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リフォーム・リノベーション

【住宅ローン編】リノベ費用込みで住宅ローンを組む方法(連載『リノベーションができるまで』2)

2016.09.27

『リノベーションができるまで』第2弾は、ローンについてです。第1弾【物件探し編】でリノベーションをする中古マンションを決めましたが、物件購入申し込みをしても、まだ物件を購入できたわけではありません。今回は、中古マンションの購入とリノベーションの施工に掛かる費用のローンについて細かく見ていきます。

ローンの種類

物件の購入で住宅ローンが適用されるということはご存知かもしれませんが、リノベーション費用についても住宅ローンを適用することができるのを知っていますか? 物件の購入と同時にリノベーションも決断していれば、費用をまとめて住宅ローンを組むことができるのです。

住宅ローンは、大きく分類して「公的ローン」と「民間ローン」の2つに分けられます。

公的ローン
公的ローンには、以下の種類の住宅ローンがあります。

  • 財形住宅融資
  • 自治体融資

民間ローン
民間ローンには、以下の種類の住宅ローンがあります。

  • 銀行ローン
  • JAローン
  • 生保ローン
  • ノンバンクローン
  • フラット35

マンション購入時には、銀行ローンやフラット35がよく使用されます。今回は、銀行ローンで契約を進めていきました。

ローン契約の基本的な流れ

目当ての物件が決まったら、一般的にローンの契約は以下のステップで進められていきます。

  1. リノベーションの概算見積もりを作成
  2. 借入総額の概算を出し、ローンの事前審査に申請
  3. 事前審査通過後、本審査に移行
  4. 本審査通過後、住宅ローンを契約(金銭消費貸借契約)
  1. リノベーション費用の概算見積もり
    できるだけ与信枠を広げておけるよう、リノベーション費用の概算は多めに見積もります。ローンの総額を減らすことは簡単ですが、後から拡大することは極めて困難なためです。前回もお伝えした通り、与信枠については自分の年収の7~8倍と考えておきましょう。

  2. 事前審査
    ローンの契約では、まず借入をする銀行に「事前審査」を申請し、自分の与信枠を決めていきます。

    事前審査では、リノベーションに掛かる費用の概算を含めた総額で申請します。リノベーションの具体的な費用については、事前審査以降により詳細な内訳を詰めていくことになります。

    今回の物件では、物件価格が5200万円、リノベーション費用の概算は1296万円となりました。この2つの費用の総和から、ローンの事前審査は6500万円で申請しました。

    ・物件価格:5200万円
    ・リノベーション費用概算:1296万円
    ・事前審査申請額:6500万円

  3. 本審査 と
  4. 金銭消費貸借契約(金消契約)
    本審査では、銀行内の稟議に通され正式に与信枠が決まります。事前審査が通過していれば余程のことがない限り、本審査を通過することができます。本審査を通過したら、金銭消費貸借契約(金消契約)を交わしようやく住宅ローンの融資が確定します。

今回は、総額6500万円で住宅ローンの契約を結びました。住宅ローンは、銀行が費用を立て替える上限になります。万が一、金銭消費貸借契約後に工事費を増やし、ローンの融資額からオーバーした場合は、ほとんどの場合住宅ローン以外の方法で支払わなければならくなるので注意しましょう。(※金融機関によっては後から増枠できるところもあります)

ローンの融資額と金利の決まり方

ローンを組む際には、誰もが同じ条件で借りることができるわけではありません。ローンの融資額や金利は、借りる人や勤務する企業の属性、購入する物件の評価で変動します。

ローンの融資額と金利が変動する主な要因

  1. 家族構成
  2. 年齢
  3. 勤務先の経営状況(企業体)
  4. 年収
  5. 物件に対する資産評価

家族構成や年齢などは、将来のキャッシュフローに影響する点ですので、当然審査の対象になります。また、ほとんどの金融機関では、企業体や年収にそれぞれ評価をつけ、掛け合わせて金利や融資額を決めています。中古マンションを購入する場合は、これらにさらに物件の評価も掛け合わされます。

物件の評価は、築年数や耐震性などから耐用年数が測られます。マンションの場合、耐用年数はだいたい築50年と設定されており、そこから逆算してローンの年数などを決める目安となります。

今回の場合、築35年でしたから金融機関の評価では耐用年数15年(=50年 – 35年)となります。ここで評価される年数は、実際の耐用年数ではなく、あくまで金融機関が審査の "ものさし" として評価するための便宜上の耐用年数になります。

住宅ローンのシミュレーションができるサイトやアプリもあるので、使用してみると自分の与信枠についての感覚が掴めるかもしれません。

住宅ローンのシミュレーションができるサイト

住宅ローンのシミュレーションができるアプリ

SUUMO 住宅ローンシミュレータ(無料)
iPhone:App Store
Android:Google Play Store

まとめ

住宅ローン契約でのポイントは以下の3つ。

  1. 住宅ローンの契約までには、1)事前審査2)本審査を通過する必要があり、3)金銭消費貸借契約を交わし確定する

  2. 事前審査ではローンの与信枠を決めるため、リノベーション費用の概算を多めに見積もっておく

  3. 与信枠や金利は、1)本人の属性2)勤務先の企業体3)物件の資産評価で決まるため、人によって融資の条件が異なる

ローンについては、金融機関によっても変わってくる部分が多くあります。物件購入を伴うリノベーションでは、依頼する会社と相談しながら自分に合ったローンを計画的に組むようにしましょう。

Renosyでは、物件の購入からリノベーションの完成まで、ローン契約を含めてすべてワンストップで行っています。こだわるところはこだわって、面倒な部分はすべてお任せしたいという方は、ぜひ一度ご相談ください。

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  1. 【特別連載予告】「リノベーションができるまで」をお見せします!
  2. 【物件探し編】リノベするための中古マンション、どう探す?
  3. 【住宅ローン編】リノベ費用込みで住宅ローンを組む方法
  4. 【リノベプラン決定編】こだわりを伝え、理想のリノベを実現しよう
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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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