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住まい・暮らし

マンション購入の目安は年収の◯倍だった!物件予算の計算方法も解説

2018.12.12 更新日 2019.09.06

マイホームの購入は、人生の中でも特に大きな買い物となります。年収に見合わないマンションを購入すると、返済ができなくなってしまう可能性があります。そこで、年収別のマンション購入額の目安や、購入額の計算方法について紹介します。

RENOSYではマンション購入だけでなく、賃貸に住み続けるべきか、戸建を買ったほうがいいのか、リノベーションを踏まえた資金計画の作り方をなど、経験豊かなエージェントに無料でお困りごとを相談できる住まいの個別相談会を行なっています。プロに直接相談できるいい機会ですので、ぜひご参加ください。

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マンションの購入の目安は年収の何倍までOK!?

マンションを購入する際の目安として、年収を基準に考える方法があります。購入するマンションの金額が、年収の何倍までなら大丈夫か?というものです。

一般的な新築マンション購入額は年収の7.81倍

日本最大級の不動産データベースと信頼性の高い不動産評価システムを持つ 東京カンテイによる調査 によると、2017年の新築マンション購入の年収倍率は全国平均で年収の7.81倍であると言われています。さらに関東圏に至っては、この倍率は全国平均より高く、神奈川県や埼玉県では年収の10倍超え、年収倍率が最も高い東京都は13.26倍の高水準となっています。

ただ、この「年収倍率」には、頭金や住宅ローンの金利などは一切考えられていません。

豊富な頭金を用意できる人なら、もっと高いマンションを買える可能性がありますし、何らかの事情で住宅ローンの金利が高い人なら、購入できる金額はもっと低くなる可能性があります。

年収倍率ではなく返済比率で審査されることもある

ただ一方で、年収倍率ではなく、返済比率(返済負担率)で審査されることも多いようです。

返済比率とは総収入に対しての借入返済額(車やカードなど)と購入予定物件の返済額を計算した値です。下記の式で計算できます。

返済比率(返済負担率) = (借入返済額+購入予定物件返済額) ÷ 年間収入 × 100%

まずはご自身の資産状況を明らかにすることから始めましょう。

住宅ローンの返済負担率は年収の20%以内に抑えよう

年収を基準に、返済額から借入額を考える方法もあります。インターネットなどで調べてみると、

「返済負担率は年収の25%までにしましょう」

などという記事が見つかりますが、若干リスキーな返済割合かもしれません。

無理せず返せる返済比率(返済負担率)としては、年収の20%までに抑えると考える方が安心でしょう。いざモデルルームに行くと、事前に考えていた購入額よりも高いマンションを欲しくなることがあります。

それは、モデルルームが一番目玉の物件を、最も購入意欲が湧くように見せているためです。しかし、一旦落ち着いて今後の生活を考え、「返済額は年収の20%までに抑える」という言葉を思い出して、購入するマンションの金額をシミュレーションして決めましょう。

購入物件の予算や返済額の考え方を整理

ここまでで「新築マンション購入の年収倍率は全国平均で年収の7.81倍である」、「返済額は年収の20%までに抑える」ということをここまでで述べてきました。ここからは、さらに具体的に購入物件の予算の考え方について考えていきます。

購入額は自己資金+住宅ローン借入額

マンションの購入額は、自己資金と住宅ローンの借入額を合わせた金額で計算します。金融機関の中には、たくさんお金を貸して、利息を多く貰いたいと考えるところも存在します。

そのため、借入額を自分が考えていた金額より高く提案される場合がありますが、返済できなければ元も子もありません。よって、この住宅ローン借入額が重要な点になります。

自己資金は頭金と諸費用を合わせたもの

自己資金とは、頭金と諸費用を合わせたものです。この諸費用には、仲介手数料やローン保証料、登記費用や火災保険料などがあります。他にも、固定資産税などの清算金や司法書士費用、管理費等の清算金やローン事務手数料など、初めて聞くような費用もあるかもしれません。

これらを原則、現金で用意しなくてはいけません。なぜ「原則」なのかというと、実は諸費用ローンというものがあり、諸費用分も借りることができるからです。この場合、住宅購入の代金と諸費用を合算しても分割しても金利は同じであることが多いです。

また、頭金を用意することで住宅ローンの金利が低くなる可能性があるので、ある程度の頭金は準備することをおすすめします。

無理せず住宅ローンを返済する考え方

無理せず住宅ローンを返済する理想の考え方としては、頭金を購入額の20%用意し、残りの80%を住宅ローンで支払うというスタイルが一般的に良いといわれています。

よって、購入額の80%を年収の20%以内で返済できるような物件が、無理せずローンを返せるマンションとなります。また、これらの費用とは別に、購入額の10%分の諸費用を用意します。つまり、

物件価格の30%を自己資金で準備

するのが理想的となります。

将来リスクも考慮すると借入額は世帯年収の5倍が理想

将来子供の教育費の負担が増えるなど不測の事態が起きる可能性もありますし、最近ニュースでも話題の「老後資金は年金以外に2,000万円」準備する必要があるなど、将来的なリスクに備える必要もあります。

様々なリスクも踏まえ、それらを回避する形で借入額を決めるのであれば、返済額は世帯収入の5倍程度にとどめておくのが理想だと言えますので心にとどめておきましょう。

年収別のマンション購入額の目安をシミュレーション

では、ここからいよいよ年収別のマンション購入額についてみていきます。これから紹介するマンション購入額は、RENOSYが独自に、変動金利(金利水準:0.575%)の35年ローンという前提で、様々な年齢や年収、職業のパターンの方でシミュレーションしてみた結果を紹介します。

用意できる頭金や住宅ローンの金利や返済年数によって、実際の購入額のシミュレーションは変わってきます。あくまでも計算方法の目安として考えましょう。

年収300万円の25歳(会社員)時のマンション購入額

下記条件、年収300万円の25歳(会社員)時のマンション購入額をRENOSYが独自にシミュレーションしました。

  • 年齢:25歳
  • 年収:300万円
  • 職種: 営業・販売
  • 雇用形態:正社員(一般)
  • 従業員数:従業員1000人以上
  • 勤続年数:2年以上
  • 婚姻:未婚
  • 扶養家族:0人
  • 自己資金:0万円(頭金なし)
  • その他負債:0円
  • 購入物件所在地:神奈川県

上記の前提条件で購入できるマンションの金額は、2,010万円となります。また毎月のローン返済額は、35年ローンの変動金利で53,295円になります。

ただ、この計算金額は、あくまで35年の間、年収が300万円から一切あがらず未婚で世帯年収が増えない想定のシミュレーションとなります。昇進や昇給があり、結婚をして世帯年収が増えることも想定するとこの金額の2倍以上のマンションを購入できますが、あくまで上記前提条件の時点では2,010万円のマンションが購入可能額となります。

年収500万円の30歳(会社員)のマンション購入額

続いて、年収500万円の30歳(会社員)時のマンション購入額についてもRENOSYが独自に下記の条件でシミュレーションしてみました。

  • 年齢:30歳
  • 年収:500万円
  • 職種: 専門・技術
  • 雇用形態:正社員(一般)
  • 従業員数:従業員1000人以上
  • 勤続年数:2年以上
  • 婚姻:既婚
  • 扶養家族:3人
  • 自己資金:500万円
  • その他負債:0円
  • 購入物件所在地:東京都

上記の前提条件で購入できるマンションの金額は、4,480万円となります。また借入可能額は自己資金を差し引いた3,980万円となり、35年ローンの変動金利で毎月ローン返済額は104,640円になります。

年収800万(公務員)のマンション購入額

続いては年収800万円の公務員のシミュレーションです。前提条件は下記の通りです。

  • 年齢:40歳
  • 年収:800万円
  • 職種:公務員
  • 勤続年数:2年以上
  • 婚姻:既婚
  • 扶養家族:2人
  • 自己資金:1,000万円
  • その他負債:0円
  • 購入物件所在地:大阪府

上記の前提条件で購入できるマンションの金額は、8,000万円となります。また借入可能額は自己資金を差し引いた7,000万円となり、35年ローンの変動金利で毎月ローン返済額は184,039円になります。

ただし、このシミュレーション金額は若年者とは対照的に40歳という中年で、年収も比較的高い人のケースとなります。40歳から35年ローンとなると定年後は年金も使いながらローンの返済をしていく形になるものと思われます。ローンの返済年数も考慮して少し低めの金額でマンション購入したり、住居用と投資用とに分け4,000万円のマンションを2つ所有し、投資用マンションで得た賃料を住居用の返済額にも充てたりするなど、無理のない返済計画を考えて購入することをおすすめします。

年収だけじゃない!年齢別に注意すべきマンション購入事情

先のマンション購入額のシミュレーションでも少し触れましたように、 年収だけではなく、購入時の年齢も考慮する必要があります。そこで、年齢別に注意するポイントについて具体的に解説します。

20代〜30代はライフスタイルの変化に注意

20代から30代は、今後ライフスタイルが変化する可能性があります。例えば、平均初婚年齢は男性で31.1歳、女性で29.4歳となっており、まさにこのタイミングに当てはまります。

その際、夫婦共働きで稼げば収入合算で世帯年収は増えますし、ペアローンで借入額も増やせるようになります。出産に伴う補助金などがもらえる自治体もあります。昇進などにより給与が増える事もあるでしょう。ただ逆に、出産に伴い一時的もしくは継続的に収入が減る場合もありますし、養育費などの出費が一般的にかさみます。

40〜50代は子供の教育費と繰上返済額のバランスに注意

住宅ローンの審査条件は、最長80歳で完済するものが多いようです。よって、35年ローンを組む場合、遅くとも45歳までに返済を始めなくてはいけません。

しかし、定年後に年金収入だけで住宅ローンを返すのは大変でしょう。だからといって、退職金の多くをローンの返済に充てては、今後の生活に不安が残るかもしれません。

そこで40代から50代の人は、頭金の割合を増やすか、繰り上げ返済をして、定年前に返済を終えるのがより良い選択です。ただし、子どもの教育費には注意をしましょう。なぜなら、教育費と、頭金や繰り上げ返済の支払いの時期が重なる可能性があるからです。うまく家計を管理しないと最悪の場合、マイホームを手放すか、子どもの進学を諦める事態も起こり得ます。

そのため、しっかりとした返済計画を立て、バランスよく支出をしましょう。

職業や立場によっても違うマンション購入の実態

ここまで年収や年齢における返済額について紹介させていただきましたが、職業や立場によってもマンション購入の実態は違うのも事実です。

例えば、職業一つ取っても、自営業者ではローンが組み辛かったりしますし、会社員と一口に言っても企業規模や勤続年数によってもローンの組み易さは変わります。また、公務員は平成27年9月まで一般のサラリーマンが貰える厚生年金に加え共済年金が貰えていましたので、老後に貰える年金が一般的に自営業者やサラリーマンよりも多くなります。

そして立場によってもマンション購入の実態は異なり、住居用で購入するのか投資用で購入するのか、結婚していて共働きなのか、独身と一口に言っても仕事一筋で結婚していなく所得が高いのか、シングルマザーで生活が大変なのかなど、色々なケースが想定されます。

また、投資などの副業がうまくいき必要以上に所得が増えたり、相続財産があったりし、臨時で得た所得を返済に当てられる可能性もあるでしょう。

このように、マンション購入の実態は職業や立場によって異なってきます。

まとめ

住宅の購入とは、家族の夢が込められた、大事な買い物です。今後、その夢の込められた場所で住み続けるために、年収や年齢を考慮して慎重に購入額を決め、余裕を持った返済計画を考えましょう。

RENOSYではマンション購入だけでなく、賃貸に住み続けるべきか、戸建を買ったほうがいいのか、リノベーションを踏まえた資金計画の作り方をなど、経験豊かなエージェントに無料でお困りごとを相談できる住まいの個別相談会を行なっています。プロに直接相談できるいい機会ですので、ぜひご参加ください。

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