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不動産投資で起業する! おさえておきたいポイントと注意点を解説

2020.09.30 更新日 2020.10.12

不動産投資で起業する! おさえておきたいポイントと注意点を解説

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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現在、副収入として投資を行っている人の中には「将来的に会社を辞めて不動産投資だけで生活したい」と考えている人もいるかもしれません。不動産投資で起業するためには、正しい方法を知ったうえで計画的に進めていく必要があります。会社を設立するタイミングを間違えると、かえって金銭的な負担が増えてしまうかもしれません。では不動産投資で起業するには、何に注意すればよいのでしょうか? 

不動産投資で起業する方法は2種類

不動産投資で起業するには、個人事業主になる、または法人化する方法があります。

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個人事業主として起業

不動産投資で起業する方の多くが、個人事業主から始めます。個人事業主として開業する場合、特に必要な手続きはありません。年に1度の確定申告で、賃料収入から諸経費を差し引いた不動産所得を申告し、所得税を納める必要があります。

また確定申告を「白色申告」にするか「青色申告」にするかについては、ある程度の事業規模になったら青色にするケースが多いです。ある程度とはどのくらいかというと、基準といわれている「投資規模の目安」があります。

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 目安は「5棟10室」です。戸建なら5棟、アパートやマンションなら10室の貸付数があれば「事業的規模」と認められます。事業的規模に満たない規模の場合は、青色申告を選んでも税制メリットは大幅に制限されます。

法人として起業

不動産投資が順調に進み、投資物件が増えて不動産所得が高額になると個人事業主から法人化するのが一般的です。その理由は、所得がある地点を超えると個人が支払う所得税の税率よりも法人税の税率の方が低くなるためです。不動産所得が多い場合は法人化した方が税負担を軽減できます。

また法人化すると、経費として認められる範囲が広くなる点もメリットです。

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不動産投資の経費どこまで落とせる? 計上できる経費とNGまとめ

不動産投資で副業として起業するときの注意点

不動産投資を始める際は、トラブル防止や損をしないためにいくつか注意すべき点があります。

勤務先に副業規定があるか確認する

不動産投資を始める際は必ず勤務先の就業規定を確認しましょう。なぜなら勤務先によっては就業規定で副業が禁止されているためです。

就業規定で副業が禁止されていても、法的な拘束力はないとされています。しかし社内ルールで禁止されているにもかかわらず、会社に内緒で副業を始めると上司や同僚との間でトラブルが発生して本業に支障が出るかもしれません。

会社員が不動産投資を始める際は、総務や人事に副業が承認されているかどうかを確認しましょう。もしも禁止されている場合は、別の会社へ転職するのもひとつの方法です。ただし転職をすると金融機関からの融資が受けづらくなる可能性がある点に注意しましょう。

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会社員の不動産投資は副業にあたる? 注意点を解説

安定した賃料収入が得られるまで独立しない

不動産投資で独立するタイミングを誤ると、金融機関からの融資が受けづらくなって事業拡大が難しくなる可能性があります。

金融機関の融資審査では、安定した収入があるかどうかが重要なポイントです。会社を辞めて給与収入という安定した収入源が途絶えてしまうと、融資の審査のハードルは一気に上ります。

不動産投資で黒字経営が期待できるまでは独立せず、会社員として働きながら不動産投資を行った方が事業を拡大しやすい面もあります。独立するタイミングは慎重に判断しましょう。

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法人化するタイミングを誤ると金銭的な負担が増える

法人化すると、個人事業主ではかからなかった支払いが必要となります。まず第一にたとえ赤字でも収入の有無にかかわらず法人住民税を7万円支払う必要があります(資本金1千万円以下・従業員50人以下の法人、東京23区)。

いままで個人として所有していた不動産を法人にすることで、所有者が変わるために登録免許税や不動産取得税がかかります。個人事業主のときよりもさらに厳格に帳簿をつける必要があるため、報酬を支払って税理士に依頼するのが一般的です。顧問税理士として契約することで費用が発生します。

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不動産投資にかかる費用とは〜初期費用・運用費用・手数料など

そのため法人化するタイミングを誤ると、金銭的な負担が増えてしまい、かえって手元に残る金額が少なくなる可能性がある点に注意が必要です。

個人事業主のときに発生しなかった支払いも考慮したうえで判断しましょう。

起業するには計画性が重要

不動産投資で起業するためには、計画的に行動しなければなりません。事前に計画を立てて起業に向けてひとつずつ準備を進めていきましょう。

不動産投資に対する知識を得る

不動産投資で起業しても、正しい知識と情報を得ていなければ稼げません。不動産経営では、以下の手順を踏む必要があり、どの段階でも失敗できないからです。

  •  資金計画を立てる
  •  物件を探す
  •  物件の収支計算をする
  •  収支に問題がなければ物件を購入して経営を始める

特に不動産投資でもっとも大事なのは、稼げる物件を探すことです。良い物件を見つけるためには、不動産に対する知識はしっかりつけておきましょう。また、「手付金をだまし取られた」「儲かる物件があると聞いたのに儲からなかった」などの詐欺を見抜くためにも重要です。

セミナーへの参加や書籍の購読、YouTube等の関連する動画の視聴など、実際に不動産経営をしてきた人のノウハウを学び、正しい知識を身につけてから不動産投資を始めましょう。また不動産投資を始めた後も最新の情報をキャッチし続けることが大切です。    

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不動産投資の勉強方法のメリット・デメリットとおすすめ資格4選

目標を決める

不動産投資で起業する場合は入念に目標を立てましょう。明確な目標がなければ、事業の継続は難しいからです。

まずは不動産投資でいくら稼ぎたいのかを考えることです。目標金額を決めなければ、融資金額や投資する物件も決められません。「50万円の収入を得たい」「将来の年金収入に40万円を上乗せしたい」など目標を立てましょう。

なお、目標の収入金額を立てるときは、賃料収入から諸費用の支出を差し引いた金額で考えることが大切です。不動産投資では、賃料収入がそのまま得られるわけではなく、不動産管理会社への手数料や修繕費、損害保険料などさまざまな経費がかかります。

収入目標を決めた後は、いつまでにその金額を稼ぐのかを決めます。目標の収入を得るためには、何件の物件に投資する必要があり、いつまでに借入れの返済を終えるのかなどを入念に計画しましょう。

もし自己資金が貯まっていない状態なのであれば、不動産投資を始めるために必要な資金がいつまでに貯められるのかも考える必要があります。

家族の理解を得る

不動産投資で独立をする際は、必ず家族の理解を得るようにしましょう。

不動産投資で起業し、自営業者となり、自主管理するとなると入居者の対応や新たな物件探しで土日祝日も仕事する頻度が増えます。まだ起業する前であっても不動産投資について学ぶための時間が必要です。

このように、不動産投資を始めると家族で過ごす時間が減ることになります。そのため応援してくれる体制が整っていなければ、家庭に不和が生まれる可能性もあります。会社を辞めて独立することに家族が反対しているのであれば、「不動産投資で何をするのか」「今後どのように稼いでいくのか」などを丁寧に説明しましょう。

起業前に家族の理解が得られていると、仕事に集中する時間を確保できるかもしれません。時間をかけてでも事前に家族の理解を得ることで、事業に専念できる環境を整えやすくなります。

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まとめ

不動産投資で起業する場合は、最初から法人化して会社を設立するのではなく、事業が拡大し所得が増えるまでは個人事業主事業として活動しましょう。

また不動産投資での起業を成功させるには、知識を得たうえで入念に事業計画を立てることが大切です。起業する前に家族の協力を得られやすい体制を整えると、独立に成功する確率が高まります。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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