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不動産投資

魅力的なメリットが山ほどある!? 賃貸併用住宅ってどんな住宅?

2019.10.29

この記事を書いた人 田中まさはる

建築設計事務所で設計業務をしながら、住宅・不動産ライターとしても活動。一人娘を持つ30代の父であり、家事や育児でも日々奮闘中。Twitterでは“たまちゃんパパ”として、建築や育児についてをメインに発信。 https://twitter.com/tototott0
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夢のマイホーム。一生に一度の高い買い物なので、なかなか決断できない方も多いのではないでしょうか。

そんな中、注目されているスタイルのマイホームがあります。賃貸併用住宅です。「賃貸併用住宅って何?」という方もいらっしゃいますよね。賃貸併用住宅には家賃収入でローン返済ができる、住宅ローン減税が適用になる等のさまざまなメリットがある一方、空室リスクやプライバシーがなくなる等のデメリットもあります。本記事では賃貸併用住宅のメリット・デメリットの詳細や、一般的な利回り、おすすめの間取りに至るまで幅広く紹介します。

しっかりと検討すれば、マイホームをお得に手に入れられますので、ぜひこの機会に賃貸併用住宅について理解していきましょう。まずは、賃貸併用住宅がどのような仕組みなのかを紹介していきます。

賃貸併用住宅とは?

賃貸併用住宅とは、自宅の一部を賃貸物件として貸し出す住宅のことです。1棟の住宅を「自宅」と「賃貸住宅」で併用しているため、賃貸併用住宅とよばれています。大家さんも同一建物内に住んでいるアパートと考えると、イメージしやすいかもしれません。

せっかくマイホームを持つのに、一部を賃貸物件として貸し出すのは、入居者の方とお互いに気を使いそうなど、あまり気が進まないかもしれません。

しかし、賃貸併用住宅はマイホーム兼投資物件として、近年非常に人気化しているのです。なぜ、賃貸併用住宅がそれほどに注目されているのでしょうか。

マイホームや投資物件として賃貸併用住宅が注目されている!

賃貸併用住宅が注目されている理由は、金銭面で多くのメリットがあるためです。そのため、賃貸併用住宅は「お金を生むマイホーム」とよばれることもあります。

その反面でデメリットもいくつかありますが、メリットの多さや大きさと比較すると、デメリットが小さく感じられてしまうでしょう。

また、そのデメリットも上手に計画・運用していけば、全く気にならないかもしれません。

自宅を購入する場合と同程度の知識で十分取り組めます。少しでも興味のある方はしっかりと検討してみてください。

ここからは、賃貸併用住宅のメリット・デメリットを紹介していきます。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅のメリットには、以下のような項目があります。

  • メリット1:家賃収入でローンの返済ができる
  • メリット2:住宅ローンで融資が受けられる
  • メリット3:住宅ローン減税が適用になる
  • メリット4:固定資産税を軽減できる
  • メリット5:相続税を軽減できる

1つずつ、詳しくみていきましょう。

メリット1:家賃収入でローンの返済ができる

賃貸併用住宅の最大のメリットは、この「家賃収入でローンを返済できること」といっても過言ではありません。一般的に、ローンを組んで自宅を購入した場合、給料などの収入や貯蓄からローンの返済をすることになります。しかし、賃貸併用住宅の場合、ローンの一部または全部を入居者からの家賃収入で賄い、返済することが可能です。

例を出して考えてみましょう。住宅のローン返済として、毎月30万支払うとします。本来、自宅だけであれば全額自分で支払う必要があります。しかし、賃貸併用住宅として家賃8万円の部屋を2部屋用意した場合、毎月16万円の家賃収入を得られるため、14万円の自己負担で済むことになります。さらに、同じ8万円の家賃の部屋を4部屋用意した場合には、毎月32万円が家賃収入となるため、30万返済したとしても、2万円が手元に残ります。

これ以外にも、家賃収入からローン返済ができるということは、今まで家賃やローン返済にあてていたお金もまるまる手元に残ることになります。自由に使えるお金も増えるため、とても魅力的ではありませんか。

メリット2:住宅ローンで融資が受けられる

賃貸併用住宅では、自宅を占める割合が建物の半分以上であれば、投資物件でありながら住宅と同じく、金利1%以下の住宅ローンを組むことができます。通常、投資用のアパートやマンションを購入する場合には、事業用のアパートローンなどを組むことになります。アパートローンの金利は1%台後半〜2%以上となるのが一般的です。この1%以下の金利差でも、返済年数が長くなればなるほど金利によって総返済額は増えていき、数百万の違いが出てきます。月々の負担を軽くするためには、返済年数を長くするのが一般的ですので、不動産投資家はだれでも、少しでも金利を抑えておきたいものなのです。

そのため住宅ローンで投資物件を購入できる賃貸併用住宅は、不動産投資の面で大きなアドバンテージとなります。金利の差で、その後にかかる費用が大きく異なり資産形成にも大きく影響します。賃貸併用住宅では住宅ローンが利用できるように計画しましょう。

メリット3:住宅ローン減税が適用になる

住宅ローン減税とは、住宅の取得を後押しすることを目的に、住宅ローンを組んだ方の所得税や住民税を、一定の期間控除してくれる仕組みのことです。正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。この住宅ローン減税は、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用した場合にも、自宅部分にはもちろん適用対象です。家計の負担に差が出ますので、しっかり確認するようにしてください。なお、住宅ローン減税を受けるためには条件がありますので、条件への合致も要チェックです。

ちなみに、住宅ローン減税は、景気などに合わせて時代によって変化しますので、住宅購入を検討される際には都度確認してください。最近では、2019年10月の消費税の増税を受けて、2020年12月31日までは控除期間がこれまでの10年から13年に延長されています。

メリット4:固定資産税を軽減できる

住宅用地において、住戸1戸あたりの面積が200m2までの部分は、小規模住宅用地として課税標準額が固定資産評価額の6分の1に減額されるため、固定資産税の負担を軽減することができます。住戸1戸あたりということは、賃貸併用住宅の各賃貸住戸も適用対象です。尚、200m2を超えた部分については、固定資産評価額の3分の1が課税標準となります。固定資産税は、毎年支払うものですので少しでも負担を軽くしましょう。

メリット5:相続税を軽減できる

賃貸併用住宅では、賃貸部分の相続税評価額が自宅部分よりも減額されるため、自宅のみの場合と比較して相続税が軽減されます。具体的には、賃貸部分の相続税評価額は、自宅部分の相続税評価額より約20%減額されます。相続税について詳しく知らない方も、子どもにより多く資産を残すために、賃貸併用住宅をマイホームとして検討するのもよいでしょう。

資産形成をするために、賃貸併用住宅がさまざまなメリットをもたらすことは理解していただけたのではないでしょうか。ここからは、賃貸併用住宅のデメリットを対策方法とともに確認していきます。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅のデメリットは、以下になります。

  • デメリット1:通常のマイホームに比べ、建築費用が高い
  • デメリット2:空室になるとローン負担が増えるリスクがある
  • デメリット3:独立型の賃貸に比べプライバシーがなくなるリスクがある
  • デメリット4:取り壊しやリフォームがしづらくなる

1つずつ、詳しくみていきましょう。

デメリット1:通常のマイホームに比べ、建築費用が高い

賃貸併用住宅は賃貸部分も併せて建築するため、マイホームを建てる場合と比較して当然建築費用は高くなります。ですが、自宅と賃貸住宅を別々に建てるよりは、共用できる壁等の材料費や別棟にする手間・施工費などを安く抑えることが可能です。

また、建築費用が上がったとしても、計画次第ではその分以上を家賃収入として得ることができます。収支計画をきちんと行い運用していけば、このデメリットは全く気にならないはずです。

反対に、気になってしまう収支計画となるのであれば、もう一度プランを検討し直してみたほうがよいかもしれません。

デメリット2:空室になるとローン負担が増えるリスクがある

不動産投資においては、退去が発生し空室になると、家賃収入が減ってしまうリスク(空室リスク)があります。

特に、賃貸併用住宅でローンを組んでいる場合には、家賃収入で賄うはずだったローン返済を、給与収入や貯蓄などから自己負担で行わなければなりません。

そのため、賃貸部分の規模にもよりますが、2部屋程度が同時期に空室になる場合の収支シミュレーションを行っておき、万が一の状況でも対応できるようにしっかりと想定しておきましょう。

そのような状況下の対応プランができていれば、滅多に最悪の場合になることはありませんので、安心して賃貸併用住宅を検討、取り組むことができます。

デメリット3:独立型の賃貸に比べプライバシーがなくなるリスクがある

冒頭でもお話ししましたが、賃貸併用住宅は自宅部分と賃貸部分が同一建物になりますので、独立型の賃貸住宅と比較して、プライバシーが確保しづらい可能性があります。

プライバシーについては、敷地の条件などによりいろいろと対策できます。

道路から自宅玄関と賃貸部分の各エントランスの動線を分けたり、外壁の素材や色を変えたりするなど、明確に区別するなどが考えられます。ベランダ・バルコニーの方位を変えて、視線が合わないように配慮するなども考えられます。

また、意外と気になるのが物音などの生活音ですが、自宅部分と賃貸部分の間の壁・床を厚くすることで対策可能です。

住宅メーカーや設計士さんにプランニングの際に相談してみましょう。

デメリット4:取り壊しやリフォームがしづらくなる

かなり先の話にはなりますが、建物はいずれ、取り壊しやリフォームを行わなければなりません。賃貸併用住宅では、自宅のみの建物の場合とは異なり、賃貸部分の入居者の方がいるため、突発的な取り壊しやリフォームはしづらくなります。しかし、事前にきちんと計画をして、入居者の方に適切に通知を行っていれば、取り壊しやリフォームを行うことは可能ですので問題ありません。

賃貸併用住宅の一般的な利回り

賃貸併用住宅の一般的な利回りは、土地の購入も含めると4~5%くらいになります。投資物件では、利回りを高くすることにより、ローンを早く完済することや、リフォームなどの費用として蓄えることが可能です。

賃貸併用住宅は自宅部分も含まれることや、低金利の住宅ローンで融資を受けられるため、4~5%以上であれば十分であると思います。より簡単に考えるとするならば、賃貸部分の数部屋が短期間空室になると仮定した場合に、ローンが支払えなくなることがなければ問題ないといえるでしょう。

賃貸併用住宅でおすすめな間取り

賃貸併用住宅の賃貸部分でおすすめの間取りは、単身者向けのワンルームなどです。単身者向けがおすすめな理由は、大きく2つあります。

1つ目は、単身者は住宅を買うよりも借りる場合が圧倒的に多いため、賃貸需要が高いことです。これと比較してファミリー世帯では、住宅を購入する人方も多くなるため、賃貸需要が必然的に低くなります。

2つ目としては、家賃収入が高くなる傾向にあることです。単身者向けワンルーム2住戸とファミリー世帯向け2DK1住戸が同じスペースで用意できると仮定します。単身者向けワンルームの家賃が1住戸7万円の場合、2住戸で14万円の家賃収入となります。しかし、ファミリー世帯向け2DKで、同様に14万円の家賃を得ることは現実的ではありません。立地にもよりますが、2DKの家賃相場は10万前後です。

また、空室リスクの面でも、1住戸より2住戸のほうが、家賃収入がゼロになる可能性は低いのでおすすめです。

賃貸併用住宅の建築費をシミュレーション

「賃貸併用住宅(自宅:4LDK/40坪+賃貸住宅:1K/8坪×4)」の建築費を検討してみましょう。

建築費は「坪単価×延べ床面積」でシミュレーションできます。木造住宅と仮定し、坪単価50万円とします。よって、坪単価50万円×(40坪+8坪×4(=72坪))で3,600万円になります。

なお、賃貸部分を除いて「自宅のみの住宅(4LDK/40坪)」の場合には、坪単価50万円×40坪で2,000万円と、賃貸併用住宅と比較して割安になります。しかしこの場合、家賃収入はありませんので、ローン返済は全額自己負担です。

まとめ

賃貸併用住宅が注目されている理由を、理解していただけたでしょうか。マイホームと投資物件の2つの面を持つ、非常に魅力的な住宅です。昨今では年金問題を含め、老後の生活費確保には不安がある時代なので、今後さらに賃貸併用住宅は注目されていくかもしれませんね。戸建てマイホームを考える際には、ぜひ賃貸併用住宅を検討してみてください。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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