自体の資産価値もポイントです。将来的に物件を売る可能性もあり、価格が高ければローンの返済に充てることができるためです。

融資を受けやすい銀行は?

一般的には、個人が不動産投資ローンを借りる場合より、法人の場合は金利は高く、また借入期間も短くなります。
過去の業績をみて融資可能かどうかを判断されるため、初めて不動産投資物件を所有すると同時に法人化を検討する場合、さらに金利が高くなる可能性もあります。

融資を受ける際には、法人として直接銀行と交渉する必要がある場合があります。不動産会社がすすめる銀行があるかどうか、不動産会社に相談してみることもおすすめします。

法人融資を受けるための決算書の書き方

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不動産投資を法人化するためには、金融機関に決算書を提出しますが、ここでも融資を受けるためのポイントがあります。それは、多くの資金があること、返済原資が豊富なこと、事業が好調であることの3点です。

資金が多いことをアピール

まず、資金が多いことを分かってもらえば、その分融資を受けやすくなります。資金の多さは自己資本比率のことですが、高いほど有利です。

基本的に、自己資本は毎期の利益から増やすのが理想ですが、短期的に増やす場合は、親族からの借り入れを行う場合もあります。

返済原資の豊富さをアピール

返済原資の豊富さは、当期利益と減価償却費を合わせた額が大きいほど有利です。銀行は決算書から返済原資を判断しますが、減価償却費は非現金支出費用です。

そのため、フリーキャッシュフローは当期利益と減価償却費の合計額とみなし、多いほど自由に使えるお金が多いと考えます。

事業の好調さをアピール

所有する物件の収益性が高いことをアピールするのも大切です。銀行は借り入れ主の投資ではなく事業に融資するため、事業が好調であることを理解してもらう必要があります。

例えば、入居率が高ければ事業が好調で、不動産のマネジメント力があると判断してもらえます。また、資産価値がローン返済額よりも高ければ、万が一売却する場合を考えても安心してもらえます。

複数法人を利用した、融資隠しは非常に危険

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不動産投資を法人化する際に、気をつけなければならないポイントがあります。それは、1物件1法人スキームで融資を受ける際、借り入れ情報を隠してしまう、ということです。

1物件1法人スキームとは何なのか、どのようなリスクがあるのかについて説明していきます。

複数法人を利用した悪質な借入

1物件1法人スキームとは、1つの物件につき会社を設立するやり方です。例えば3つの不動産を購入するときに、3つの法人を設立して、3つの異なる金融機関から融資を受けます。

不動産投資では通常、個人で金融機関から借り入れを行うと、信用情報(借入状況)が登録されるため、よほど多くの資産や年収がない限り、他の金融機関から融資を受けにくいとされています。金融機関は貸し倒れのリスクを重くみることが多いことが理由です。

しかし、物件1つにつき1つの法人を設立すれば、それぞれの会社の信用情報は何も登録されていない状態なので、複数の金融機関から融資を受けることができると言われています。

個人で融資を受けるよりも、物件の数だけ利益を上げられますが、投資に失敗すると大きなリスクがあります。

失敗すると非常に大きなリスク

1物件1法人スキームは、個人よりも多くの融資が受けられ、その分収益性やスピード感がありますが、失敗すると非常に大きなリスクがあるので説明します。

このやり方は、いわゆる多重債務にあたるので、金融機関が知ってしまうと融資の一括返済を求められるケースがあります。

こうした場合、複数の物件の売却や資金を調達する必要があるなどして、複数の金融機関に対応しなければならないので大変です。

一括返済までとはいかなくても、金融機関からしたら貸し倒れリスクを防ぐために、金利を引き上げられてしまうなどの対応がなされるかもしれません。十分注意しましょう。

まとめ

不動産投資の法人化を行う際、個人で不動産投資の融資を受けるよりも、金利が高く借入期間は短くなります。そして融資を受けるには法人の業績・信用力に加えて、物件の利回り・資産価値も重視されます。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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