不動産投資で不労所得を得られるって本当？ 成功につながる物件選びのポイントを解説

不動産投資なら不労所得を得られるって本当？

一般的に不動産投資は、物件管理を管理会社に委託する場合が多いため、「ほったらかしで不労所得を得られる投資手法」といわれます。少ない拘束時間で、手間をかけなくても安定的に家賃収入が得られることから、本業のあるサラリーマンから支持を集めているのです。

ただし、まったく時間を使わないわけではありません。特にスタート時は、物件選びや金融機関・不動産会社とのコミュニケーション、各種手続きなどで、それなりの労力を費やします。また、運用開始後は年に1度の確定申告も必要です。

不動産投資家として知られる浅田あつし氏も、著書『資産10億 最速達成！不動産投資』（すばる舎刊）のなかで以下のように述べています。

実際に私が普段、保有物件の収益構造維持に振り向けている実働時間は、せいぜい1週間に2～3回、各回の所要時間は数分程度でしょう

引用：浅田あつし 著『資産10億 最速達成！不動産投資』（すばる舎刊）

こうした特徴から、完全にほったらかしでいいわけではありませんが、それほど手間をかけず、安定的に不労所得を得られることがわかります。

ただし、利回りだけを見て家賃収入が得られそうな物件を購入しても、長期的に安定した不労所得を得られるとは限りません。投資である以上、不動産投資にはさまざまなリスクが存在するうえ、運用には修繕費や管理委託料といったコストがかかるためです。

不動産投資で不労所得を得るには、リスクを最低限に抑えたうえで、目的に合った物件を選び、信頼できる管理会社に管理を任せる必要があります。そのためには、まず不動産投資の仕組みやメリット・デメリット、リスクなどの知識を身につけることが大切です。

不動産投資で不労所得を得る仕組み

不動産投資で不労所得とよばれるのは、家賃収入（インカムゲイン）のことです。一度入居者が決まれば毎月安定して発生する家賃収入は、「働かなくても継続して得られる所得」である不労所得としてぴったりです。

不動産投資には売却益（キャピタルゲイン）を得るという方法もありますが、売却すると「不労所得を得る仕組み」を手放すことになるため、一時的な収入にとどまります。ただし、不動産の売却益で別の不動産を買い直せば、また不労所得を得ることが可能です。

不動産投資で不労所得を得るオーナーの役割

不動産投資において、自分で物件を管理する場合は以下のような流れにすべて自分が直接関与することになりますが、不労所得を得たい場合は管理会社に任せるのが一般的です。

1. 物件の入居者を募集する
2. 希望者が入居する
3. 家賃収入を得る
4. 入居者が退去する
5. 原状回復する
6. 「1」に戻る

管理会社に任せるとこれらに関わる仕事を代行してくれるため、まさに「不労」といえます。ただし、資金管理や物件に関するさまざまな意思決定、管理会社とのコミュニケーションなど、多少の手間は発生します。

不労所得を生み出す不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは、以下のとおりです。

1. キャッシュフローが安定しやすい
2. 実物資産なので価値がゼロになりにくい
3. ローンを活用できる
4. 相続対策になる
5. 節税効果を期待できる
6. 老後の年金代わりとして活用できる
7. 管理会社に委託すれば負担を抑えられる

あまり手間をかけずに不労所得を得つつ、これだけのメリットを享受できる可能性があるのが不動産投資の魅力です。

なお、不労所得を得る方法自体は、不動産投資以外にも以下のようにさまざまあります。

• 株式投資の配当金
• 預金利息
• 特許使用料、著作権使用料など

これらの方法と不動産投資では、不労所得を生み出す過程で得られるメリットが異なります。不動産投資のメリットについて、それぞれ詳しく解説します。

1. キャッシュフローが安定しやすい

入居者がいる限り、契約期間中は毎月ほぼ同じ金額の家賃が、毎月決まったタイミングに振り込まれます。そのため、不動産投資はほかの手法と比べてキャッシュフローが安定しやすいのが特長です。

たとえば、株式投資の配当金は年1〜2回の支払いが一般的で、企業業績や配当方針によって変動するため、長期的かつ安定的な不労所得としては不安が残ります。預金利息は安定性こそあるものの、超低金利の現状では受け取れる金額が小さく、不労所得として老後の備えに充てるには心もとない水準です。

一方、不動産投資の場合は景気が悪化しても家賃が急激に下がることはほとんどありません。そのため「今月はいくら入るだろう」と不安に思う必要がなく、老後資金など将来の収入計画を現実的に立てやすいのです。

2. 実物資産なので価値がゼロになりにくい

株式や投資信託は、相場の急落や企業の経営悪化によって一気に価値が目減りする可能性がある一方、不動産投資は土地や建物という実物資産で運用するため、価値がゼロになりにくい特長があります。

建物の老朽化で資産価値が下がったり、地域需要の低下で家賃を下げたりしなくてはならない場合はありますが、修繕やリフォームによってある程度回復させられる可能性があるのも魅力です。

資産が形として残り続けるからこそ、長期的に不労所得を得る基盤として効果的だといえます。

3. ローンを活用できる

株式や投資信託は自己資金を元手に運用するのが一般的ですが、不動産投資はローンを活用できます。ローンを利用するからこそ、少ない自己資金でもレバレッジを効かせて資産を拡大できるのが魅力です。たとえば、区分マンション投資では、数百万円の自己資金で数千万円規模の資産を保有できるケースもあります。

高額なローンを組むことに不安を覚える人もいると思いますが、家賃収入をローン返済に充てられるため、入居者さえいえれば自己資金を大きく減らさずに返済が可能です。ただし、そのためには空室リスクを考慮した物件選びが重要となります。

4. 相続対策になる

不動産は現金と比べて相続税評価額が低く算定されることが多く、現預金を相続するよりも節税できる可能性があります。土地は路線価方式や倍率方式で評価され、建物は固定資産税評価額を用いて計算するため、市場価格より低く算定されやすいのです。結果として、課税対象となる遺産総額を抑えることができます。

たとえば公示地価が5,000万円の土地の場合、路線価は公示地価の約80％になるため、土地評価額が4,000万円程度に下がります。

また、形ある資産を家族に残せ、安心感のある承継方法としても魅力です。管理や修繕の負担は残るものの、資産と同時に安定した収入源を残せる点は不動産投資ならではのメリットです。

5. 節税効果を期待できる

不動産投資で得られる所得は総合課税の対象となるため、赤字が出た場合は給与所得と損益通算して課税所得を圧縮できます。これにより、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。特に本業で高所得を得ている人は節税効果を実感しやすいでしょう。

もっとも、赤字経営や税制改正といったリスクもあるため、制度を理解したうえで正しく活用することが大切です。適切に運用すれば、節税と不労所得の両立によって手残りを増やせるのが不動産投資ならではのメリットです。

6. 老後の年金代わりとして活用できる

ローン完済後の家賃収入はそのまま手元に残るため、公的年金に加えて安定した収入源として活用できる可能性があります。

「年金だけでは将来の暮らしに不安」という人にとって、不動産収入は不足分を補う安定した柱になり得ます。老後に必要となる日々の生活費はもちろん、突発的な支出にも対応できる余裕を持てることにもつながるでしょう。

7. 管理会社に委託すれば負担を抑えられる

不動産投資において賃貸管理は、入居者募集や家賃回収、入居者の対応など多くの手間がかかりますが、管理会社に委託すれば賃貸管理会社に代行してもらえます。

委託料は必要になるものの、入居者の対応のリスクを軽減できることを考えると、本業のあるサラリーマンにとっては効率的に賃貸経営を行えます。

不動産投資で不労所得を得るための代表的な方法

不動産投資は不労所得を得るための代表的な投資方法の一つです。さまざまな種類がありますが、多くの人が実践している方法としては以下の投資が挙げられます。

1. 区分マンション投資
2. 一棟アパート・マンション投資

どちらにもメリット・デメリットはあるので、自分の資金力や投資目的に合わせて、どちらが適しているかを検討することが大切です。

1. 区分マンション投資

マンションの1室を購入して貸し出す方法で、初期費用が比較的少なく、副業的に始めやすいのが特長です。管理の手間も限定的で、委託料を抑えて運用することが可能です。そのため、少額から不労所得を得たい初心者やサラリーマンの副業に適しています。

収入源は1室のみのため、空室時は収入が途絶えるリスクがありますが、駅近や生活利便性の高い立地にある物件を選ぶと空室リスクを下げられます。

また、ローン返済中は手残りが少ない点も理解しておくことが必要です。ローン完済後は、家賃収入のほとんどを収入として得られます。

2. 一棟アパート・マンション投資

アパートやマンションを1棟丸ごと購入する方法で、複数戸から収入を得られるため空室リスクを分散しやすく、長期的に安定した収益を見込めます。

一方で初期投資額が大きく（一棟アパートは数千万円〜数億円規模の投資になることが一般的）、修繕や運営コストも重くなるため、規模に応じた資金力と管理体制が欠かせません。

融資は収益性や立地によって金融機関の審査も厳しくなり、頭金として1〜3割程度を求められることもあります。そのため、ある程度の自己資金を確保でき、長期的に安定収益を得たい投資目的の人に向いています。

不動産投資で不労所得を得られるタイミング

不動産投資で「どれくらいの不労所得が得られるのか」を知りたいと考える人は多いでしょう。とはいえ、物件価格やローン条件、空室率などによって手残りは大きく変動するため、一概に答えることはできません。だからこそ、物件選びの段階で経費も含めた綿密な収支シミュレーションを行い、将来の見通しを持つことが重要です。

このとき「いつから不労所得を得られるか」という点にも注目する必要があります。

ローンを活用する場合は、家賃収入の多くが返済に充てられるため、投資初期は手残りが限られます。少額ながらも収入を得つつ、ローン完済後にはある程度まとまった不労所得を得られる、というイメージです。

一方、自己資金だけで物件を購入すれば、取得直後から家賃収入を不労所得として得られます。ただし初期費用が高額になるため、多くの人にとっては現実的ではありません。

このように、ローンの有無や返済状況によって不労所得の額やタイミングは変わります。収支シミュレーションでは、返済中と完済後の手残りをそれぞれ試算しておくことが大切です。

不動産投資で不労所得を得るために知っておきたいリスク

リスクと聞くと不安になる人もいるかもしれませんが、「安定して不労所得を得るためにリスクを最小限に抑える」という視点から、知識として身につけることが大切です。

不動産投資には、以下のようなリスクがありますが、対策を立てることで安定的な賃貸経営を実現できます。

リスク	対策
空室リスク	駅近・利便性の高いエリアを選ぶ、適正な家賃設定
修繕リスク	修繕積立金や予備費を確保、定期点検・計画修繕の実施
金利上昇リスク	固定金利ローンの利用、繰上げ返済で元本を減らす
家賃滞納リスク	家賃保証会社を活用、入居審査を慎重に行う
災害リスク	火災保険・地震保険への加入、ハザードマップ確認
倒産リスク	管理会社・家賃保証会社を選ぶ際は信用度を確認する
家賃下落リスク	需要の強い立地を選ぶ・物件価値を維持・向上する
資産価値下落リスク	将来の需要予測・再開発情報の調査、出口戦略を計画する

これらの知識があれば、リスクを抑えながら賃貸経営をすることが可能です。どれだけリスクを軽減できるかを明確にしておくことで、安定した賃貸経営を行えます。

不動産投資で不労所得を得やすくする物件選びのポイント

不動産投資のリスクを最小限に抑え、不労所得を得やすくする物件を選ぶためには、以下のポイントをチェックしたいところです。

1. 駅近や生活利便性など立地条件を確認する
2. 建物の築年数や耐震性など状態を見極める
3. 管理状況が良好な物件を選ぶ
4. 表面利回りだけでなく実質利回りやキャッシュフローを確認する
5. エリアの人口動態や需要要因を把握する

ここからは、物件選びのときにチェックしたいポイントと視点を解説します。

1. 駅近や生活利便性など立地条件を確認する

安定した不労所得を得るには、まず立地条件を慎重に見極めることが重要です。

駅から徒歩10分以内で通勤や通学に便利な場所や、スーパーや病院などの生活施設が整ったエリアは、入居者に選ばれやすく空室リスクを抑えられます。

利便性の高い立地は需要が安定しやすいため、将来的に資産価値が下がりにくい点も魅力です。

2. 建物の築年数や耐震性など状態を見極める

建物の状態を把握することは、突発的な修繕費の発生を防ぎ、安定した収益を守るうえで大切な視点です。たとえば、築年数が浅い物件ほど修繕の頻度が少なく、入居者からも選ばれやすい傾向があります。

また、1981年6月以降の新耐震基準を満たす構造であれば、大地震への備えもできるため安心して長期保有できます。

3. 管理状況が良好な物件を選ぶ

管理体制がしっかりした物件を選べば、安定した家賃収入を維持しやすく、結果として不労所得を長期的に得やすい環境を整えることが可能です。

共用部分の清掃や修繕が行き届いているマンションは入居者の満足度が高く、長期入居にもつながります。逆に管理が不十分だと退去が増え、空室リスクや修繕コストが膨らむ要因になります。

4. 表面利回りだけでなく実質利回りやキャッシュフローを確認する

物件選びでは表面利回りの高さに目が行きがちですが、実際の手残りを決めるのは管理費や修繕積立金を差し引いた実質利回りです。

そのため、購入前に収支シミュレーションを行い、毎月どの程度のキャッシュフローが残るかを確認することが大切です。数字を現実的に把握することで、不労所得として安定した収益を得られるかどうかを判断できます。

5. エリアの人口動態や需要要因を把握する

入居需要を支える背景を確認することが、不労所得を長期的に得るための重要な判断軸です。

たとえば、大学や大企業、病院が集まる地域は賃貸需要が安定しやすく、空室リスクを抑える効果があります。また、人口が増加傾向にあるエリアは将来的な資産価値の維持にもつながります。ほかにも、再開発の計画が進む地域では今後の需要増を期待できるでしょう。

不動産投資で不労所得を得られる成功者の特徴

不動産投資で結果を出している人は、「粘り強く継続できる胆力」が共通している傾向にあります。

不動産投資は、月々の家賃収入を得て、ローンの残債を少しずつ減らしながら、時間をかけて資産形成していくタイプの投資です。これを実現するには、目先のリターンにとらわれない大局観や胆力が必要です。

結果を出している投資家に話を伺うと、一様に数十年先を見据えて、コツコツと努力する性格の方だということがわかります。ほかにも、不動産投資で結果を出している方には、以下のような傾向があります。

1. 数字で考えることができる
2. 勉強熱心である
3. 決断力がある

1. 数字で考えることができる

不動産投資を成功させるには、あらゆる数字を組み合わせながら、さまざまな判断をしなければなりません。周辺空室率に基づくシミュレーション、それにより導き出される収支計画、利回りと利率のイールドキャップなど、購入時だけでもこれらの数字に基づく判断が必要です。

2. 勉強熱心である

大きな書店に行けば、不動産投資に関連する書籍が数多く並んでいます。「不動産投資」や「マンション投資」のキーワードで検索すれば、ネット上に膨大な情報が存在します。

ネット上の情報は正確性に差があるため、精度の高い情報を手に入れるためにも、公的統計や金融機関・不動産会社が提供するデータを参考にするのがおすすめです。情報量が多いということは、それだけ不動産投資に必要な専門知識が幅広いということです。

書籍や専門誌、公的統計（国土交通省・金融庁など）を定期的にチェックして最新情報を集め、知識を増やすことにより、的確な判断力と投資戦略を身につけられるようになります。

3. 決断力がある

不動産投資の知識だけをいくら増やしても、1円も稼ぐことはできません。不動産投資を「実行」してこそ収益を得ることができます。そして、千万単位の物件を購入するには、最終的に大きな決断力が重要です。しかも、決断にはスピードが求められます。

いくら条件の良い物件と巡り合えても、熟考してばかりではほかの投資家の手に渡ってしまいかねません。事前に資金計画を整え、収支シミュレーションをしておけば、投資するかどうかを迅速に判断できます。

不動産投資で不労所得を得られた事例・体験談

実際に、不動産投資での不労所得を期待して購入された人たちの体験談を紹介します。

これらの口コミによって、不動産投資を実際に始めた人がどのような期待を寄せているかを知る手がかりになります。

不動産投資を学んで不労所得を得られる仕組みを作ろう

不動産投資は、賃貸管理を管理会社に任せてしまえば、ほとんどほったらかしで不労所得（家賃収入）を得られる投資方法です。ただし、長期的に安定した不労所得を得るためには、リスクを最低限に抑えられる物件選びが重要となります。

さまざまな情報を持ち、プロが集まる不動産投資会社に相談しながら物件選びを進めるのが基本的な流れです。このとき、不動産投資の基本知識や物件選びの視点を持っておくと、質問や確認がしやすくなります。

そのため、不動産投資で不労所得を得たい人は、まず不動産投資の基本知識を学ぶことが大切です。

※本記事の情報は、信頼できると判断した情報・データに基づいておりますが、正確性、完全性、最新性を保証するものではありません。法改正等により記事執筆時点とは異なる状況になっている場合があります。また本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。（株）GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。