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住まい・暮らし

マンション購入額の目安を年収別に整理。購入額の計算方法もご紹介

c 2018.12.12

マイホームの購入は、人生の中でも特に大きな買い物となります。年収に見合わないマンションを購入すると、返済ができなくなってしまう可能性があります。そこで、年収別のマンション購入額の目安や、購入額の計算方法について紹介します。

マンションの購入額は年収の何倍までOK?

マンションを購入する際の目安として、年収を基準に考える方法があります。購入するマンションの金額が、年収の何倍までなら大丈夫か?というものです。

一般的には購入額は年収の7、8倍まで

信用金庫では一般的に年収の7、8倍程度で、マンションを購入するためのローンが組めると言われています。しかし、これはかなりアバウトな基準です。なぜなら、この「年収の7、8倍」には、頭金や住宅ローンの金利などは一切考えられていないからです。

豊富な頭金を用意できる人なら、もっと高いマンションを買える可能性がありますし、何らかの事情で住宅ローンの金利が高い人なら、購入できる金額はもっと低くなるかもしれません。

一方、信用金庫以外では年収の何倍かではなく、返済比率で審査されることが多いようです。

返済比率とは総収入に対しての借入返済(車やカードなど)と購入予定物件の返済額を計算した値です。下記の式で計算できます。

返済比率 = (借入返済+購入予定物件返済額) ÷ 年間収入 × 100%

まずはご自身の資産状況を明らかにすることから始めましょう。

適当な住宅ローンの返済額は25%まで?

年収を基準に、返済額から借入額を考える方法もあります。インターネットなどで調べてみると、「返済額は年収の25%まで」という記事がありますが、若干リスキーな返済額かもしれません。

無理せず返せる金額としては、年収の20%までと考える方が安心でしょう。いざモデルルームに行くと、事前に考えていた購入額よりも高いマンションを欲しくなることがあります。それは、モデルルームが一番目玉の物件を、最も購入意欲が湧くように見せているからです。しかし、一旦落ち着いて今後の生活を考え、「返済額は年収の20%まで」を思い出して、購入するマンションを決めましょう。

マンション購入の予算の計算方法を整理

購入額の目安として、年収の5倍まで、返済額は年収の20%までということがわかりました。そこで、さらに具体的に、予算の計算方法について考えていきます。

購入額は自己資金+住宅ローン借入額

マンションの購入額は、自己資金と住宅ローンの借入額を合わせた金額です。金融機関の中には、たくさんお金を貸して、利息を多く貰いたいと考えるところも存在します。そのため、借入額を高く提案される場合がありますが、返済できなければ元も子もありません。よって、この住宅ローン借入額が重要な点になります。

自己資金にはどんなものがある?

自己資金とは、頭金と諸費用を合わせたものです。この諸費用には、仲介手数料やローン保証料、登記費用や火災保険料などがあります。他にも、固定資産税などの清算金や司法書士費用、管理費等の清算金やローン事務手数料など、初めて聞くような費用もあるかもしれません。

これらを原則、現金で用意しなくてはいけません。なぜ「原則」なのかというと、実は諸費用ローンというものがあり、諸費用分も借りることができるからです。この場合、住宅購入の代金と諸費用を合算しても分割しても金利は同じであることが多いです。

また、頭金を用意することで住宅ローンの金利が低くなる可能性があるので、ある程度の頭金は準備することをオススメします。

自分にあった住宅ローンを計算するには

モデルケースとして、頭金を購入額の20%用意し、残りの80%を住宅ローンで支払うのが良いといわれています。よって、購入額の80%を年収の20%以内で返済できるような物件が、無理せずローンを返せるマンションとなります。また、これらの費用とは別に、購入額の10%分の諸費用を用意します。

年収別の購入額の目安

では、ここからいよいよ年収別の購入額についてみていきます。これから紹介する購入額は、固定金利で3%、35年ローン、頭金を購入額の20%用意した場合で計算しています。しかし、用意できる頭金や住宅ローンの金利や返済年数によって、実際の購入額は変わってきます。そのため、あくまでも目安として考えましょう。

年収500万の時の購入額

年収500万円の場合、マンション購入額の目安は、2500万円から3500万円です。また、月々のローン返済額は、8万円から10万円になります。

年収1000万の時の購入額

年収1000万円の場合、マンション購入額の目安は、4500万円から5500万円です。また、月々のローン返済額は、14万円から18万円になります。

年収だけじゃない。年齢別に注意すべきこと

ここまで、年収からみたマンション購入額について紹介しました。実は、マンションを購入する場合、年収だけではなく、購入時の年齢も考慮する必要があります。そこで、年齢別に、注意するポイントについて説明します。

20〜30代はライフスタイルの変化に注意

20代から30代は、今後ライフスタイルが変化する可能性があります。例えば、平均初婚年齢は男性で31.1歳、女性で29.4歳となっており、まさにこのタイミングに当てはまります。

また、第1子を産んだ時の女性の平均年齢は、30.7歳となっています。つまり、20代から30代で独身から夫婦となったり、子どもを産んだりすることで、家族構成が変わり、収入や支出が変わる可能性があるということです。

その際、夫婦共働きで稼げばペアローンや収入合算で借入額が増える場合がありますし、出産にともなって一時的もしくは継続的に収入が減る場合もあります。

40〜50代は子供の教育費に注意

住宅ローンの審査条件は、最長80歳で完済するものが多いようです。よって、35年ローンを組む場合、遅くとも45歳までに返済を始めなくてはいけません。

しかし、定年後に年金収入だけで住宅ローンを返すのは大変でしょう。だからといって、退職金の多くをローンの返済に充てては、今後の生活に不安が残るかもしれません。

そこで40代から50代の人は、頭金の割合を増やすか、繰り上げ返済をして、定年前に返済を終えるのがより良い選択です。ただし、子どもの教育費には注意をしましょう。なぜなら、教育費と、頭金や繰り上げ返済の支払いの時期が重なる可能性があるからです。うまく家計を管理しないと最悪の場合、マイホームを手放すか、子どもの進学を諦める事態も起こり得ます。

そのため、しっかりとした返済計画を立て、バランスよく支出をしましょう。

まとめ

自宅の購入とは、家族の夢が込められた、大事な買い物です。今後、その夢の込められた場所で住み続けるために、年収や年齢を考慮して慎重に購入額を決め、余裕を持った返済計画を考えましょう。

適切な購入額に対して、ライフプランを立てて収支を管理すれば、長期のローン返済も安心して行えるでしょう。どんぶり勘定では思わぬ支出に困ってしまう場合もあるので、注意が必要です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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