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高くマンション売却するなら築10年が目安!? 築年数と相場の関係は?

2020.08.31

高くマンション売却するなら築10年が目安!? 築年数と相場の関係は?

この記事を書いた人 RENOSYマガジン編集部

「不動産やお金の疑問をわかりやすく解決するメディア」を掲げ、本当にためになる情報の提供を目指すRENOSYマガジン編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で「不動産とお金」を解説、読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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ライフステージの変化や住み替えなどを理由に、今住んでいるマンションの売却を検討している方もいるのではないでしょうか。そこで気になるのが、売却価格の相場や売却のタイミングかもしれません。今回は最適なタイミングがあるのかを考えてみたいと思います。また中古マンション価格の相場についてもみていきます。

マンション売却を築10年を目安で考えてみる理由

マンションの価格は、一般的には築年数に応じて下がっていくと言われています。つまり、できるだけ早めにマンションを売却することは、高値で取引することにつながると考えられます。

資産価値が高く、買い手もつきやすい

マンションは、新築でも人が住み始めたときから価値は下落しはじめます。一般的な傾向として、築年数が経過するごとにその後も下降が続きます。

早めの売却は高値での取引につながる

2019年に首都圏(東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県)で成約した物件の平均平米単価を新築マンションと中古マンションとで比較すると、新築の平米単価は87.9万円に対し、築5年までの平米単価は84.39万円で4%下がっています。また築10年までの平米単価は73.38万円で、16.5%下がっています。

*新築は不動産経済研究所の首都圏マンション市場動向2019年(年間のまとめ)、中古はレインズの築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)による

また同「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」のデータによると、中古マンションの平米単価は、築年数を経るごとに10年以降も下がっています。ただし、築31年以降では単価が上がっています。

中古マンションの築年帯別平均平米単価引用: 公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」

また、新たに売りに出された(新規登録物件)中古マンションと成約した中古マンション(成約物件)との築年数別データもあり、特に6〜10年の物件、築20年までの物件の需要が高いことが、築年数別の比率の差をみると成約物件の割合の方が新規登録物件の割合より多いことから読み取れます。

中古マンション築年帯別構成比率引用: 公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)」

実際にはマンションの所在地や建物の管理状態によって価格は異なりますが、傾向としては築年数が新しい方が単価も高く需要もあることが読み取れます。

住み心地がわかってくる頃

10年近く住んでいると、まちの周辺の様子はもちろんのこと、新築の時には様子がつかめなかったマンションの日々の管理運営状況から、管理組合がしっかりしているかどうかわかってくる頃でしょう。

リフォームやリノベーションをする必要がない

築30年くらい経過した中古マンションの場合、買主はリフォームやリノベーションを行う前提で購入するケースも多くあります。買主にとって、リフォームやリノベーションによって自由にカスタマイズできることは魅力的です。しかし、どうしてもその分入居までに時間はかかってしまいます。

築10年以内のマンションであれば、室内の状態は比較的傷みも少ないでしょうし、リフォームやリノベーションをする必要はほぼないでしょう。そのためあまり時間をかけずに購入したいという意向の買い手にとっては魅力的な物件となります。

築10年以内なら傷みも少ない

大規模修繕工事のタイミングを避けられる

マンションは12年前後の周期で大規模修繕工事を行います。修繕工事に向けて修繕積立金として資金を毎月住民から集めて積み立てていきますが、いざ工事の見積をとってみて費用が追加で必要とわかる場合もあるでしょう。

また、集めた資金を1回目の大規模修繕工事で使った後、修繕積立金は値上がりする傾向にあるのが現状です(値上げについて詳しくは「マンション管理組合の財務状況、外からの見分け方」をご参照ください)。

一度支払った修繕積立金は、売却時に戻ってくるかというとそうではありません。築10年以内を目安に売却すれば、最初の大規模修繕工事後に修繕積立金が値上がりしたとしても、その影響を受けることはありません。

築10年以内に売却した場合の相場は?

築10年のマンションがどのくらいで売却できるのか、再びレインズのデータをみてみます。

成約年 平米単価
2019年 73.38万円
2018年 68.06万円
2017年 65.53万円
2016年 61.17万円
2015年 59.74万円

*築6〜10年の中古マンション成約価格の平米単価

直近5年のデータは上記の通りです。価格も上昇していることがわかります。実際の価格は、マンションの立地や市場の需要などによって大きく異なります。

10年のうちに住んでいるエリアで新駅ができたり、大型施設ができたりするなど利便性や住環境が変わったケースもあるかもしれません。その場合、一般的な売却よりも高値で取引できる可能性があります。

マンションの売値は不動産会社の査定価格がベースとなりますが、おおよその売却価格は近隣の類似物件の相場を調べることで事前に確認できます。

築10年をすぎると売れない?

ここまで築10年以内のマンションを売却するときにメリットとなる項目をご紹介してきましたが、それ以上経過した物件については、また別のよい面があります。

たしかに築10年を超えると築10年で売れていた価格よりも落ちる傾向にはあります。しかし、物件次第では納得のいく価格で売却することは可能です。

魅力的な住環境かどうかがポイント

築年数が10年を超えたマンションでも、駅近物件であったり、近くに大型公園や商業施設があったりするなど恵まれた住環境であれば、人気は継続するでしょう。

築10年以上は魅力的な住環境かどうかがポイント

また、もうすぐ新駅ができる、最寄り駅が急行停車駅になるなど、近いうちに利便性が上がることが決まっている場合も、売却のタイミングとしてはいい時期です。そのタイミングを逃さないようにしましょう。

さらに20年住めば、1回目の大規模修繕も終わって建物の管理体制がより明確になっているタイミングです。今後どのようにマンションが変化していくか予想が立てやすくなってくるので、次に住むことになる買主に「どのようなマンションか」を十分に伝えらえる情報が溜まっている頃です。

安く購入して、リノベーションにこだわりたい買い手がいる

先ほどお伝えしたように、築古の中古マンションの購入を検討している人の中にはリフォームやリノベーションを行う前提であるケースも多くあります。新築物件よりも比較的割安な価格で中古物件を購入し、自由にリノベーションして暮らすのもひとつの方法です。

売主の中には、築年数が古いためにリフォームやリノベーションを施してから売却しようと考える人もいるかもしれません。しかし、かかった代金を売り出し価格に上乗せするよりも、価格をおさえて売却した方が売れやすくなる可能性があります。自らリノベーションして好みの内装にアレンジしたい買主にとっては、とくに魅力的には映らないためです。

もしも長期間にわたって売却できなければ、その段階になってからリフォームやリノベーションを検討する方が無難かもしれません。

築古マンションはリノベーション前提で購入する買い主も

まとめ

物件の価値は、基本的には築年数に応じて下がっていくものです。所有するマンションが築10年前後の場合、売却するタイミングとしては一定の需要は見込めるときです。ただし10年を超えても売却はもちろん可能です。まずは売りやすいタイミングをしっかり把握することが満足のいく売却につながります。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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