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不動産投資と住民税の関係とは。計算の仕組みと納税のポイント

2018.10.17

不動産投資を始めて「住民税が下がった」ということを聞いたことがある方もいるでしょう。不動産投資をすることと税金の関係について、今回は住民税についてみていきます。

まずは住民税の概要から

まずは住民税の大枠をつかみましょう。ポイントは「住民税は誰が計算するのか」ということと「なぜ前年度課税なのか」、そして「納税はどうするか」の3点です。

住民税は誰が計算するのか

住民税は、国に支払う所得税とは異なり、自分の居住する地方自治体に支払う税金で地方税法で大枠は定められています。ただし市区町村によっては条例で別段の定めをしているところもあります。この場合には他の地域と比べて若干の税率の差異などが生じます。

通常、住民税は所得税の確定申告のように納税者自身では計算せず、市区町村の方で勝手に計算される仕組みになっています。

具体的には納税者が所得税の確定申告書を税務署に提出すると、そのデータが税務署からお住まいの各市区町村役場に転送され、市区町村で計算した住民税額が納税者に通知される仕組みとなっています。

所得税確定申告書の隅っこをよく見ていただくと、2枚目と4枚目に「住」と入っており、この用紙部分が税務署から市区町村役場に転送されます。

なおサラリーマンの方は通常確定申告はせず年末調整が会社側でされますが、この場合にも会社側の年末調整作業を通じて、同様のことが行われています。

なぜ前年度課税なのか

住民税の計算方法は、前年の所得に応じて課税される「所得割」と、所得金額に関わらず一定額の納付を求められる「均等割」の2種類で構成され、両社を合算して納税します。

ここでのポイントは、所得割は前年の所得によって計算されるという点です。お伝えしている通り、住民税は所得税の確定申告書をベースに市区町村で計算されるため、たとえば平成30年の住民税を市区町村が計算する場合には、平成30年3月15日までに税務署に提出される平成29年分所得税の確定申告書に記載された所得金額等を使って計算せざるを得ないことになります。

そのため、平成30年分の住民税額は平成30年の所得金額を用いて計算は計算できず、結果として前年の平成29年分の所得金額を用いて計算されることとなります。

また住民税計算がこういった仕組みを採用しているため、住民税は「毎年6月から翌年5月を一年度」とすることとされています。

では、具体的に東京都の例を見てみましょう。

(1) 所得割額 = ( 総所得金額 - 所得控除 ) × 税率(10%) - 税額控除

(2) 均等割額 = 都民税額(1,500円) + 市区市町村民税額(3,500円)
   ※平成36年度以降は4,000円の予定

所得割額の計算方法は、原則として国税である所得税と同様の計算方法によることとなります。

参考出所: <都税Q&A><個人住民税> | 東京都主税局

納税はどうするのか

住民税の納税方法には、大きく「特別徴収」による方法と「普通徴収」による方法の2種類があります。

サラリーマンのような給与所得者の場合は、原則として特別徴収による納税となります。特別徴収とは、毎月の給与から住民税を会社が天引きして、会社側でまとめて市町村に納税する方法です。したがって納税者は特に何も作業することはありません。

ちなみに住民税の特別徴収税額が、毎月6月分の給与から変更されるのは上記の通りです。

普通徴収は、主にサラリーマン以外の個人事業主等の方の納税方法で、市町村から送付される納税通知書で、年4回に分けて納めます。税金は普通、納税書で納税することから、住民税においても「普通徴収」と呼ばれています。

サラリーマンでも普通徴収を選べない?

サラリーマンの方の中には不動産賃貸業をしていることを会社に知られたくない方もいらっしゃると思いますが、住民税額を通じて会社側に知られてしまうことも可能性としてはあります。

その場合ですが、所得税の確定申告書の「住民税に関する欄」に住民税のうち、不動産所得に係る部分だけ普通徴収によって納税することを選択することができ(下記「自分で納付」)、この場合には不動産所得に関する情報は会社の方に通知されない仕組みとなっています。

「給与・公的年金等に係る所得以外の所得に係る住民税の徴収方法の選択」について( 手順6 > 住民税に関する事項を記入する|国税庁  のスクリーンショット *赤矢印はRenosyが追加)

なお、給与所得に係る部分については特別徴収によることとされているので、住民税全額を普通徴収により納税することは出来ません。

不動産投資と住民税の関係について。結果として節税に?

不動産投資を始めると、住民税に変化がある、おさめる金額が下がることがあります。それはなぜか。ポイントは損益通算という概念です。

不動産投資の赤字は他の所得と損益通算できる

お伝えの通り、住民税は所得税の確定申告書を使って市区町村側で計算され、その計算方法は基本的には所得税の計算ルールにしたがって計算されます。そこでポイントとなるのが「損益通算」です(損益通算については別途「 不動産投資が節税効果を生む?損益通算の仕組みとは 」をお読みください)。

損益通算でプラスの所得である給与所得とマイナスの所得である不動産所得が相殺される結果、納税額が低下する仕組みは、住民税計算でも適用されるので、不動産投資初期には経費のほうが収入よりも多くなることがあり、その場合には所得税のみならず、住民税に対しても節税効果が生ずることになります。

ただし、たとえば平成29年に不動産投資を始めた場合、所得税では平成29年分から効果が発生しますが、住民税の場合には平成30年度分から生ずることになります(前年度課税方式のため)。

まとめ

不動産投資では、所得税のみならず住民税に対して一定の節税効果が見込めますが、その効果開始は住民税の場合一年遅れになりますので、キャッシュフロー管理では注意が必要です。また不動産所得にかかる住民税について、普通徴収による場合には、あらかじめ所得税確定申告書の「住民税に関する欄」で「自分で納付」に「○」をすることが必要になります。

取材協力:佐野比呂之税理士事務所 代表税理士 佐野比呂之

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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