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いくらからできる? 不動産投資に必要な初期費用教えます

2020.09.11

いくらからできる? 不動産投資に必要な初期費用教えます

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資をやってみたいと思っても、不動産を取得するなんてお金を持った人でないとできないだろうとそもそも諦めていたり、二の足を踏んでしまっている人もいるかもしれません。実際に不動産投資はいくらからできるのでしょうか。必要な初期費用や頭金、費用が足りないときの対処法について紹介します。

不動産投資の初期費用の主な内容

不動産投資を始めるには、まず初期費用が必要です。初期費用は、物件購入費用以外にかかるお金のこと。不動産会社に支払う仲介手数料、ローンを借りるときの事務手数料や保証料、司法書士への報酬などの諸費用を指します。

初期費用の金額は、物件価格によって変動します。目安としては物件価格の8〜10%程度。仮に1,000万円の物件を購入するなら、初期費用として80〜100万円程度の金額が購入費用とは別に必要だと考えておくと良いでしょう。なお不動産会社から直接不動産を購入する際には仲介手数料がかからないため、初期費用は少なくなります。中古ワンルームマンションを扱うRENOSYの場合は、物件の面積にもよりますが50〜70万円程度です。

では具体的に、不動産投資における初期費用にはどのようなものが含まれるのでしょうか。詳しく見てみましょう。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社を仲介して物件を購入する場合は、不動産会社への報酬が発生します。

仲介手数料は、不動産の売買価格に応じて法律で上限が決められています。算出する方法は下記のとおりです。

不動産の売買価格(税抜) 仲介手数料の上限
(1)200万円以下 購入額の5%
(2)200万円超400万円未満 購入額の4%+2万円
(3)400万円超 購入額の3%+6万円

なお、物件を所有している不動産会社や新築物件を建築した不動産会社から物件を購入する場合は、仲介手数料はかかりません。手数料分を節約したい場合は、不動産会社が保有している物件かどうかなどを確認すると良いでしょう。

ローンを組む際の事務手数料や保証料

ローンを申し込む際は、手続きにかかる事務手数料を支払う必要があります。ローンを借りる金融機関や借入金額によって手数料の金額が異なりますが、借入金額の1〜3%で設定されていることが多いようです。

また、金融機関でローンを組む際は、返済できなくなったときに備えて、借り手はローン保証会社との契約を結ぶ必要があるため、その保証料を別途支払わなければなりません。借入時に一括で支払う方法や、毎月の返済額に組み入れて支払う方法があるほか、会社によっては保証料不要にしていることもあります。

不動産登記にかかる費用(登録免除税や司法書士への報酬)

不動産を購入すると、その不動産の所有権を明らかにするために登記しなければなりません。不動産登記費用は、大きく分けて登録免許税司法書士への報酬の2つです。

登録免許税

不動産登記を申請する際にかかる税金のことを指します。たとえば、売主から買主へ所有権を移す際は、所有権移転登記を行います。税率は、土地は固定資産税評価額の1.5%(2021年4月1月以降は2.0%)、建物は固定資産税評価額の2.0%です。

また、不動産投資ローンの場合、購入した物件に対して金融機関が抵当権を設定します。ローンの返済が滞った場合に、その物件を競売にかけて弁済を行うためです。抵当権の設定についても登記が必要で、税率は債権額(借入金額)の0.4%となっています。

司法書士への報酬

司法書士に代行してもらう登記申請などの事務手続きの手数料のことを指します。司法書士への報酬額は、法律で定められていないため、司法書士によって金額が異なります。前もって目安となる金額をインターネットなどで調べておくと良いでしょう。

なお、自分で登記作業を行うのであれば、司法書士報酬は発生しません。ただし、専門性が高く複雑な作業なので、プロに依頼したほうが失敗もなくスムーズでしょう。

不動産取得に関わる税金

不動産を購入すると、税金を支払う必要があります。初期費用として支払う必要があるのは「印紙税」です。

印紙税とは、課税文書に対して課される税金のこと。不動産の売買契約書や不動産投資ローン借り入れの金銭消費貸借契約書などは、印紙税法で定められた「課税文書」に該当します。その税額は契約書の記載金額によって決定し、収入印紙を購入して納付します。

なお、不動産購入後には「不動産取得税」も支払わなければなりません。不動産取得税は地方税で、購入数カ月〜半年後を目処に、物件のある都道府県から納税通知書が届くので、それに従って税金を納めます。

固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税される税金です。そのため、もともとの所有者であった売主がすでに支払った税額分を請求される場合があります。

管理費・修繕積立金の清算金

毎月売主が支払ってきた管理費・修繕積立金についても、日割り計算などで請求されることがあります。金額や支払い方法などは、契約時に確認すると良いでしょう。

火災保険料

万が一の火災や災害に備えて、火災保険の加入を検討する人も多いかもしれません。加入は義務付けられていませんが、自然災害の多い日本においては加入しておいたほうがメリットは大きいでしょう。

保険料は、損害保険料率算出機構が算出する火災保険参考純率をもとに、建物の構造や面積などをふまえて保険会社が算出します。

費用が足りないときの対処法

どうしても初期費用が足りない場合は、どうしたらいいでしょうか。主に2つの方法があります。

オーバーローンで借り入れる

初期費用分の現金を用意できない場合は、その分も含めてローンを組むことができる金融機関もあります(オーバーローン)。

つまり、自己資金を限りなくゼロに近づけて不動産投資をすることは可能です。金融機関にもよりますが、手付金10万円のみで始められる場合もあります。最近では手付金をクレジットカード払いで決済できる場合もあるので、そうなると現金での支払いがないという場合もあります。

ただし、当然ながら、物件価格以上の借り入れとなるため、返済額が大きくなります。月々の返済額をよく確認し、余裕のある返済かどうかを見極めてください。あとのことを考えると、初期費用はできるだけ現金で用意できるようにしたほうが良いかもしれません。

購入する物件を再検討する

どうしても不動産投資ローンの借入金額を増やしたくない場合は、そもそも購入する物件を再検討するのもひとつの手かもしれません。

一棟アパート投資や新築マンション投資を検討すると、どうしても購入価格が数千万〜数億円になってしまいますが、たとえば、中古区分ワンルームマンションの場合、そもそも中古ということもあるため、数百万から一千万円台で購入できる物件もあります。

土地代が高い東京の物件よりも大阪の物件にするなども有効です。その分、初期費用が数十万円程度におさえることができるため、手元資金が少ない場合でも購入の可能性が広がります。特に不動産投資初心者で、初期費用で現金をあまり用意できない場合は、中古区分ワンルームマンションを探してみると良いかもしれません。

そもそも初期費用と頭金との違いは 

頭金とは、物件購入費用の一部を現金で払うこと。頭金の金額が多ければ多いほど、不動産投資ローンの借入金額が減るため、返済額を減らすことができます。

また、一般的に、頭金は物件購入価格の10〜20%程度、雇用形態によっては30%〜50%弱を用意しておくと金融機関の審査に通りやすくなります。また頭金を入れることで金利上昇リスクなどにも備えることができると言われています。

まとめ

不動産投資をする場合の初期費用は、物件購入費用とは別に発生する費用です。初期費用は物件購入価格の8〜10%程度を見込んでおくと良いでしょう。初期費用を用意できない場合は、その分も含めてローンを組むことも可能ですが、その分返済額が大きくなるので要注意です。

また物件購入後も、災害などで突発的に修繕費が発生する場合もあります。初期費用や頭金だけで自己資金が底をつくことがないように、手元の資金もある程度は余裕を持っておくようにしましょう。

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