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不動産投資

不動産投資が節税になる人、ならない人の特徴

2019.08.07

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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取材協力:
税理士法人 スバル合同会計

「不動産投資をすると、節税対策になりますよ」

営業マンにこのように言われて、節税を目的に不動産を購入しようと考えている人はいませんか。

たしかに、世の中には不動産投資をすることで節税になる人は存在します。ただ、それはすべての人に当てはまるわけではありません。本記事では、不動産投資をすることが節税になる人とならない人の違いや特徴について解説していきたいと思います。

不動産投資をすると節税になる? 営業トークの実態

「不動産投資をすると節税になる」「節税対策に不動産投資を」という営業トークはまったくの嘘ではありません。しかし「不動産投資=節税」という考え方を持つのは、少し早まった考えです。不動産投資と税の関係を理解することが大事です。

下記の「不動産投資が節税になる仕組み」で詳しく紹介します。

不動産投資が節税になる仕組み

まずは不動産投資が節税になる仕組みをみていきましょう。

大前提として不動産投資で入居者から得られる家賃などの収入は、サラリーマンの給与所得と同じく総合課税の不動産所得となります。この不動産所得から、不動産を取得するのにかかった費用投資物件を運用するときに出ていく修繕費用などを差し引いた金額に対して、所得税がかかります。

ただ、下記のように不動産収入より経費のほうが上回った場合はどうでしょう。

不動産所得は総合課税の対象

上記のような場合は、サラリーマンの給与所得600万円の中から不動産所得のマイナス分の100万円を補填することとなります。イメージとしては下記の図の通りとなりますが、これを損益通算といいます。この損益通算こそが、不動産投資が節税になるといわれる代表的な仕組みとなります。

不動産所得は損益通算の対象

ワンルームマンションへの投資に絞って説明します。物件購入時の初期費用がかかるはじめの年は、上記のように不動産投資をすることで多くのケースで節税効果が得られます。上記の例では仕組みを理解しやすくするためにその他の控除を含んでいません。実際にはご自身の家の住宅ローン控除やふるさと納税などその他控除がある場合、それらの控除をした上でなお還付原資がある場合に、還付を受けられ節税につながります。

しかし2年目以降は、同一の投資物件に対して初期費用ほどの経費は一般的にはかからず、同様に3年目以降も継続して経費が家賃収入を上回り続けるということは、運用がうまくいっているならばあまり考えられない状況です。

むしろ不動産投資をすることで「家賃収入が経費を下回る」状態が続く場合に、投資をする意味があるかどうか、不動産を所有する全期間を通してご自身の資産形成に役立つかどうかを吟味した方がいいでしょう。このように「節税になる」という言葉が意味しているのは、不動産投資をしたことで収入が減ることである、という点にも留意する必要があります。

なお節税になる仕組みは、所得税以外にも、住民税・相続税・贈与税といった各種税金、青色申告に対してもありますので、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

不動産投資で節税になる人の特徴

不動産投資で節税になる人の特徴は、収入が多く高額納税をしている方たちです。建物価格の高い物件を購入することで減価償却費が経費計上できますし、また節税効果を維持するために、次の不動産物件を購入することも含まれます。

実は不動産投資で節税にならない人の方が多い

実は不動産投資で節税にならない人の方が多いのが実情です。
最近は、サラリーマンで不動産投資をしている人が増えてきていますが、サラリーマンでワンルームマンションを1区分購入するだけでは節税効果は限定的です。初年度は不動産取得税や諸費用で節税できるかもしれませんが、2年目以降は不動産取得にかかった減価償却費と物件購入にローンを組んだ場合の借入金の利息が大きな経費になる程度、と一般的には考えられます。また、ワンルームマンション1区分保有であると、計上できる旅費交通費、接待交際費等の各種経費もかなり限定的であることも留意が必要です。

節税を考えるより稼いで税金を払う考え方がよい

「不動産投資が節税になる仕組み」の部分でも紹介したように、基本的には不動産所得で赤字が出ている場合のみ、給与所得から源泉徴収されている税金が赤字分控除されます。それを「節税」といっていることがほとんどです。つまり、節税という以前に赤字の状態なわけです。税金上では多少納税額が減っていたとしても、キャッシュフローベースでは逆にキャッシュアウトフローの方が多いともいえます。

そのため、不動産投資をすることで節税をするという考え方よりは、不動産投資をすることで収入の柱を作っていくという考え方の方が健全です。よほど儲かったら法人化を考えるという考え方はあります。そうでない場合は、不動産投資も含めてお金を稼いで税金を納めていった方が結果として手元に大きくお金が残ります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。投資用の不動産を所有するということは、それだけで大きな資産を手に入れているわけで、納税してもトータルでは資産を増やしていくことになります。

不動産投資事業のために必要なものを購入し経費にするのであれば有益なことですが、おさめた税金が戻ってくるほどの効果が持続するかどうか難しい部分も多くあります。

とはいえ、収入を得るための道を本業以外で不動産投資に求めることは非常に有効な選択肢の一つです。節税を一生懸命考えるよりも不動産投資で稼ぐためにはどうするかということに頭を働かせ、不動産投資に向き合っていきましょう。

取材協力

税理士法人スバル合同会計

税理士法人

スバル合同会計

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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