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2021.11.25

不動産投資における税金対策とは? サラリーマン投資家の現実解

不動産投資における税金対策とは? サラリーマン投資家の現実解

こんにちは。商社業界に勤務する都内在住のLePenseurです。今年も終わりが近づいてきました。サラリーマンの方々におかれては、年末調整を終えた頃かと想像します。一方で、自宅を購入されたばかりの方や不動産投資を行っている方は、確定申告が頭をよぎる頃かと思います。

そこで今回は、住宅購入における控除とは何か、不動産投資においてどれだけ税金を支払う必要があるのか、またそもそもサラリーマンに税金対策は可能なのか? 私の考える現実解をご紹介します。

不動産投資における税金対策の結論

まずは最初に結論を申し上げると、不動産投資、特にサラリーマンがワンルームマンション投資を行う場合、税金対策は多少なりとも可能であるが、大きなメリットは全くありません。

したがって、税金対策を目的としてワンルームマンション投資を検討するのは個人的におすすめできず、あくまで投資ポートフォリオの一つとして検討することが現実解であると考えています。

不動産投資で支払うべき税金

不動産投資を行ううえでかかる税金は何かというと、不動産投資で得た収入から必要経費を差し引いた額、言い換えると「不動産所得」に対して課税される税金となります。

*不動産所得=不動産投資で得た収入-必要経費

不動産所得は、それ単体で税金を支払わずに、サラリーマンの給与所得と一緒にまとめた額に対して所得税が課税されます。そのため不動産所得が大きくなればなるほど税金額は大きくなります。相続を除くと、一般的な私のようなサラリーマンにおける税金対策はというと、どういった費用が必要経費として認められるのかをキチンと押さえることが重要です。

必要経費計上の注意点

税金対策の観点では、必要経費を多く計上することができれば、不動産所得は小さくなり、そのため課税される税金も小さくなります。しかしながら、ここで誤解をしていただきたくないのは、本質的にはせっかくリスクをとって“不動産所得を得ること”を目的に不動産投資を行うわけなので、不動産所得は多い方が良いはずであるということを忘れないようにしましょう。

つまり、購入物件を正しく吟味・判断することで不動産所得をできるだけ多くすることが主であって、税金対策として経費を積んで税金を小さくすることは従です。主従が入れ替わって、税金対策と銘打って本来必要のない費用を使って経費にすることで税金を小さくするに努めることは、本末転倒になることを肝に銘じましょう。

必要経費とは

それでは、必要経費とはどんなものがあるのでしょうか。

  1. 管理(委託)費
    管理費管理会社等に清掃や設備の運用保守、空室が出た場合の入居者付けなどの業務の対価として支払う費用のことです。
  2. 修繕費
    修繕費は、入居者の入れ替えの際に発生するクリーニング代や、エアコン等の設備の不具合の修理に対して支払う費用のことです。
  3. 修繕積立金
    修繕積立金とは、将来の建物の老朽化に備えて必要となる修繕費用を、あらかじめ事業計画に則って積み立てを行う費用です。この積立金は、実際には管理組合に積み立てを行う資金であり、厳密には対価として支払っているものではありませんが、特定の要件を満たす限りにおいて経費計上が認められている費用となります。
    修繕積立金が経費として認められる要件引用:濱田会計事務所
  4. 支払利息
    支払利息とは、銀行からの融資を受けて不動産投資を行っている場合に、借入金返済額の建物に対して支払う費用のことです。
  5. 税金
    税金の主なものには、購入時に発生する不動産取得税、契約締結に要した印紙税、毎年納める必要のある固定資産税都市計画税などの費用のことです。
  6. 減価償却
    減価償却費とは、不動産の取得費用を法定耐用年数に分割し、会計上における費用のことです。この減価償却費は、建物に関わる部分のみ費用計上が可能となります。
  7. 保険料
    保険料とは、火災保険や地震保険の加入に対して支払う費用のことです。
  8. その他費用
    不動産投資に関わるその他のもので、例えば総会出席のための交通費、確定申告の勉強に要した図書費、不動産運営に関わる打ち合わせを行えば交際費・会議費など、さまざまな費用のことです。

さまざまな費目が、経費として計上可能であることがおわかりいただけたでしょうか。

不動産購入における税金対策

住宅用ローンのみに適用される控除制度

控除制度とは、不動産投資用ではなく、自分自身が住む住宅用ローン向けのみに政府が用意しているものです。こちらは不動産投資における費用とは意味合いも異なりますが、住宅(建物)の受け渡しが完了した初年度に確定申告を行うことで、現行制度であれば借入額残高の1%の控除が10年(私の場合は優遇措置期間で13年)受けることが可能となります。

参考:認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁

今年完成した我が家のリビング
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必要経費として計上可能な費目を押さえることこそが大事

必要経費として計上可能な費目を事前に押さえておくことができれば、費用の支払いが発生した際の領収書などをきちんと保管でき、確定申告時にも忘れずに申告することが可能となります。税理士さんなどに頼めば、手間をかけることなく申告代行を頼むことも可能ですが、まずはご自身で申告にチャレンジすることをおすすめします。

意味をしっかり理解しておけば、経費計上可能な費用の整理や必要書類の保管も比較的スムーズにでき、過不足なく確定申告を終えることができれば、無駄な税金を支払うことなく健全な運用が可能になるといえるでしょう。

みなさんも税金対策という言葉をそのまま受け入れるのではなく、きちんと中身を理解することで、本来の目的を忘れず、不動産投資と向き合っていただければ幸いです。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

この記事を書いた人

LePenseur

商社勤務1桁年目のコモディティトレーダー(要は営業)を経てのDX企画屋さん。商社マン×英語学習コンサルタント×元プログラマー×キャリコン見習い×なんちゃってアスリート×田舎者×副業推奨派×不動産とBAR共同オーナー。趣味はSaaS研究。G検定合格(2020#3) Twitter:@LePense51792658

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