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不動産投資

「不動産投資は儲かる?」不動産投資の仕組みとリスク回避と研究の重要性

2018.10.03

不動産投資で利益を得るには、リスク回避や売却のタイミングなど専門的な知識を学び、しっかりとした計画を立てることが重要です。投資初心者の場合は、プロに相談することも考えましょう。「不動産投資が儲かる」と言われているその仕組みと必要な対策について解説します。

不動産投資ではどのように利益を得るか

副業として不動産投資をはじめる人が増えています。

低金利と少子高齢化で揺れる年金制度に不安を感じ「将来的な資金づくり」を不動産投資に託す人は少なくありません。

不動産投資がもたらす利益は大きく分けて2種類あります。

家賃収入を得る

不動産投資の収益の1つは「家賃収益」です。賃貸マンションのオーナーになり、毎月決まった家賃収入を得る方法で、「インカムゲイン」とよばれます。

1回あたりの収入は大きくありませんが、入居者が確定している限り、継続的に安定した収入が見込めるのがメリットです。

不動産投資をはじめる個人の多くはインカムゲインを選ぶ傾向があります。

今後は年金給付額がどんどん削減されていく可能性があります。インカムゲインは不足の部分を補う「第2の年金」であり、一定のお金が定期的に入ってくる理想の仕組みといえるでしょう。

不動産の売却益を得る

不動産投資のもう1つの利益は、物件を買値よりも高い値段で売却し、その売却益を狙う方法です。「キャピタルゲイン」といわれ、一度に大きな収益を得られるのがメリットです。

一方、価格の変動や売却のタイミングを見極める専門的な知識が必要なため、素人にはやや難しい面もあります。

はじめて不動産投資をする場合は、キャピタルゲインを狙うよりも、「いかに効率よくインカムゲインを得るか」を考える方が賢明です。

ワンルームマンション投資は儲かる?

「ワンルームマンション投資」とは、マンション1戸を購入し、賃貸で収入を得る方法のことです。購入費用が1棟を購入するよりは比較すると安いため、初心者や副業として行うサラリーマンに向いています。

結論からいえば、ワンルームマンションですぐに億万長者となることはできません。しかし、入居者が途切れなければ、安定した収入が手に入ります。

また、減価償却費として経費に計上できるため、特に投資開始当初は節税対策にも有効です。

不動産投資が儲かる?そのたにはリスク対策も必要

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不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われます。順調に推移すればリターンが期待できますが、リスクも考えられます。実際にあるリスクとその対処法を解説します。

空室リスクを回避するには?

インカムゲインは、入居者がいてこそ収入が発生します。

空室が長く続けば、期待しているような利益は得られません。利益が得られないどころか、毎月のローン返済などで月々の終始がマイナスになる経営者もいるのです。

このような空室リスクを回避するには、物件選びが重要であるとともに、パートナーとなる不動産会社や管理会社選びが重要になります。

広告先を変更する、リフォームをする、外国人・シングルマザー入居者も積極的に受け入れるなど、オーナー側が工夫できる点も沢山あるでしょう。

防犯意識を持とう

マンションのオーナーになったときに気を付けたいのが「防犯対策」です。窓ガラスや共用部の設備が壊れた場合、修繕費はオーナーの負担になります。

事件や事故、トラブルが発生した部屋は、その後なかなか入居者が見つかりません。

こうしたリスクを避けるため、警備会社と契約する、防犯アラーム設置する、鍵を付け替えるなど、防犯対策をしっかりと行うことが大切です。

不動産投資で利益を出す仕組みをつくるには

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不動産投資で利益を出すまでには、しっかりとした仕組づくりや計画が必要です。いくらリスクが少ないといっても、知識ゼロ、準備ゼロではじめるのは危険です。

資金計画と収支計画をしっかり立てる

不動産投資における賃貸経営は、長期的に渡る事業であるとともに、初期投資でも、数百万、数千万の大きなお金が動くこともあります。

まずは将来的なお金の流れをシミュレーションした「収支計画」や「資金計画」を立てましょう。

借入を行う場合は要注意

物件を全額キャッシュで購入する場合は問題ありませんが、自己資金が少ない場合は銀行からの借入に頼ることになります。

この際、借入と利回りのバランスを考えなければなりません。返済後の利回りを計算し、マイナスになる場合は、計画を練り直す必要があるでしょう。

また、計画を立てるときは「空室率・賃料・修繕費」の3つを考慮することを忘れないようにしてください。

賃料設定や空室率の予想は、素人では難しいかもしれません。エリアの相場を熟知し信頼ができる不動産会社にアドバイスを求めることも考えましょう。

修繕費は、定期的なメンテナンスの他に、居住者入れ替え時の原状回復費、大規模な修繕費も含まれます。こうした費用を見落とさないようにするのが成功のポイントです。

まとめ

不動産投資は、安定した収入が得られる理想の仕組みといえますが、計画をしっかり立て、シミュレーションをすることが求められます。

将来的にエリアの経営環境が変わることも予想されるため、状況を見極める目を養ったり、専門家に相談したりすることも欠かせません。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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