不動産投資の減価償却シミュレーション！ 中古の建物は「躯体と設備」に分けなあきまへん!!

不動産投資の減価償却費とは？ 基本的な仕組みを解説

不動産投資を行ううえで、事業にかかる費用は確定申告の際に経費として計上できます。購入した不動産の「建物部分」に関しても、その費用を経費として計上できるのですが、購入したタイミングで一度に計上することはできません。

なぜなら、建物は時間の経過とともに価値が減少すると考えられているからです。このように、時間の経過とともに価値が減少することを減価償却といいます。そのため、事業を継続する間、毎年減少していく建物の価値を経費として「その年分の費用」として計上する、つまり実際には費用が発生しない年に経費として計上します。

減価償却費と通常経費の違い

通常の経費が「その年に実際に支払ったお金」であるのに対し、減価償却費は「その年に使っていないのに経費計上できるお金」です。

不動産のような有形資産は、時間の経過とともに価値が減少します。この価値の減少分を「減価償却費」として経費計上できるのが、減価償却の基本的な考え方です。

• 減価償却費：お金が減らない経費（＝過去に支払った費用を分割して経費化）
• 減価償却費以外の経費：お金がかかる経費（＝実際に費用を支払うことで節税が可能）

不動産投資における利益の計算は「売上－経費」で、税金は利益の部分にかかります。減価償却費も経費に含まれ、不動産投資の場合は減価償却の金額が相対的に大きくなる傾向です。

経費が増えれば増えるほど、課税対象となる利益が圧縮され、結果として所得税や住民税の負担を軽減できます。

「使ってもいないお金をなぜ経費計上できるのか」と不思議に思う方もいるかもしれません。これは、不動産を購入した段階でその分の大きな費用をすでに支払っているからです。この不動産購入代金は、すぐには全額経費計上できません。その不動産購入代金を数年間にわたって分割して経費化していくのが減価償却費の仕組みです。

• 減価償却費：先に払った不動産購入代金を後で経費化
• 減価償却費以外の経費：払った経費をその時点で経費化

事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などの資産は、一般的には時の経過等によってその価値が減っていきます。このような資産を減価償却資産といいます。

引用：No.2100 減価償却のあらまし｜国税庁

減価償却の対象となるのは建物の価値減少分です。不動産の「土地」については、建物と異なり年数が経過しても土地は劣化せず価値は変わらないため、減価償却資産には含めないというルールになっています。そのため土地の取得費を経費として減価償却費に含めることはできません。減価償却の対象にはならない点に注意が必要です。

そして不動産の建物部分を細分化して、建物の本体部分のほか、エアコンや給湯器などの「建物附属設備」に分けて、それぞれを別の減価償却として扱うことができます。

法定耐用年数

年々価値が減少していく減価償却の考え方では、あらかじめ「価値がある年数（＝経費として計上できる年数）」が決まっていて、対象ごとに「法定耐用年数」というものが定められています（減価償却資産の耐用年数等に関する省令による）。建物や建物附属設備の経費計上は永遠にできるわけではなく、計上できる年数が決まっているということです。

投資用の住宅は、建物の構造によって法定耐用年数が次のように決まっています。また附属設備も以下の通りです。

【建物】

構造・用途	耐用年数
木造・合成樹脂造のもの	22年
木骨モルタル造のもの	20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの	47年
れんが造・石造・ブロック造のもの	38年
金属造のもので、骨格材の肉厚が 4mmを超えるもの 3mmを超え、4mm以下のもの 3mm以下のもの	38年 30年 22年

【建物附属設備】

構造・用途	耐用年数
電気設備（照明設備を含む。）	15年
給排水・衛生設備・ガス設備	15年

引用：主な減価償却資産の耐用年数表（PDF）｜国税庁

建物附属設備は、建物に比べて法定耐用年数が短いことがわかります。

不動産投資における減価償却費の計算方法と、耐用年数の計算方法

減価償却の方法としては、定額法^※があります。

定額法は、「取得金額×耐用年数に応じた償却率」の算式で計算します。耐用年数が短いほど、毎年の償却額は大きくなります。

償却方法とは別に、中古資産の耐用年数の計算方法として押さえておきたい方法として、実務上用いる簡便法があります。

簡便法は法定耐用年数と建築年からの経過年数をもとに計算します。築古の物件ほど年数が短いので、償却額が大きくなります。※建物（躯体部分）については平成10年4月1日以後、建物附属設備（設備類）については平成28年4月1日以後に取得したものの場合、定額法しか選択できません。

また個人の所得税においては、法人と違い、毎年必ず減価償却費を計上する必要があります。つまり、利益に応じて減価償却費を計上したりしなかったりといった操作ができません。

• 法人の減価償却費：任意計上（計上してもしなくてもいい） 
• 個人の減価償却費：強制計上（計上できる限り毎年必ず計上）

償却方法である定額法、耐用年数の計算方法である簡便法について、それぞれ解説します。

1. 定額法による計算 

定額法は、減価償却費を毎年均等額で計上していく計算方法です。多くの不動産オーナーがこの定額法を選択することになります。基本となる計算式は、以下のとおりです。

新築の投資用不動産を購入した場合、減価償却費を割り出すのは簡単です。「減価償却資産の償却率表（PDF）」を参照して法定耐用年数に沿った年数の「償却率」を用います。

償却率は、建物の構造や用途によって国税庁が定めている耐用年数に基づき定められています。主な建物構造と耐用年数、それに対応する償却率は以下のとおりです。

• 木造住宅（耐用年数22年）：築年数15年の場合、耐用年数10年となり償却率0.1 
• 鉄骨造（骨格材の肉厚が4mm超）耐用年数34年：築年数15年の場合、耐用年数22年となり償却率0.046
• RC造・SRC造（耐用年数47年）：築年数15年の場合、耐用年数35年となり償却率0.029

たとえば、築15年・建物価格が2,000万円のRC造ワンルームマンションを購入した場合を考えてみましょう。

この場合、毎年58万円を減価償却費として計上し、35年間かけて建物の取得費を費用化していくことになります。このように、定額法では購入した物件の構造と価格によって、毎年一定の金額を安定して経費にできるのが特徴です。

2. 中古物件・耐用年数を超えた築古物件で活用する簡便法

一方、投資用の中古不動産を購入した場合は、新築よりも少々複雑になります。まず、中古不動産の築年数から耐用年数を割り出します。

中古物件の耐用年数は法定耐用年数ではなく、購入時以降の使用可能年数を見積もり、耐用年数とします。この「耐用年数」は法定耐用年数ではない、その中古不動産を購入して不動産事業を開始後の使用可能期間の年数です。

実際には使用可能期間の見積は困難なことが多いため、その場合に認められている方法が、耐用年数を割り出す簡便法となります。簡便法で耐用年数を導き出し、償却率を割り出します。参照： No.5404 中古資産の耐用年数｜国税庁

中古不動産の耐用年数を割り出す計算式は、築年数によって以下の2つに分かれます。

中古不動産の耐用年数を割り出す計算式

※ただし計算によって算出された耐用年数が2年未満となる場合でも、最低耐用年数は2年と定められています。

この方法は、築古物件を選ぶ際に重要にもなります。簡便法では、法定耐用年数をすでに経過した、または一部経過している中古資産の耐用年数を簡易的に算出します。

先の定額法の計算に用いた耐用年数も上記の計算式にあてはめて割り出したものです。

投資用中古不動産の減価償却費の計算方法

簡便法での耐用年数の割り出し方がわかったところで、例を使って説明します。

【例：築16年の中古マンション】
建物価格が1,100万円（本体価格1,000万円+消費税100万円）の鉄筋コンクリート造・築16年の中古マンションを購入した場合、鉄筋コンクリートのマンションの法定耐用年数は47年です。築16年は法定耐用年数を超えないので、上記1）「一部経過した物件」の計算式をあてはめます。

端数は切り捨てます。そのため耐用年数は34年となります。「減価償却資産の償却率表（PDF）」から、償却率は「0.030」とわかります。

耐用年数と償却率が割り出せたので、新築時の計算に用いたときと同じ、減価償却費の計算を使います。

建物価格×償却率＝減価償却費

減価償却費は33万円とわかりました（1月から事業開始の場合）。

※平成28年4月1日以後に不動産を購入したとして、「定額法」で計算します

中古物件の耐用年数は、新築物件の法定耐用年数に比べて短くなります。耐用年数が短くなることで短期間で多額の減価償却費を計上できるため、効率良く不動産所得を圧縮し、償却期間中の所得税や住民税の軽減につなげやすくなるわけです。

中古不動産購入時の建物附属設備の扱い

記事冒頭でお伝えしたように、建物部分を建物本体と設備に分けることによって、税務上有利になります。それは、設備の法定耐用年数は建物本体よりも短く、よって1年に償却できる金額が大きくなるためです。経費として計上できる金額が大きくなると、所得税・住民税が50％となるような所得の方、特に年収2,000万超の人にとってはインパクトが大きくなります。

不動産を土地と建物に分けて建物を減価償却する場合と、建物を細分化して躯体（建物本体）と設備に分けてそれぞれを減価償却する場合を比較してみます。

新築の不動産を購入する際には、土地代、建物の躯体と設備費がそれぞれわかる形で購入できます。しかし中古不動産の場合、入居者が居住中のオーナーチェンジ物件では中身を目視確認できず、また目視による確認ができたとしても、所有者が複数回変わったような場合にはすべて状態を把握できるかというと、そうではありません。

そこで中古不動産の場合、消費税から建物価格を割り出すなどの方法があります。設備に関しても、実務的に行われているケースとしては、躯体と設備の割合を、8：2の割合で考えることが多いようです。不動産鑑定士に鑑定を依頼し、意見書を添えることで法的根拠とすることも多いようです。

躯体と設備に分けた場合、分けなかった場合

次の物件を購入したとして、減価償却費を「建物だけで計上した場合」、「建物本体の躯体と、附属する建物附属設備で分けて計上した場合」の金額シミュレーションです。

【例：築16年の不動産価格2,200万円の中古マンション】

• 物件価格：2,200万円（土地価格1,100万円、建物価格1,000万円、消費税100万円）
• 築年数：16年
• 2021年1月から不動産経営事業を開始

躯体と設備に分けない場合

物件価格	22,000,000円
消費税	1,000,000円
建物価格	10,000,000円
土地価格	11,000,000円
土地割合	50％
土地取得価格	11,000,000円
躯体100％	11,000,000円
設備0％	0円
築年数	16年
償却年数（躯体）	34年
減価償却費	330,000円
償却月	12カ月（1月から事業開始）

※固定資産税・都市計画税等の清算金を考慮しません

躯体と設備に分ける場合

物件価格	22,000,000円
消費税	1,000,000円
建物価格	10,000,000円
土地価格	11,000,000円
土地割合	50％
土地取得価格	11,000,000円
躯体80％	8,800,000円
設備20％	2,200,000円
築年数	16年
償却年数（躯体）	34年
償却年数（設備）	3年
減価償却費（躯体）	264,000円
減価償却費（設備）	734,800円
償却月	12カ月（1月から事業開始）

※固定資産税・都市計画税等の清算金を考慮しません

設備の法定耐用年数は15年で築年数が16年のため、耐用年数を割り出す計算式としては、「2）法定耐用年数を過ぎた物件の耐用年数＝法定耐用年数×0.2」を用います。耐用年数は3年となり、3年間で減価償却費を計上することとなります。

シミュレーション結果

不動産を2021年1月に購入し、令和3年度の確定申告を2022年に行う際、建物と設備を一体にすると減価償却費は「330,000円」になるのに対し、建物と設備を分けると減価償却費は「998,800円」になり、1つの物件で70万円ほど経費が多くなります。複数物件所有する際にも建物と設備を分けることで、その差はますます大きくなります。

年収2,000万円超で所得税と住民税合わせた税率が50％の人にとっては、70万円ほど経費が増えることで、約35万円（700,000×50％）の節税効果があります。

建物のみで長期間減価償却するよりは、法定耐用年数が15年の設備費で減価償却する方が、加速度的に償却費が計上できます。

なお、躯体と設備に分けた場合は、設備の減価償却計上が終わると、その後は躯体（建物本体）の減価償却費計上のみとなり、それ以降は土地と建物で躯体と設備を分けない場合よりも減価償却費は少なくなります。

設備の割合に関連する裁決事例

税務上、躯体と設備を8：2に分けて計上すると紹介しましたが、過去には設備の割合について建物本体と建物附属設備の割合も含めて争点となった国税不服裁判所の裁決事例（平12.12.28裁決、No.60）があります。

第一の争点は土地と建物の割合に関することですが、建物の割合を建物本体と建物附属設備と区分する必要性についても触れられています。関連箇所のみ抜粋します。

【事案の概要】
土地と建物（建物本体と建物附属設備を合わせたものをいう）並びに建物本体と建物附属設備の取得価額の区分を争点とする事案

【認定事実】

• 建物本体と建物附属設備の工事費の割合は、建築主が保存している工事請負契約書から算出ができた

【判断】

• 鉄筋鉄骨造りのマンションの場合には、建物本体及び建物附属設備の減価償却費の計算は、それぞれ別個の耐用年数により計算する必要がある
• 購入した建物本体及び建物附属設備については、それぞれの購入代価等が売買契約書等で区分して明らかにされている場合は、その区分されているところの購入代価等によることとなるが、その購入代価等が区分して明らかにされていない場合には、建物の取得価額を合理的な方法により建物本体及び建物附属設備に区分計算する必要がある
• 工事費の割合を中古資産の取得時における建物本体及び建物附属設備の割合により補正したうえで、建物の取得価額をあん分する

この判例では、新築時の建物本体と建物附属設備の工事費の割合が保存されていたことから、中古不動産として補正されたうえ、建物と設備の割合は72.91：27.09と判断されています。

参照：平12.12.28裁決、裁決事例集No.60　157頁 ｜裁決事例集 No.60｜| 公表裁決事例 | 国税不服審判所

不動産投資で減価償却を利用する際の注意点

なお減価償却費は節税効果がある反面、以下のような注意点もあります。

1. 減価償却は永遠に使えるわけではない
2. 売却時に税金が高くなる可能性がある
3. 建物から躯体と設備の分離によって確定申告が複雑になる

1. 減価償却は永遠に使えるわけではない

減価償却期間中、減価償却費は経費として計上され、課税所得を圧縮します。しかし、減価償却期間が終了すると経費計上できる金額が減る一方で、ローン返済は継続するため、税負担が増加してキャッシュフローが圧迫されてしまうわけです。

たとえば、築古木造物件では4年程度で減価償却が終了するため、5年目以降は節税効果が見込みづらくなります。対策としては、不動産売却による出口戦略をあらかじめ決めておくことが重要です。売却によって最終的に利益を確保し、運用全体の収支をプラスにすることも可能です。

2. 売却時に税金が高くなる可能性がある

減価償却費で毎年の所得税・住民税を節税できる反面、不動産売却時に譲渡所得税が高くなる可能性があります。不動産売却時の税金は売却価格から取得費（購入時の価格－減価償却費累計額）と譲渡費用などを差し引いた譲渡益にかかります。

つまり、減価償却費を多く計上するほど、税務上の取得費が減り、売却時の譲渡益が大きくなるわけです。

また、譲渡した年の1月1日現在において、保有期間5年以下の短期譲渡の場合は所得税・住民税をあわせて39.63％、5年超の長期譲渡でも20.315％の税率が適用されます。所有期間によっては、大きな税負担となる可能性もあるため、注意が必要です。減価償却による節税効果が高いほど、売却時の税負担も大きくなるため、投資全体での損益を考慮した出口戦略の検討が不可欠です。

3. 建物から躯体と設備の分離によって確定申告が複雑になる

躯体と設備を分離して申告すると、その分、確定申告の手続きが複雑になります。購入費用の内訳を正確に区分し、それぞれの資産に異なる耐用年数や償却率を適用して計算を行う専門知識が求められます。

そのため、正確な申告と最適な節税効果を実現するには、税理士との連携が不可欠です。適切な記録管理と専門家のサポートにより、複雑な申告もスムーズに進められます。確定申告サポートが充実している、あるいは信頼できる税理士を紹介してくれる不動産投資会社を選ぶことで、安心して投資を進められるでしょう。

躯体と設備に分けるなら、“当初申告”で！

「躯体と設備を分けたい」方にお伝えしたい、非常に重要なポイントがあります。それは、あとから方針の変更をすることは非常に難しい、ということです。

確定申告という制度は、納税者の意思で「申告」するものという位置づけです。納税者の意思で納税した行為に対して、「間違いなどを発見したので納めた税金を返してほしい」と自らの意思を変更したいと思ったとき、納税者が自由に変更できるかというとそうではなく、税務署に「変更をしてほしい旨のお願い」をして、税務署に変更してもらう必要があります。

税金を減らしたい場合には、納税者はまず「更正の請求」という形で税務署にお願いをする必要があります。次に、税務署の職権で「減額更正」をしてもらうことになります。

最初の「申告」（当初申告）で躯体と設備を分けず、あとから躯体と設備を分けたい場合は、結果的に納める税金が減るわけです。

納税者の「更生の請求」により「躯体と設備に分ける」ことは、昨今の国税の対応を実務でみている立場からすると、税務署から認められなくなっていると感じます。

そのため、「躯体と設備に分ける」場合は、一番最初の確定申告で分けておく必要があるのです！

不動産投資の減価償却は複雑。専門家に聞こう

減価償却は、まず概念を理解するまでに時間がかかります。そして、購入した物件の建物割合や耐用年数により、減価償却費の計算も複雑です。わからない場合は確定申告時に税務署に相談するか、事前に税理士に相談するなど、プロに確認することが大切です。

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