不動産投資と株式投資の大きな違いは？おすすめの各メリットやデメリットを比較

不動産投資と株式投資の違いとは？ 9項目から比較

不動産投資と株式投資の違いは、大きく以下の9つに分けられます。

1. 収益の仕組み
2. 始めやすさ
3. 管理の手間
4. 安全性や安定性
5. リスク
6. 期待できる利回り
7. レバレッジ効果
8. 節税効果
9. 将来性

それぞれの違いを詳しく解説します。

1. 収益の仕組み

不動産投資と株式投資は、どちらも主にインカムゲインとキャピタルゲインの2種類の利益を目指します。インカムゲインとキャピタルゲインの違いは、以下のとおりです。

収益	詳細
インカムゲイン	資産を保有している間に継続的に得られる収益
キャピタルゲイン	保有している資産を購入時よりも高い価格で売却した際に得られる売却差益

不動産投資の場合、インカムゲインは主に賃貸物件から得られる家賃収入です。入居者がいる限り、毎月安定した収入が期待できる点が特徴といえるでしょう。キャピタルゲインは、購入した不動産の価値が上昇し、購入価格よりも高く売却できた場合に得られます。

一方、株式投資におけるインカムゲインは、企業が利益の一部を株主に還元する配当金や株主優待などです。配当は企業の業績や配当方針によって変動し、必ずしも支払われるとは限りません。また株主優待もある企業とない企業、受け取れる条件等も各社で異なります。

キャピタルゲインは、株式の株価が上昇し、購入時よりも高く売却できた場合の売却益です。株価は日々変動するため、早く大きな利益を得られる可能性がある反面、損失を被るリスクもあります。

安定した継続収入を重視するなら不動産投資、大きな値上がりによる収益を狙いたい場合は株式投資を始めるのが選択肢の一つです。

2. 始めやすさ

一般的に、株式投資の方が不動産投資よりも手軽に始めやすいといわれています。理由は、不動産投資には主に以下の3つが必要になるからです。

• 初期費用がかかる
• 手続きが多岐にわたる
• 専門知識が必要になる

不動産投資では、物件価格のほかに仲介手数料や登記費用、不動産取得税などの諸費用が発生します。ローンを組んだ場合でも、百万円単位のまとまった資金が必要となるケースが一般的です。一方、株式投資は証券会社にもよりますが、数百円ほどから始められる銘柄もあります。

手続きの面でも、不動産投資を不動産会社に頼らず自力で進める場合は、物件探しから始まり、金融機関とのローン交渉や複雑な契約手続き、登記など多くの時間と労力が必要です。株式投資は、窓口またはオンラインで証券会社の口座を開設すれば、比較的短時間で取引を始められます。

知識に関しても、不動産投資は物件の評価や賃貸需要の見通し、賃貸経営の方法、法律など広範な専門知識が求められます。株式投資も企業分析や市場動向の知識は必要ですが、投資信託やETF（上場投資信託）などを利用すれば、専門家に運用を任せられるため、初心者でも比較的取り組みやすいといえます。

3. 管理の手間

日々の忙しさの中で、投資にどれだけ時間や労力を割けるかは人それぞれ異なります。

不動産投資は、特に賃貸物件を所有する場合、建物や設備の維持管理が不可欠です。定期的な清掃や点検、必要に応じた修繕、大規模修繕への備えなど、計画的な管理が求められます。さらに、空室が出れば新たな入居者の募集や契約手続き、毎月の家賃回収やクレームへの対応も必要です。

しかしこれらの業務を自分で行う必要はなく、管理会社に委託することが可能です。管理委託費用は発生するものの、オーナー自身の手間は大幅に軽減されるため、本業のある多忙な方でも比較的取り組みやすい投資となります。

株式投資の場合、株価や経済ニュースをチェックする必要があります。また、投資する企業の業績やビジネスモデル、社長のインタビューなどをチェックする必要もありますが、株式を保有していることに付随する管理という点では、手間はかかりません。

4. 安全性や安定性

不動産投資は土地や建物といった実物資産への投資であるため、価値が完全にゼロになる可能性は株式投資に比べて低いといわれています。家賃収入は好立地な物件ほど安定しており、急激な変動を心配することなく安心して資産形成できる手段の一つです。ただ、事件や事故などが起きれば家賃収入が大きく下落する可能性はあります。

一方で株式投資は、1日のうちに株価が大きく上下することもあります。過去にリーマンショックやコロナショック、トランプ関税引き上げなどで、株式指数が数十％下落することもありました。最悪の場合、業績不振等で企業が倒産すれば、その銘柄の株価は0円になります。

5. リスク

不動産投資には主に以下のようなリスクがあります。

主なリスク	詳細
空室リスク	空室が発生して家賃収入が途絶えること
修繕リスク	建物の修繕が発生し、突発的な支出が発生すること
金利上昇リスク	ローン契約後に金利が上昇し、返済負担が重くなること

一方、株式投資は企業の成長によっては大きなリターンが期待できる反面、価格変動が大きい特徴があり、主なリスクは以下のとおりです。

主なリスク	詳細
値下がりリスク	買った時より株価が下がり損失を被る可能性のこと
倒産リスク	投資先企業が破綻し、株価の価値がゼロになること
流動性リスク	取引量（売買代金）が少なく、買い手がすぐ見つからず、希望価格で売却できないこと

6. 期待できる利回り

不動産投資における利回りには、次の2種類があります。収益性や手元に残る利益を正確に計算するためにも、実質利回りを重視しましょう。

	特徴	計算式
表面利回り	年間の満室時想定家賃収入を物件価格で割った数値	（年間家賃収入÷物件購入価格）×100
実質利回り	表面利回りから不動産投資にかかる運営経費を差し引いた利回り	（年間家賃収入－年間経費）÷物件購入価格×100

一方、株式投資の利回りには、年間配当金を株価で割った配当利回りと、株価上昇による値上がり益があります。東京証券取引所によると、2025年4月における東証プライム市場の平均配当利回り（加重平均利回り）は2.46％でした。

7. レバレッジ効果

レバレッジとは、「てこの原理」の意味で、少ない自己資金で大きな投資効果を得る手法です。不動産投資は金融機関の不動産投資ローンを活用でき、自己資金だけでは購入できないような高額な物件に投資することが可能です。

しかし、ローンの金利が上昇すれば返済負担は増えます。どのくらいの金利上昇に耐えられるか、事前の試算が必要です。

一方、株式投資でレバレッジを効かせる方法としては信用取引があります。信用取引とは、証券会社に保証金を預けることで、その約3.3倍までの金額の株式売買が可能になる取引です。信用取引は、株価が予想に反して動いた場合、損失が保証金の額を超えてしまうリスクがあります。この場合、不足分の保証金が追加で必要になります（追加保証金、追証）。

レバレッジはリターンを増やす手段の一つですが、リスクも大きくなることを十分に理解し、慎重に活用する必要があります。

8. 節税効果

不動産投資では、以下のようにさまざまな費用を経費として計上できます。

• ローンの支払利息
• 管理費
• 修繕費
• 固定資産税
• 都市計画税
• 減価償却費など

漏れなく経費計上をして課税所得を減らせば、税金の負担軽減につながります。特に1年目は登記費用や不動産取得税などの初期費用がかかるため、特に所得が高い方は節税の効果を感じやすいです。

一方、株式投資ではNISA（少額投資非課税制度）とiDeCo（個人型確定拠出年金）を活用して節税する方法があります。NISAは、年間一定額までの投資で得た値上がり益や配当金が非課税になる制度です。iDeCoは老後資金を用意するための私的年金制度で、掛金が全額所得控除の対象となり、運用期間中の利益が非課税となります。また、受け取り時にも税金を軽減する優遇がある点も、iDeCoの特徴です。

9. 将来性

不動産投資と株式投資の将来性は、それぞれ異なる要因によって価値が左右されるため、一概にどちらが優れているかは断定できません。どちらの投資も、経済状況や世界情勢によって変化するものです。

不動産投資は、入居者が居続ける限り永続的に家賃収入が入ってきます。また不動産投資ローンを活用して不動産を購入した場合には、団体信用生命保険に加入するため、生命保険の役割にもなります。契約者が死亡または高度障害になった場合、家族へ返済義務がない実物不動産を財産として残せます。

一方で株式投資は、企業が上場している限り株式として市場での価値があり、業績や経営方針によっては配当金が受け取れる可能性があります。

不動産投資と株式投資のメリットを比較

不動産投資と株式投資は、それぞれメリットが異なります。

不動産投資のメリット	信用力を活用して融資を受け、家賃収入で返済できる 生命保険の代わりになる インフレのリスクヘッジができる 節税対策になるケースがある
株式投資のメリット	売買を柔軟に行える 株主優待や配当金を受け取れる可能性がある 企業の経営に関われる 管理の手間が少ない

各メリットを順に解説します。

不動産投資のメリット

1. 信用力を活用して融資を受け、家賃収入で返済できる

不動産投資のメリットは、不動産と自分の信用力を活用して融資が組めることです。金融機関からのローンを活用して、自己資金だけでは購入できない価格の不動産に投資できる点は、株式投資にはないメリットです。

借入の返済には、入居者からの家賃収入をあてます。入居者からの家賃収入でローンの返済ができるという点も、不動産投資のメリットとなります。

2. 生命保険の代わりになる

不動産投資で融資を受けるにあたって、団体信用生命保険（団信）への加入が融資の条件となることが一般的です。団信とは、ローン契約者が死亡または特定の高度障害状態になった場合に、残りのローン残高全額が保険金によって弁済される仕組みです。もしローン契約者に万が一のことがあっても、残された家族には資産が残ります。家族はその不動産からの家賃収入を継続して受け取ることも、売却して現金化することも可能です。

同程度の保障を得るために個人で生命保険に加入する場合と比較して、団信の保険料はローン金利に含まれています。不動産投資を行うことで、資産形成を進めながら、生命保険に類似した保障も確保できる可能性があります。

なお団信の保障範囲や加入条件は金融機関や商品によって異なるため、ローン契約時には保障内容を確認することが重要です。

3. インフレのリスクヘッジができる

インフレとは、物価が継続的に上昇し、相対的にお金の価値が下がる現象のことです。不動産は土地や建物といった実物資産であるため、インフレに強い資産といえます。

不動産がインフレに強い理由は、物価の上昇に合わせて不動産の価格や賃料も上昇する傾向があるためです。建築資材費や人件費の高騰が新築物件の価格を押し上げ、中古物件の価格や家賃相場に波及する点も挙げられます。そのため、資産の一部を不動産として保有していれば、インフレによる現金の価値下落の影響を緩和し、資産の実質的な価値を維持することが期待できます。

もちろん、すべての不動産がインフレに強いわけではありません。立地や物件の種類、経済状況によって影響は異なるため、投資物件は慎重に判断する必要があります。しかし、インフレから資産を守るという観点において、ポートフォリオの一部に不動産を組み込むことは、有効な戦略の一つといえるでしょう。

4. 節税対策になるケースがある

不動産投資は、所得税・住民税と相続税の節税対策になる可能性があります。所得税・住民税に関しては、不動産所得が赤字になったとき、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することで課税所得を減らせます。その結果、所得税・住民税を軽減できるのです。

相続税に関しては、不動産の相続税評価額が時価よりも低く算定されれば、節税効果を得られます。土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価され、さらに賃貸している場合は評価額が引き下げられるため、現金で保有するよりも相続税の課税額を圧縮できるのです。

ただし、これらの節税効果は物件の条件や個人の所得状況によって大きく異なります。また、そもそも節税目的で不動産投資をするのは「資産を増やす」という本来の趣旨とは外れているため、安易な投資判断は禁物です。

株式投資のメリット

1. 売買を柔軟に行える

ほとんどの証券会社ではネットを通じて市場が空いている日中に、売買ができます。株価が急上昇し、高収益が見込まれるタイミングで売却して利益を確定したいなど、流動性が高く、柔軟に売買ができます。

2. 株主優待や配当金を受け取れる可能性がある

株式投資では、投資した企業によっては配当金や株主優待を受け取れます。

配当金は、多くの企業では年に1〜2回、株主に対して利益の一部を現金で還元するものです。安定的に高い配当を支払う企業への投資（高配当株投資）は、定期的な収入源を確保したい投資家に人気があります。

株主優待とは、企業が株主に対して自社製品やサービス利用券、QUOカードなどを贈る日本独自の制度で、内容も企業ごとに多種多様です。

3. 企業の経営に関われる

株式を購入することで、値上がりを期待できるだけではなく、その企業のオーナー（保有者）として経営に関われます。株主には会社の経営に対して一定の権利が与えられており、間接的にではありますが、経営に関与できます。

最も代表的な権利が議決権です。株主は保有する株数に応じて、年に一度開催される株主総会で、議案に対する賛否を表明できます。株主総会では、取締役の選任や役員報酬の決定、M＆Aなど、会社の根幹に関わる重要事項が決定されます。株主が議決権を行使することは、企業の経営方針に影響を与える重要な手段です。

多くの個人投資家にとって、日々の経営に大きな影響力を持つことは現実的ではないかもしれません。しかし、自分がオーナーとして企業の意思決定に参加することで投資に対する責任感や企業理解を深め、経営の疑似体験をする機会を得られます。

4. 管理の手間が少ない

株式投資は、不動産投資のように建物の維持管理や定期的な修繕、清掃といった手間はかかりません。また、賃貸経営で発生する、入居者の募集や家賃回収、クレーム対応といった対人関係の業務を行う必要がないのも特徴です。

不動産投資と株式投資のデメリットを比較

投資にはメリットだけではなく、デメリットやリスクが伴います。不動産投資と株式投資、それぞれのデメリットや注意点は以下のとおりです。

不動産投資のデメリット	ランニングコストがかかる 流動性が低い
株式投資のデメリット	元手がかかる 株価が暴落するリスクがある 投資家がコントロールできることは少ない

順に解説します。

不動産投資のデメリット

1. ランニングコストがかかる

不動産投資は物件購入の初期費用だけではなく、維持・管理にさまざまなランニングコストがかかります。発生するランニングコストの想定が甘いと収益性を圧迫し、収支を悪化させる要因となります。

ランニングコストには、固定資産税や都市計画税といった税金をはじめ、以下のようなコストが必要になります。

• 管理費（管理組合）
• 修繕積立金
• 保険料
• 原状回復費用
• 設備の修繕費
• ローンの返済
• 管理委託手数料など

これらのランニングコストを事前に把握し、表面的な利回りだけではなく、コスト控除後の実質利回りで投資判断をしましょう。

3. 流動性が低い

不動産の売却は、株式投資のような素早さでは行えません。希望価格で市場に売りに出してから、買い手希望者が見つかるまではある程度の時間が必要となります。流動性が低く、資産を現金化したいときに、また希望する価格で売却できるとは限りません。

また買い手が見つかったところからも、契約などの手続きが必要です。すべてが順調に進んだとしても、少なくとも2〜3カ月程度の期間がかかります。

流動性の低さに対応するためには、出口戦略として、需要が高く売却しやすい物件を選ぶことも対策の一つです。

株式投資のデメリット

1. 元手がかかる

不動産投資では、金融機関が実物の不動産そのものの価値を評価し、お金を貸してくれます。しかし「株式投資をしたいから」といってお金を貸してくれる金融機関はありません。

投資の元手となる資金が必要となります。100円から投資信託などの商品を購入はできますが、かける資金が少ない分、得られる利益も限定的となります。

2. 株価が暴落するリスクがある

株式投資では、保有している株式の価格が短期間で大幅に下落し、深刻な損失を被る可能性があります。株価の暴落は、以下のようにさまざまな要因によって引き起こされます。

• 市場全体のリスク
• 個別銘柄のリスク

市場全体のリスクは、リーマンショックやコロナショックのような経済危機、大規模な自然災害など、個人や企業の努力ではどうにもならないものです。多くの投資家が悲観的になり、多くの銘柄が一斉に売られ、市場全体が大きく下落します。

個別銘柄のリスクは、投資先の企業が業績の大幅な悪化や倒産、不祥事などを起こした場合、その企業の株価だけが急落することです。

このような暴落リスクは完全にゼロにはできませんが、影響を最小限に抑えるための対策は可能です。時間の分散、また投資先の分散をすることで、リターンの安定化を図れます。

3. 投資家がコントロールできることは少ない

株式投資は、投資家自身の努力や工夫によって直接的に収益性を改善できる範囲が、不動産投資と比較して限定的です。株価は、投資家個人がコントロールできない、さまざまな外部要因によって大きく左右されます。

たとえば、投資先の企業の経営戦略や新製品開発の成功・失敗、経営陣の交代などは、株価に大きな影響を与えます。しかし、これらは基本的に経営陣が決定する問題であり、個人の株主は直接コントロールできません。

また、国内外の経済状況、金利政策の変更なども株価へ影響を与えます。これらの投資家自身ではどうすることもできない要因によって、保有株の価値が大きく変動するリスクもあります。

資産への考え方で、投資の選び方も変わる

不動産投資と株式投資に向いている人の特徴は以下のとおりです。

不動産投資に向いている人	長期的な視点で資産を築きたい人 安定した収入源を確保したいと考えている人 ある程度の自己資金を用意できる人 安定した収入があり金融機関からの信用力が高い人
株式投資に向いている人	少額から投資を始めてみたい人 必要に応じて資金を現金化したい人 資産を大きく増やしたい人 投資の管理に多くの時間や手間をかけられない人

不動産投資に向いている人

家賃収入は、株価のように日々大きく変動するものではなく、入居者がいる限りは比較的安定した収入が期待できます。そのため、老後対策として、年金以外の収入源の確保を考えている方にも適しています。また、不動産はインフレにも強い傾向があり、資産価値の目減りを避けたいニーズにも対応可能です。

安定した収入や金融機関からの信用がある人は、ローンを活用したレバレッジ効果を狙えます。少ない元手で大きな投資効果を目指し、効率よく資産を増やせる可能性に魅力を感じる方は、不動産投資が向いているでしょう。

株式投資に向いている人

株式投資は、少額から投資を始めてみたい人に最適です。証券会社によっては数百円からでも個別株が購入でき、投資信託であれば月々1,000円程度の積み立ても可能です。

また、株式投資は企業の成長や経済の発展とともに、資産を大きく増やせる可能性があります。高い成長が期待できる企業に投資すれば、株価が数倍になるような可能性も秘めています。

投資信託やETFを利用すれば、銘柄選定や運用判断をプロに任せられるため、投資への時間をあまり捻出できない忙しい方でも安心です。

不動産投資と株式投資の違いを理解して自分に合った資産形成を始めよう

不動産投資と株式投資にはメリット・デメリットがあります。資金はどれくらいか、リスクはどこまで許容できるかなど、自分自身の状況によって合っている方法は異なります。

投資を通じて資産を増やすためには、各投資方法の特徴を理解し、自分に合った方法を選ぶことが重要です。たとえば、社会人になりたてで、まだ少額しか投資に回せないから株式投資から始める。また、社会人になり数年が経ち、社会人としての信用力も増してきたタイミングで不動産投資を始める、など、どちらも活用することが資産を効率よく増やすことにつながります。

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