【不動産投資】ワンルームマンション投資とは？リスクと成功の秘訣
近年、不動産投資において、ワンルームマンション投資を将来の年金代わりとして始める人が増えています。条件さえ整えば比較的手軽に始められ、また節税対策にもなるとも言われていますが、果たして本当でしょうか。始めたあとに後悔しないために、仕組みやリスクなどをしっかりと理解しましょう。
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資とは、1人暮らしの用のワンルーム物件を購入所有して、投資することを意味します。単身者向けであることが多く、広さも平均約6〜9畳が多いことも特徴です。
所有した物件を第三者に貸し出して、入居者から毎月の家賃収入を得ます。また、所有した物件を売却する際に、購入時よりも高く売って売却益によって利益を得ることもあります。
ワンルームマンション投資は、他の不動産投資に比べて必要資金が少なくて済むのも特徴です。
ワンルームマンション投資のメリット
必要資金が少なくて済む
ワンルームマンション投資は他の不動産投資に比べ、比較的少ない自己資金で始められます。立地や築年数によりますが、都内でも数百万円で購入できる物件もあります。一方、アパート1棟や戸建ての場合は区分のワンルームマンション投資に比べると多くの資金が必要になります。
流動性が高いため売りやすい
都心のワンルームマンションは、物件の売却がしやすいこともメリットとして挙げられます。都心のワンルームマンションは需要が高く、買い手が見つかりやすい傾向があります。そのため、他の不動産に比べて比較的早く売ることが可能と言われています。アパートやマンション1棟となると、価格が高いため、売れるまでに期間を要することがあります。
需要が維持されている
東京や大阪などの都心部には今後も若者が集まり、また高齢化社会となり単身者も増えるため、ワンルームマンションの需要は維持され、入居者が途絶えにくいと考えられてます。
ワンルームマンション投資のリスク
空室リスク
マンション投資において、主なリスクとしてよく挙げられるのが「空室リスク」です。
入居者がいなくなると、収入が途絶えるのはもちろんですが、物件の維持、修繕積立費および管理費用はその間も費用として発生し続けます。マンションをローンで購入した場合は、維持管理費のほかに月々のローン返済も加わりますので、出費がかさみます。ここは大きなデメリットと言えるかもしれません。
リターンが少額になりがち
ワンルームマンションは投資金額が一棟モノのマンションと比べて少額なため、リターンも一棟モノに比べると少なくなります。ワンルームマンションの主な利益は毎月の家賃収入ですが、物件は1部屋のみです。マンションやアパートであれば、「家賃×入居者分」の収入が毎月入ってきます。
投資にはファミリータイプよりワンルーム
一般的に、投資向けとしてはファミリータイプよりもワンルームマンションがよいと言われています。時代に合わせた需要や回転率など、その理由を掘り下げて確認していきましょう。
単身者や高齢者の需要が期待できる
晩婚化や高齢化社会の到来によって、住まいの価値観も大きく変わってきました。ワンルームマンション市場は、賃貸も売買も含めて、盛んに取引が行われています。
まず、晩婚化によって、若い単身者が男女ともに増えているようです。駅から近く都心へのアクセスがよいワンルームは人気も高く、都心などの好物件は空室率が低い傾向にあります。
また、医学の発達も手伝って、今後も高齢者は増えていくことが予想されます。このような高齢者による単身世帯の増加も、ワンルームマンション需要の支えのひとつと言えるでしょう。
ワンルームは回転率が高い
ワンルームマンションの賃貸市場の特徴として、回転が速いということが言えそうです。
たとえば転勤がある企業の社員ならば、妻帯者や子供のいる社員よりも独身の社員が転勤のメンバーに選ばれることが多いでしょう。こういった人達は長期的に住むことがないので、自然と回転率も上がります。
また、地方から出てきた都心近郊の大学に通う学生が、ワンルームに入居することも多いでしょう。しかし、大学生の場合は4年で離れるのが大半です。
このように入居者の回転が速いということは、敷金や礼金の回数も増え、収益性が高まるということにもつながります。
ファミリータイプは高コストになりやすい
いわゆるファミリータイプだと、コストが高くついてしまうと言われています。具体的にはどのような理由でそうなるのでしょうか？
まず利回りがワンルームよりも低くなります。ファミリータイプのマンションは、ワンルームより購入価格が高い傾向にあり、ワンルームの2～3倍もかかるケースもあります。
しかし、家賃を2～3倍に設定してしまうと入居者がつかないので、「空室リスク」が高い傾向につながります。一度住むと長期で使ってもらえるのですが、退去した後の居住者がつきにくいのがファミリータイプです。
また、リフォームする必要がでてきたときの費用も、面積が広い分大きくなります。そのような諸々の理由でコストが高くなるのでしょう。そうなると結果的に利回りが低くなります。
ワンルームマンション投資の失敗を少しでも回避する方法
新築ワンルームマンションを選ばない
ワンルームマンション投資を始める人は新築物件を選ぼうとする傾向があります。
ここで忘れてはならないのが、新築マンションは新築した時が価格のピークであることが多く、数年経てば下落していく傾向にあります
対して、築浅の中古ワンルームマンションは新築当初の7割程度の価格で購入することができる傾向にあります。さらに築15年を超えれば価格の下落も5割から7割程度と落ち着く傾向で、一般的には安定の域に入ります。
新築に飛びつくよりも、中古物件を品定めして購入するほうが投資の効率も良く（費用対効果が高く）、また売却時にも値崩れが起きにくいという点は見逃せません。
加えて初期費用も抑えることができ、なおかつ首都圏の条件がよい物件でも選択肢になり得るという利点もあります。このように新築マンションよりも中古マンションの方が、収益の安定性においては優位であると考えます。
新築のワンルームマンションと中古のワンルームマンションの家賃を比較すると、物件価格の下落率（上記で述べた7割程度）に比べて家賃の下落率は中古になってもそこまで大きくない傾向にあります。
都心部の物件を中心に探す
ワンルームマンション投資は、東京都心部で探しましょう。理由としては、東京の都心部では人口が減らないと予測されている、大学が多いため学生が多い、少子高齢化と未婚化が進んでいることなどで一人暮らしの需要が高まっている、といった点が挙げられます。
設備が充実しているか
設備が充実しているかどうかも重要なポイントです。それでは実際に、どのような設備に需要があるのでしょうか？
たとえば、エントランスのオートロックは当然として、時代のトレンドを反映したフリーWi-Fi、衣装持ちの女性から人気のウォークインクローゼットなどが挙げられます。24時間使えるゴミ捨て場や警備保障会社の契約など、部屋だけでなくマンション全体の設備も重要なようです。
利便性・快適性・安全性の総合力を備えた物件を選ぶことが、空室リスクを抑え、入居者を増やすことにつながります。
人気のバス、トイレ別
少し前のワンルームでは、バス・トイレ一体型が一般的でした。しかし、最近はバス・トイレが分離されているタイプに人気があるようです。
他にも、カーペットからフローリングへ志向がシフトしている傾向が見られます。カーペットは家具を置いた跡が残りますし、衛生的な面から見ても、フローリングの方が人気があるようです。
不動産投資の面から言うと、購入後は、少し費用がかかってもバスとトイレを分けたり、床をフローリングにしたりするリノベーションやリフォームを検討してもいいでしょう。もしくは、元からそうなっている物件を選ぶことで、需要増加につなげられます。
入居者の審査を綿密に行う
賃貸借契約は、一旦締結されると簡単には解除できません。よって、借り手、つまり入居者の審査は、慎重に行うべき重要項目です。
最も重要なのは、家賃の支払い能力であることですが、2番目はその人の人柄です。常識的な価値観を持っているか、良識ある行動をとれるかなど、見極めを疎かにすると、後々トラブルに悩まされることになりかねません。
入居者審査に、時間と労力を充分に割くことができない場合は、経験豊富で信頼できる賃貸管理業者に依頼を考えてもよいでしょう。
賃貸借契約は、借り手が有利だと言われています。例えば家賃滞納者を強制的に追い出すことは現実的に難しいため、ひどい場合は弁護士への相談が必要になります。トラブルを避けるためにも、借り手の人柄はしっかりと見ましょう。
ワンルームマンション投資のキャッシュフロー
ワンルームマンション投資に限ったことではないですが、投資を検討する際には、キャッシュフローをシミュレーションすることが大切です。
一般的に「投資」の収益とは、「収入－支出=収益」で計算されます。
ワンルームマンション投資における収入とは、「家賃」です。他には「礼金」、また契約更新時の「更新料」もそれにあたります。
支出はどうかというと、次のような項目が想定されます。
- 不動産取得税（不動産取得時のみ）
- 固定資産税
- 所得税（個人の場合）
- ローン返済金
- マンションの管理費
- マンションの修繕積立金
- マンションの設備費（給湯器やエアコンなど）
- 入居者募集時の広告費
- 入居者管理に関する管理代行費
- 保険料
管理費や修繕積立金、管理代行費、ローンを組んでいる場合はローン返済金です。管理代行費には、賃貸会社管理手数料、つまり賃料の集金代行や苦情の対応、賃料滞納者への対応などを依頼した、会社への手数料を意味します。
建物に対する火災保険、地震保険などの「保険料」も支出の1つです。支出の合計を、物件が生み出す総収入から差し引いたものが手元に残る金額となります。手残りがいくらになるかを、あらかじめシミュレーションしましょう。
表面利回りと実質利回り
利回りとは、簡単に言えば購入価格を分母とし、年間の家賃収入を分子とした数値です。例えば、2,000万円で購入したワンルームマンションを、月々9万円の家賃で貸している場合、年間の家賃総合計は108万円となり、1年間の利回りは以下の計算になります。
108万円÷2,000万円×100＝5.4％
気をつけないといけないのは、これは「表面利回り」と呼ばれるもので、あくまでおおまかな収益率の比較検討のためのものです。広告やパンフレットに記載されているのが、この表面利回りだと考えてよいでしょう。
しかし、実際にオーナーとしてマンション経営をしていく中で、先に述べた様々な支出が存在します。管理費、修繕積立金の合計を仮に1万円として年間に12万円、そこに固定資産税8万円を加えると、年間支出は最低でも20万円になります。
この20万円を、家賃収入108万円から引いた額が、実質的な収益になるのです。再度利回りの計算をしてみましょう。
88万円÷2,000万円×100＝4.4％
この4.4％が「実質利回り」であり表面利回りよりも1％低くなります。実際多くのケースで、表面利回りよりも実質利回りは低くなります。
表面利回りと実質利回りについて詳しくは「 不動産投資の利回りとは？利回り計算方法と事前に知っておくべき注意点 」をご覧ください。
平均的な利回りは？
ワンルームマンション投資の、平均的な利回りはどれくらいでしょうか。もちろん、都市部と地方都市とは差があります。一般財団法人日本不動産研究所が2023年10月に実施した「不動産投資家調査」による、「期待利回り」で比較してみましょう。
期待利回り（投資価値の判断・計算に使われる還元利回り）では地方都市との比較データがあります。横浜・大阪4.4％、名古屋4.5％、福岡4.6％、京都4.7％、神戸4.8％、広島5.2％、札幌・仙台5.0％となっています。対して東京の期待利回りは、3.8％です。
地方は物件の価格が東京に比べて安いのに、家賃は購入金額と同程度安い賃料ではないために利回りが高くなっていると考えられます。
平均的な利回りについても詳しくは「 不動産投資の利回りとは？利回り計算方法と事前に知っておくべき注意点 」をご覧ください。
ワンルームマンション投資で失敗する理由
他の不動産投資に比べて資金が少なく、始めやすそうなワンルームマンション投資ですが、当然失敗するリスクもあります。
ワンルームマンション投資で失敗する理由を大きく2つにまとめました。
リスクを把握しなかったためキャッシュフローが回らなかった
ワンルームマンション投資には複数のリスクがありますが、新築・中古に共通するリスクとして、「空室リスク」と「金利上昇リスク」が挙げられます。
空室リスクとは、入居者が入らない場合のリスクです。ワンルームマンション投資の収入は家賃収入ですので、空室だと収入がありません。
マンションを所有することで、修繕積立金および管理費、固定資産税が発生します。不動産投資ローンでマンションを購入した場合、毎月の返済もあります。つまり、空室が長ければ長いほど、支出だけが増えることになります。
金利の上昇もリスクとして存在します。物件を一括ではなくローンで購入する人が多いかと思いますが、金利が固定でない場合、上昇すればそれだけ返済額は高くなります。
リスクリワードが見合わない物件を買ってしまった
ワンルームマンション投資で、投資する不動産物件の選択を間違うと、失敗するケースもあります。
初めて不動産投資をする場合は、多くの人が業者に相談します。相談しても知識がないため、何が正しくて間違っているのかわかりません。
空室を出さない物件かどうか、修繕積立金など管理の行き届いている建物か、近い将来大規模修繕が発生しそうか、設備の状態は？など、ご自身の知識もフル稼働して物件の選択をしましょう。
ワンルームマンション投資に関するよくある質問
Q.ワンルーム以外のマンション投資は何がありますか
一口にマンション投資と言っても、いくつかの種類に分類できます。
マンション一区分（一戸）に対しての投資か、マンション一棟を購入して投資するのかの違いがあります。比較的少額で始められる区分マンションと、投資金額が大きな一棟マンションがあります。
上記のどちらのマンションについても、新築か中古で分類ができます。購入価格は新築の方が高くなります。
Q.想像していたより利回りが悪いのですが、何が原因でしょうか
利回りが予想していたよりよくない、ということは、言い換えれば想定以上に収入（家賃）が低いか、支出（経費）がかかってしまっているか、またはその両方かということです。
長期間保有することによる家賃収入を見込んだ不動産投資においては、建物や設備も経年とともに修繕が必要となります。給湯器やエアコンなどの設備の交換費も必要となります。将来必要となる経費も計画に盛り込んだ上で、予測をたてましょう。
Q.購入した時よりも売却時は安くなるのでしょうか
例えば2,000万円で購入したワンルームマンションが、5年後に同額で売却できるでしょうか。建物の価値は一般的には下がる傾向です。しかし、立地や需要によっては、上がることもあります。そして購入時よりも高く売却することができればキャピタルゲインも見込めます。なお売却時にも税金がかかります。
Q.ワンルームマンション投資は節税になりますか
マンション経営で得られた収益は不動産所得として課税の対象になります。不動産投資を開始するためには税金についても理解する必要があります。「建物に対しては減価償却費が経費計上できる」「ローンの利息は経費として計上できる」など、単に「節税になる」という言葉を鵜呑みにするのではなく、仕組みを理解することが必要です（詳しくは「 不動産投資と節税に関わる減価償却とは。計算方法と注意点 」をご覧ください）。
ワンルームマンションの場合、その節税効果は特に初期の数年です。経費にできる対象が減り、ローン返済額の元本が増えると、キャッシュアウトが増える「デッドクロス」と呼ばれる状態になることもあります。
デッドクロスについて詳しくは「 不動産投資におけるデッドクロスとは？ 」をご覧ください。
まとめ
周到な準備と、徹底した情報収集が「収益」をもたらす確率を高めます。不動産会社の専門家に話を聞くの一つの手です。まずは価格の低い物件で試してみる、という方法もあるようです。小さい成功を積み重ねつつ、長期にわたる投資と捉え、じっくりと取り組むスタイルの不動産投資で、徐々に投資規模を広げていくのはいかがでしょうか。
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