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不動産投資

不動産投資におけるデッドクロスとは?

2018.02.23

不動産投資におけるデッドクロス(dead cross)とは、所有不動産の減価償却費と借入金の元本返済額が逆転することを指します。デッドクロスがもたらす影響を正確に理解することは、不動産投資を成功させる上で極めて重要です。

デッドクロスとは減価償却費と返済元本の逆転

不動産は土地と建物・附属設備で構成されます。土地はなくならないため、土砂災害により使用不能になるなどの特別な事情がない限り、税務上の損金算入はできません。

一方で建物と附属設備は日々劣化が進みます。いずれ補修が必要になったり使用不能となったりするため、経年による価値の減少を減価償却費として費用化します(財務会計、税務会計とも同じです)。例えば木骨モルタル造の居住用建物であれば、20年間で減価償却を行います。

減価償却方法には、毎年同額の償却を行う定額法と初年度から徐々に償却額が減少する定率法(ただし償却額が償却保証額に満たなくなった年度以後は毎年同額)があります。

大半の人は不動産取得の際にローンを組みます。その返済方式を元利均等返済にすると、1回の返済額に占める元本割合は逓増していきます。つまり毎回の返済額は同じでも費用計上できない負債部分が増えていく仕組みなのです。

このため元利均等方式でローン返済を行えば、いずれ減価償却費と元本返済額が逆転する(デッドクロスになる)可能性が生じます。特に減価償却方法を定率法にすれば、その可能性が高まります。(2016年4月1日以降に取得した建物部分、建物付属設備及び構築物の償却方法は、定額法となります。)

定率法と元利均等方式を選択すると損金算入額が年々減る(節税効果が弱まる)ことを認識して、償却方法や返済方法を検討することが大切です。

キャッシュアウトと損金算入の相違を認識することが重要

デッドクロスに関し最も注意すべき点は、キャッシュアウトと損金算入にギャップが生じることです。

ローン返済とは、負債(元本)の減少と費用(利息)の支払です。元利均等方式、元金均等方式のいずれでも預金口座から引き落とされる金額は同じですが、財務・税務会計上は両者に大きな差異があることを忘れてはいけません。

デッドクロスを完全に回避するためには、不動産を全額自己資金で購入することが一番確実です。ローンを組む場合は、元金均等償却を選択するとともに建物・附属設備の減価償却方法を定額法にすることが重要です(2016年4月1日以降に取得した場合の償却方法は、定額法です)。また、可能な限り長期のローンにして1年間あたりの返済負担を軽減したり、期限前償還により減価償却額が大きく減る前に返済を終えたりすることも考えられます。

減価償却や借入金については、自らの年齢、ポートフォリオ(貸借対照表)、所得(損益計算書)の全体像を把握した上で最適な組み合わせを検討することが大切です。

30代のサラリーマンであれば、先行き20~30年程度の給与所得を見込めるため、減価償却は定額法、ローンは元金均等方式を選択して費用の平準化を図ることが望ましいと考えられます。また、ローン金利も固定と変動の割合を調整して、足元の利息負担額の抑制と先行きの金利上昇へのリスクヘッジのバランスを図ることが求められます。

金利や税務上の知識が必要

不動産投資には多額の資金を要するため、税務上の損金算入とキャッシュアウトが必ずしも一致しないことを理解して、投資戦略を練ることが極めて重要です。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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