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不動産投資

不動産投資の借入の金利は経費にできる?損益通算についても解説

2018.09.26

 不動産投資をするとき、ほとんどの人がローンを組むでしょう。ローンには金利に応じた利息が含まれています。今回はこの利息について、経費として計上するときの計算方法や注意点を解説します。

不動産所得についての基本

そもそも、どのような所得が課税対象となるのででしょうか。不動産所得についてみていきましょう。

不動産所得の計算方法は?

不動産投資における利益は、「売上-経費=利益」で計算されます。税金はこの利益の部分にかかってきます。「所得」と言い換えますと、確定申告の際、不動産投資の所得は、収入から経費を差し引いた額になります。

所得 = 収入 - 経費

収入の例

  • 家賃
  • 更新料

経費の例

  • 借入金の利息部分
  • 固定資産税(税金)
  • 物件の維持費

経費は課税額に直接関係してくるので、正しい計上がとても重要です。

経費として計上できるもの

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経費として計上できるものには具体的に何があるのでしょうか。詳しくみていきます。

認められるものは不動産経営に関わるものだけ

前提として経費に計上できるものは、業務に必要なもの、不動産経営に関係する部分だけです。業務用に購入したものとして、領収書と使用用途など具体的な記録を残すことができれば、それを経費として計上して認められます。

しかし、中には具体的な記録がなかったり、線引きが難しいものもあるでしょう。例えば、私用と業務用で併用していた場合、業務で用いる分だけを計算して経費として扱うことになります。この場合も事業に直接関係があるということと、実際にそれを行ったということの2点を証明する必要があります。

ここでは、交通費を例に挙げます。

ある期間内に自家用車を業務用に50km、私用に50km使用したとします。この場合は、走行距離の割合で説明します。一定期間の中での走行距離が、業務用に50km、私用に50kmだった場合、ガソリン代や保険代、駐車場代は5割ずつにすることで、計上可能です。仕事部分とプライベート部分にしっかりと分けることが重要です。自宅の駐車場代や、保険代、ガソリン代については、5割ずつ交通費として計上することが可能です。

不動産投資を行う事業主であれば、遠方へ不動産を見学・調査する機会も多いでしょう。その事業のために使用する交通費・宿泊費については経費として計上できます。記録はもちろん必要です。

代表的な経費は何がある?

経費として計上できるものとしては以下のような例があります。

  • 固定資産税など税金
  • 修繕費
  • 賃貸の管理委託料
  • 保険料
  • 減価償却費
  • ローン返済額の利息分

ローン返済額の利息は経費となる

ローンにおける利息部分については経費となります。ローンの借入額(元金)については、経費とはなりません。

例えば、月々の返済額が10万円で、元本返済額が6万円、利息部分は4万円の場合、経費として計上できるのは、利息部分の4万円となります。

ただし、不動産投資の利益が出ずマイナスになった場合には、計上できなくなる制限があります。詳しくは「忘れてない?不動産投資で赤字…そんなときの損益通算には制限があります」をご覧ください。

ローン返済額の利息は金利のタイプによって異なる

経費計上する際に、毎月エクセル等にその都度記入していれば確定申告の際にも申告までの準備がスムーズですが、1年分をまとめてやろうとした場合、自分の金利はどのタイプだったのか、を把握しておくことは大切です。

まず、不動産投資ローンにはおもに2つの金利タイプがあります。

変動金利

変動金利とは文字通り、設定した金利が変動するタイプの金利のことです。

固定金利

固定金利とは、定めれらた期間、固定の金利を支払い続ける金利タイプです。

利息に関わる部分は次の内容です。

元利均等返済と元金均等返済がある

ローンの返済方式では、主に返済金額が一定の「元利均等返済」と、返済金額のうち元金部分が一定となる「元金均等返済」の2つの返済方法があります。

「元利均等返済」方式の場合、月々の返済額は同一ですが、その金額の中の元金と利息の割合は変わっていきます。返済初期は、利息の割合が大きくなります。

「元利均等返済」の場合には、次の話「損益通算」につながる場合があります。

不動産投資開始初年度に多い損益通算

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物件購入時(購入初年度およびその後数年程度)は、借入金の利息のほか、不動産所得にかかる不動産所得税等の税金や建物にかかる減価償却費が多額になることから、経費が不動産物件からの収入を上回ってしまい、損失が生ずることがあります。

この場合、勤めている会社の給与収入(給与所得)から不動産投資により生じた損失と通算することで、結果的に税金を安く抑えることが可能です。これが「損益通算」です。結果的に、不動産投資をしなかった場合に比べ所得税納税額を減少させることができます。

まとめ

不動産投資は、購入に不動産投資ローンをつかって金融機関から借り入れをした場合は、金利部分は経費にできます。しかし、不動産投資で赤字になった場合には制限がかかります。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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