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住まい・暮らし

マンションの最終的な寿命は、いったいどれくらいなの?

2018.06.28 更新日 2019.10.24

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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中古マンション購入の際、「築年数」を気にしない方はいないと思いますが、例えば築20年のマンションを購入するとして、築40年までしか住めないのと築60年まで住めるのでは、前提が大きく変わってきます。最終的なマンションの寿命を把握することで、適切なローン返済計画、人生設計を立てることが可能になります。

マンションの寿命はどれくらい?

一般的にマンションの建物としてのターニングポイントは、築30~40年あたりだといわれています。その後は、管理の質や大規模修繕工事の有無によって、寿命は大きく左右されます。管理が行き届いていれば美観や快適性が長期間にわたって保たれますし、対極的に必要な修繕を怠れば早い段階で建物の価値は失われます。

法定耐用年数は47年

ちなみに税務上の減価償却では、木造22年、鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造47年、軽量鉄骨19年または27年、重量鉄骨34年となっています。

帳簿上だけで見ると、47年を過ぎると建物の資産価値はゼロという扱いになるのです。そのため、金融機関が減価償却をローン返済期間の目安にすることもあります。だからといって、47年経ったら現実的なマンションの資産価値がゼロになるわけではありません。売却すれば値段がつきますし、ずっと住み続けることもできます。

マンションの寿命はコンクリートと管理が鍵を握る

冒頭で「マンションのターニングポイントは築30~40年あたり」と解説しました。しかし、最終的な寿命はどれくらいなのでしょうか?マンションの寿命は、構造体が劣化しているかどうかに大きく左右されます。構造体に使用されている鉄筋は、酸による腐食に弱いため、鉄筋周辺が酸性化しないようにすることが重要です。

一般的に、鉄筋周辺をアルカリ性のコンクリートで覆うことで酸性化を防ぎますが、このアルカリ性をいつまで維持できるかによってマンションの寿命が変化します。2013年に国土交通省が発表した国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」内に参考資料として挙げられている早稲田大学・小松幸夫氏の「建物の平均寿命 実態調査」(2013)では、作られた建物が実際に壊されるまでの滅失データからマンション(RC住宅)の「平均寿命を68年」としています。

また、同じ資料内・飯塚裕氏による「建築の維持管理」(1979)では、物理的寿命は117年です。これらに基づけば、管理さえ良ければ築70年以上の寿命も可能だということになります。最近はマンションの管理に対する意識も向上しています。住人(管理組合)の意識が高いマンションは、国土交通省のデータが示した「築70年」を超えることも可能だと考えられます。

新耐震基準を満たしているかどうかも重要

耐久性というテーマでいえば、築年数が30年以上のマンションを購入する場合には「建築日がいつなのか」を確認することも重要です。1981年6月1日以前に建てられていれば旧耐震基準が、それ以降に建てられていれば新耐震基準が適用されています。

旧耐震基準は、震度5程度の地震で倒壊しないことという基準でした。しかし、新耐震基準では「震度5程度の中規模地震でほとんど損傷しないこと」「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」とされています。そのため、いくらマンションの鉄筋の腐食を抑えることができていたとしても、1981年6月1日以前の建物は構造体が弱い可能性があります。もちろん旧耐震基準のマンションでも耐震診断を実施の上、耐震補強の工事をしている場合は、一定の安全が担保されているケースもありますが、1つの目安として建築日が1981年6月1日より前か後かは注意しましょう。

ここで解説してきたことをまとめると、マンションを選ぶ際には、「新耐震基準が適用されていているのか」「構造体のメンテナンスがしっかりと行われているのか」の2点の確認が重要といえます。しかし、いくら新耐震基準が適用されているマンションだとしても、メンテナンスが行き届いていない場合には、構造体の耐久年数が短くなってしまうため注意しなければなりません。

メンテナンスや大規模修繕工事の状況については、各マンションの管理組合が保管している書類で閲覧できます。「マンションを購入する可能性がある」といった正当な理由があれば、誰でも閲覧できると法律で定められています。必要に応じて請求しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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