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不動産投資

サラリーマンが不動産投資で借りられる限度額はいくら?

2018.04.05

不動産投資をはじめる時、多くの方が金融機関からの融資を元手にするでしょう。それだけに、はじめて不動産投資をする方にとって「どのくらい融資が受けられるか」「そもそも自分は融資してもらえるのか」は気になるテーマです。このコラムでは不動産融資のよくあるギモンを解説していきます。

不動産投資の融資審査の中身はブラックボックス

タイトルの「不動産投資で借りられる限度額はいくら?」という問いについては、さまざまな見解があります。「10倍、20倍……30倍まで可能」と言う方もいますし、「一般的な年収でも億単位で融資可能」という意見もあります。しかし、これらは融資可能額の目安にはなりません。なぜなら、融資の上限や審査基準は金融機関ごとに異なるからです。

それを踏まえて、不動産投資の融資で大事なのは、購入したい物件が見つかったら「まずは申込みをしてみる」ことです。その結果、自分の年収だと審査がキツイかな、という方でも通ることもあります。逆に、審査に通って当たり前、と思っていた方が通らないこともあります。審査の中身はブラックボックスですので「絶対法則」はないのです。

ローン残債があるからNGという思い込みは禁物

不動産投資の融資において「絶対法則」はないものの「傾向」はあります。参考情報として、それを知っておくことも大切です。次の項目に該当する人が、融資に有利と言われます。

  • 年収が多い
  • 自己資金(頭金)が多い
  • 貯金がある
  • 車やマイホームのローンがない

「自分は条件に該当していないから、不動産投資はできない」という思い込みは禁物です。貯金があまりなかったり、ローン残債があったりする方でも、評価の高い物件であれば融資が通るケースは多々あります。なぜなら、不動産投資の融資は「個人属性+物件評価」で審査されるからです。

具体的に「どのような基準で物件評価がされるか?」については、こちらのコラムが参考になります。

『物件評価方法(積算法・収益還元法)』

不動産投資は消費でなく「事業のための融資」

一方、まったく同じ条件の「ローンありの人」と「ローンなしの人」を比較すると、「ローンなしの人」の方が有利なのも事実です。マイホームローンの残債があれば、その分は融資可能額から引かれるのが普通です。

しかし、ある程度の年収がある方なら、不動産投資への融資可能額はかなりの枠になります。その額はマイホームの融資可能額の何倍にもなります。これは、不動産投資のローンは、「消費のための融資」ではなく「事業のための融資」だからです。

不動産投資をはじめたばかりの方で、何億円レベルの物件をいきなり購入する方は少数でしょう。数千万円~レベルの物件購入であれば、(マイホームローン残債があっても)融資可能額の範囲内の可能性が高いです。

融資の際に使われるフルローンの意味とは?

最後に、不動産投資の融資の際の注意ポイントについてです。融資審査では、ある程度の頭金を用意した方がスムーズです。しかし、手元にキャッシュを残すことにこだわる投資家は「フルローン」あるいはそれに近い形にこだわるでしょう。

融資の交渉でフルローンという言葉が使われる時、2通りの意味があります。一般的な「フルローン」という言葉は、物件の購入価格を全額貸してくれるという意味です。それ以外の仲介手数料や税金などの諸経費(物件価格の7~8%)はキャッシュで用意する必要があります。

諸経費も含めて融資される時にも「フルローン(厳密にはオーバーローンと言われる)」という言葉が使われることがありますが、これは稀なケースです。一般的に「フルローン」という言葉が使われる時は、諸経費を用意する必要があることを記憶にとどめておきましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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