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不動産投資は不労所得なの? マンション経営に向く性格とサラリーマン大家の特徴

2018.06.01 更新日 2019.09.26

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資やマンション経営は不労所得なのか? サラリーマン大家という夢を叶える成功者やマンション経営に向いている人の特徴や性格はあるのか? 本記事では不労所得の意味やチャレンジしている人が増加中のワケから、不動産オーナーが普段何をしているのかについてまで幅広く紹介します。

そもそも不労所得とは?

そもそも「不労所得」とはどういう所得のことを指すのでしょうか。まずはその点から考えていきましょう。

「不労所得」という単語を辞書などで調べると、「労働する必要がない所得」「労働しなくても得られる収入」「労働の対価として得ることができる賃金や報酬以外の所得」などという意味が紹介されています。

具体的に言えば、銀行にお金を預けていると得ることができる「利息」のほか、株式の「配当」「家賃収入」「年金」などが挙げられます。つまり、不労所得とは「自分自身が労働しない間もお金が入ってくる仕組みが出来ているもの」と言うことができるでしょう。

不労所得を得るための投資の種類

「自分自身が労働しない間もお金が入ってくる仕組み」として考えられるものは、やはり投資です。不労所得を得るための投資の種類としては、代表的なものとして以下が挙げられます。

個人向け国債

個人向け国債は、個人投資家向けに販売される国債のことです。

発行元が国であり元本割れの心配などがかなり少ないため安全度が高く、0.05%(年率)の最低金利保証も付いています。

安全度が非常に高い一方、リターンも他の投資と比較してかなり低い点がデメリットです。「銀行預金よりは高い利回りで運用したいけど、なるべくリスクは取りたくない」という方に向いています。

株式投資

株式投資とは、企業が発行した株券を売買し、売却益や配当金を得ることで利益を獲得する投資方法です。

株価は常に変動しており、安くなったタイミングで購入し、高くなったら売却を行うことで売却益を得ることができます。また、株式は一定期間保有していれば、配当金や株主優待を得ることができます。

株式投資のデメリットはリスクが高いことです。購入した株価が上昇すれば売却益が得られる一方、下落した場合には損失を被ることとなります。また、取引量が少ない会社の株式では、売りたい時に買い手がつかない場合があります。その場合、当初自分が想定していたよりも多くの損失を被ってしまう恐れがあります。

投資信託

投資信託とは、金融機関等の投資のプロが投資家から集めた資金をもとに、さまざまな株や債券(国内・海外問わず)を組み入れ、運用するものです。

さまざまな投資信託商品が存在するので、許容できるリスクやリターンの幅に合わせてさまざまな商品を購入することができます。

運用をプロに任せられるため、投資の知識が少ない人でも始めやすいですが、手数料や保有期間中のコスト(信託報酬)が多くかかってしまう点がデメリットとして挙げられます。

ETF(上場投資信託)

ETFとは、株価や金などの指数に連動する(インデックス型)投資信託の一種です。証券取引所に上場しており、投資信託とは異なるさまざまな特徴があります。

投資信託との一番の大きな違いは、ETFはリアルタイムでの売買が可能なことです。ETFは、株式市場で常時売買されているので、取引価格を見ながら注文を発注することができ、あらかじめ価格を指定しておく指値注文や信用取引もできます。また、投資信託と比較して保有期間中のコスト(信託報酬)が低いことも大きな利点です。

デメリットとしては、一般的にETFは投資信託に比べ最低購入単価が高くなっている点です。また、一部の証券会社で扱われている自動積立も、購入手数料が高くつくため、少額での売買は不利になる点も留意が必要です。

FX(外国為替取引)

FXとは外国の為替を利用して売買を通じ利益を得ようとする投資のことです。

FXはレバレッジを効かせられて資金効率が良く、24時間取引が可能、高金利通貨買いの取引でスワップポイントによる金再収入も収受可能、売りからも買いからも取引を始められるため相場状況に応じて柔軟に取引可能、手数料も他の投資に比べて非常に安価である等、メリットが多数あります。

一方、一般的にFXは「ハイリスク・ハイリターン」といわれており、特にレバレッジを利用しているが故に儲けが出やすい一方で損失も出やすい仕組みになっています。また、最近では各国の要人発言で一気に相場が動く傾向にあり、非常にリスクの高い相場となっている様子がみられます。

不動産投資

不動産投資とは、マンションやアパートなど、不動産を購入し、家賃収入を得る投資方法です。

不動産投資は長期の比較的安定した家賃収入が入るため、将来の不労所得や年金対策となるだけではなく、相続することで生命保険代わりとして活用が可能で、かつ節税効果も期待できます。

デメリットとしては、購入単価が高く基本的には融資が必要となることや、流動性が低いため長期保有が前提となることが考えられます。

しかしながら、それを上回るメリットの多さから、依然として人気の投資対象です。

このように不労所得になる投資はさまざまありますが、それぞれメリット・デメリットがあります。これらのメリット・デメリットをしっかりと考慮し、あなたに最適な投資はなにか検討してみてください。

不労所得にチャレンジする人が増加中のワケ

2019年6月3日に「老後に約2,000万円の備えが必要」とした「金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書」は、多くの方が投資・副収入・不労所得について考えるきっかけとなりました。また、2019年8月27日に公表された公的年金制度の財政検証では、今年年金受給が始まる高齢者と同じ水準の年金をもらうには、現在の30歳で68歳4ヶ月まで働いてようやく今の65歳と同水準受け取ることができるという結果になりました。

日本の年金制度は少子高齢化を迎え、人口が増加していかないかぎり、現状の水準を維持していくことは厳しい状況です。支給開始年齢の引き上げや、支給額のカットは今後も段階的に進められることが予想されます。

公的年金制度をどこまであてにできるかはわからない時代です。そのため、個人で老後の生活をイメージして先手をうっていく必要があります。こうした老後の漠然とした不安が、サラリーマンをしながら不労所得を検討する人を増やす大きな要因のひとつになっているのです。

不動産投資やマンション経営は不労所得と言えるのか?

冒頭で、「不労所得」とは、「労働する必要がない所得」「労働しなくても得られる収入」であると説明をさせていただきました。

では、不動産投資によって所有した不動産を第三者に貸す場合、労働は伴わないのでしょうか。労働が伴わないで家賃収入を得られる場合は不労所得であると言えそうですが、何らかの労働を伴うケースでは不労所得とは言えないでしょう。

そのことを探るために、まずは不動産を第三者に貸す場合に所有者(オーナー)がどのようなことに携わらなければいけないか、考えていきましょう。

不動産オーナーは普段は何をしている?

この記事を読んでいるあなたが、不動産投資としてある物件を購入したとします。その後、家賃収入を得るためには、何をすればいいでしょうか。一般的には、その物件に入居者がいない場合は、下記の流れになるでしょう。

  1. 物件の入居者を募集する
  2. 希望者が入居する
  3. 家賃収入を得る
  4. 入居者が退去する
  5. 原状回復する 
    →1.に戻る

ここで注目してほしいことは、1の時点で既に労働をしているのではないか、という点です。そのほか、5の「原状回復」とは清掃や修繕のことを指しますから、こちらも労働に含まれるのではないか、という疑問が生まれます。

不動産オーナーが業務を委託したとしても?

入居者の募集は通常は賃貸管理会社に委託することになりますが、とはいえ賃貸管理会社に依頼するためには間取り図を持ち込んだり、家賃や設備などについて説明したり、契約内容を確認したりしなければなりません。

家賃の集金をオーナー自らが行う場合には、家賃の催促などをしなければいけないときもあるでしょう。退去時にはオーナー自らが立ち会いを行っているケースもあります。原状回復のための清掃や修繕は専門業者に依頼することもできますが、業者への依頼などの手間はやはり掛かってしまい、完全にオーナーが動かないわけではありません。

購入物件として小さなアパートなどを選び、仲介業者などを使わないで入居者の募集や原状回復を自ら行った場合は、より労働量は増え、より一層、不労所得というイメージとはかけ離れるでしょう。

なおRENOSYでは、このようなオーナー様の負担を軽減するために、入居者募集から部屋のクリーニングなどの業務を代行する賃貸管理サービスを提供しております。

不動産投資で不労所得は甘くない

不労所得を得るには、さまざまな投資法があります。そのなかでも不動産投資がサラリーマンから一定数の支持を得ている理由は、「拘束時間や手間が少ないのに毎月コンスタントに家賃収入が得られる」というものです。

不動産投資の仕組みは、物件を購入して入居者管理をアウトソースすれば、あとは毎月の家賃収入が得られるというのが概要になります。

平日の日中は会社勤めをしていることが多いサラリーマンにとって、時間が拘束されないことは大きな魅力でしょう。

たしかに、不動産投資における拘束時間は少ないといえます。しかし、拘束時間がゼロになるというわけではない点には十分注意が必要です。たとえば、不動産投資家として知られる浅田あつし氏は著作『資産10億 最速達成!不動産投資(すばる舎刊)』の中でこのように述べています。

「実際に私が普段、保有物件の収益構造維持に振り向けている実働時間は、せいぜい1週間に2~3回、各回の所要時間は数分程度でしょう」

出所: 浅田あつし著『資産10億 最速達成!不動産投資(すばる舎刊)』

浅田氏のように、不動産投資は手間がかからないけどポイントで時間を使うという意見は多い傾向です。その意味では「不動産投資=拘束時間がまったくない」という考えには無理があるといえます。特にスタートアップ時は、物件選び、金融機関や不動産会社とのコミュニケーション、各種手続きで、それなりの労力を費やします。

不動産会社に丸投げして放置していれば、勝手に利益が生まれるといった風に不動産経営を捉えている方は、思考を方向転換したほうが賢明です。長期的に安定した経営をしていくためには、情報収集・情報の閲覧・意思決定などに、ある程度の時間を要することだけは理解しておきましょう。

サラリーマン大家という夢を叶える成功者の特徴

マンション経営で結果を出している方に共通する性格には、「粘り強く継続できる胆力」がある傾向です。マンション経営は、短期間で大きな利益を狙う投資ではありません。月々の家賃収入を得て、不動産ローンの残債を少しずつ減らしながら、時間をかけて資産形成していくタイプの投資です。これを実現するには、目先のリターンにとらわれない大局観や胆力が求められます。

結果を出している投資家に話をうかがうと、一様に数十年先を見据えて、コツコツと努力する性格の方だということがわかります。他にも、マンション経営で結果を出している方には、いくつかの傾向があります。

マンション経営に向いている4つの性格は?

結論からいえば、マンション経営で結果を出している人は、「ビジネスパーソンとして優秀な方」です。理由は下記に挙げた4つの性格にあります。さすがに、全項目を満たしている方は少ないかもしれません。しかし、マンション経営の成功者はいくつか該当する方が多い傾向です。

数字で考えることができる

マンション経営を成功させるには、あらゆる数字を組み合わせながら、さまざまな判断をしなければなりません。周辺空室率に基づく経営シミュレーション、それにより導き出される収支計画、利回りと利率のイールドキャップなど、購入時だけでもこれらの数字に基づく判断が必要です。こういった裏付けによって、その物件が「本当に買いか」が正しく判断できます。感覚や勘だけでは、マンション経営で成功はおさめられません。成功者は一様に数字(事実)に基づく論理的判断をしています。

勉強熱心である

大きな書店に行けば、不動産投資に関連する書籍が数多く並んでいます。「マンション経営」のキーワードで検索すれば、ネット上に膨大な情報が存在します。情報量が多いということは、それだけ専門知識が多いことを表します。マンション経営の成功者は皆、こういった専門知識を学び、かなりの知見を持っている方ばかりです。

決断力がある

マンション経営の知識だけをいくら増やしても、1円も稼ぐことはできません。不動産投資を「実行」してこそ収益を得ることができます。そして、千万単位、時には億単位の物件を購入するには、最終的に大きな決断力が重要です。しかも、決断にはスピードが求められます。いくら条件の良い物件と巡り会えても、熟考してばかりでは他の投資家の手に渡ってしまいかねません。

コミュニケーション力がある

マンション経営では、仲介会社・管理会社・入居者などのステークホルダーとのコミュニケーションが欠かせません。しかも「満室経営」の実現のためには、こういった人々と長期間に渡って良好な関係をキープし続ける必要もあります。この状況をメールや電話中心のやりとりだけで作り出す方は、優れたコミュニケーション力を備えています。

マンション投資には、ある程度の期間も必要

もう1つの不動産投資で不労所得生活を実現するための注意点は、「ある程度の期間を要すること」です。「1物件を買えば、すぐに家賃収入が得られて楽になる」といった捉え方をしている方もいます。しかし、不動産投資は、そんなに簡単なものではありません。

スタートアップ時は少ない物件数だとしても、最終的には「複数の物件を経営すること」で不労所得生活が実現します。それまでは、労力や時間はどちらもある程度かかるものです。不動産投資で不労所得を実現する人の王道パターンは次のようなフローになります。

  1. はじめに購入した物件の手残り(※)をローンの繰り上げ返済にあてる
  2. 残債が減ってきた段階でそれを担保に新たな物件を買い増す
  3. これを繰り返すことで規模感が出てくる

※手残りとは家賃収入からローン返済を差し引いたキャッシュフローのことです。

上記のようなフローの実行によって目標の収入が得られるようになり、結果的に不労所得生活が実現します。不動産投資の細かい解説を聞いていて面倒そうと感じる方や、短期で一攫千金を狙いたいといったタイプの方は他の投資の方が向いているでしょう。ただし、かけるべき時間に対してリターンが大きいことは事実で、不動産投資はコツコツと長期で積み上げていくタイプの成功率が高い投資なのです。目先の利益ばかりにとらわれず、しっかりとした不動産投資の知識を身につけて「不労所得」生活を実現していきましょう。

「不労所得」には自己研鑽が必要!広いアンテナを持つ

ここに挙げたのはあくまでも傾向ですが、これからマンション経営をするか迷っている方は、自分との相性を判断する材料にするとよいでしょう。マンション経営で「不労所得」のイメージは、働かずに所得が増えるイメージが先行しています。しかし、実際の不動産投資においては基礎的な不動産知識や経済情勢など学んだほうがいいポイントが盛りだくさんです。投資をして終わりではなく、日ごろから自己研鑽をして、世の中全体にアンテナを張り巡らすことが不動産投資の成功のポイントといえるでしょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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