税理士が解説！ 富裕層はなぜアメリカ不動産を買うのか？
令和2年度の税制改正により、海外不動産投資が下火になるかと予想されたものの、アメリカ不動産を投資対象とする動きは、一定の人気を保ち続けています。法改正以降アメリカの不動産を購入する人たちは、どのようなスキームによって税務的メリットを得ているか、税理士が解説します。
令和2年度税制改正までの海外不動産投資事情
令和2年度の法改正があるまで、アメリカをはじめとした海外の不動産を購入し第三者に貸す人たちは、以下に説明するルールに沿って短期間に減価償却を計上、不動産所得を大幅にマイナス（赤字）にして、給与所得と損益通算をして課税所得を減らすという節税スキームをとっていました。
簡便法により加速度的に減価償却
例えば投資用不動産として、アメリカ本土にある1億円（うち建物価格8,000万円）の中古不動産（築55年・木造）を購入したとします。日本の税制では、建物の価格は一度に経費に計上せず、価値が減少すると定められた期間に減価償却費として毎年計上します。この費用を導き出すには「法定耐用年数」が関係します。投資用の場合は、鉄骨鉄筋コンクリート造なら47年、木造なら22年、という具合にです。
不動産投資をするなら必ず理解したい、減価償却費とは？【基礎編】
中古不動産の耐用年数の考え方には、次のようなルールがあります。「簡便法」といわれる内容です。定義の一部を下に引用します。
また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、次の簡便法により算定した年数によることができます。（略）
引用：No.5404 中古資産の耐用年数｜国税庁
(1) 法定耐用年数の全部を経過した資産
その法定耐用年数の20％に相当する年数
なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。
法定耐用年数を超えた中古不動産の場合は、法定耐用年数に20％をかけた年数で償却されるというルールです。これは昭和26年にできた内容で、当時は国内不動産の取引のみを念頭に置いて作られていました。その後貿易自由化によって市場が変化したあとも同じ法律が適用され、日本国外の不動産に対してもこの法律が適用されていました。
アメリカの不動産は、日本とは異なり築年数の古いものも多く流通しています。築年数が法定耐用年数を超えている、もしくは築年数を確認するための資料がない場合には、上記ルールの「簡便法」が使えました。その結果、耐用年数を極端に短くすることができていたのです。
上記例の不動産では、築55年のため耐用年数は「木造の法定耐用年数22年の20％」の計算式に当てはめて4年となります。建物価格8,000万円をたった4年で償却できる計算です（小数点は切り捨て）。つまり、お金が出ていかない（キャッシュアウトしない）減価償却費という経費が1年に2,000万円も計上できていました。
貸付けで得られる所得は不動産所得
「不動産を第三者に貸す」という事業は必ず「不動産所得」とみなされます（詳しく以下の記事をご覧ください）。
高所得者にとって不動産投資は節税になる？ 税理士が注意点を解説！
毎年2,000万円という高額な減価償却費を4年間計上するので不動産所得は大幅にマイナス（赤字）となり、給与所得と損益通算することができました。そのため高額な給与所得者にとって、確実で安全な節税対策として人気がありました。
しかし国はこうした方法に対して規制をかけようと、新たな法律を作ることにしました。アメリカなどで中古不動産は価値あるものとして流通している事情などを考慮すると、「国外に所在する中古等建物については、簡便法により算定された耐用年数が建物の実際の使用期間に適合していないおそれがある」という報告が出され、新たなルールを定めました。
参考：第2 国外に所在する中古の建物に係る所得税法上の減価償却費について | 第3節 特定検査対象に関する検査状況 | 第4章 | 平成27年度決算検査報告 | 会計検査院
令和2年度税制改正
令和2年度の税制改正で次の内容が創設、令和3年に施行されています。
3 租税特別措置等
引用：令和2年度税制改正の大綱（目次）（PDF） : 財務省
（国 税）
〔新設〕
国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例を次のとおり創設する。
（1）個人が、令和3年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得
を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の
損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建
物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用につい
ては、生じなかったものとみなす。
これは、簡便法により計算した不動産所得のマイナスを認めないという方向転換です。海外の中古不動産を所有して事業をする際、不動産所得に生じたマイナス（赤字）分を、損益通算して給与所得を減らすことができなくなるという内容でした。
国税庁のページにもその旨は明記されています。
国外中古建物の不動産所得の損益通算等の特例
令和3年以後の各年において、国外中古建物の不動産所得を有する場合において、その年分の不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合、そのうち、耐用年数を「簡便法」により計算した国外中古建物の減価償却費に相当する部分の金額については、生じなかったものとみなされます。
これにより、その損失の金額については、国内にある不動産から生じる不動産所得との内部通算（いわゆる所得内通算）および不動産所得以外の所得との損益通算はできません。
引用：No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算｜国税庁
そのため、アメリカ不動産投資は下火になるという予想がなされていました。
令和2年度税制改正以降の海外不動産投資事情
しかし法改正後、新たな対策を考えた人がいました。それは、建物の耐用年数を決める明確なルールがないという点を使って、購入した不動産を中古としてではなく築年数0年（つまり新築）として耐用年数を計算したのです。木造の不動産を購入する場合には、実際の築年数に関わらず、法定耐用年数を22年で考えることにしました。22年で償却するとしても経費が多額になり、給与所得と相殺（損益通算）できるという考えです。
改正前ほどには多額の減価償却費は計上できませんが、日本の不動産と比べてアメリカ本土の不動産は建物割合が高いため、減価償却費を長い時間かけて経費として計上できる、つまり以前よりも薄く長く節税できる方法に方向転換したようです。そしてこの方法で、アメリカの不動産購入は引き続き人気があります。
アメリカではコロナ禍以降の急激なインフレとなる前から、不動産価格は年々上昇が続いている状況です。そのような環境のため、売却益も狙って購入する人がいるようです。
ちなみに、アメリカで不動産を購入した場合、アメリカへの納税義務も発生します（黒字の場合のみ）。アメリカでは賃貸住宅の減価償却は築年数にかかわらず一定で27.5年です。減価償却費などの経費より家賃収入が上回り利益が出た場合には、連邦税・州税がかかります。アメリカと日本へ税金が二重に発生するかというとそうではなく、二重課税が発生した場合は、確定申告時に申告することで外国税額控除が受けられます。
参考：Publication 527 (2020), Residential Rental Property | Internal Revenue Service
現金購入の人が使える手段
この方法は、誰でも使えるかというとそうではありません。日本では、投資用不動産購入の際に低い金利でローンが組めます（住宅ローンと比較すると高いですが、それでも低いです）。しかし、アメリカ不動産購入時には同じような金利ではローンはほぼ組めません。金融機関によってはローン自体が組めない場合も多いです。
そのためこの方法が有効なのは、現金で購入できる人に有効といえます。例えば1億円の不動産をキャッシュで購入しても困らないような方です。
また、アメリカだったらどこでもいいというわけではなく、不動産価格に占める土地の割合が高い地域や、またハリケーンなど自然災害の発生しやすい地域などはおすすめできません。物件選びには精査が必要です。
資産状況に合わせた最善策は専門家に相談を
税金対策としての海外不動産購入は、選択肢の一つとして依然行われています。この方法がベストかどうかは、資産状況や家族構成など総合的な判断が求められます。また法律は毎年変わります。
どのような対策をとるべきかは、専門家に相談するのがよいでしょう。
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