不動産投資の金利の種類と計算方法。適正な返済比率・年収倍率についても解説
不動産投資でローンを組むときの金利の種類と計算の仕方についてご紹介します。きちんと計算して返済比率や年収倍率を把握しておくと安心です。不動産投資を始めるときに使うことになるローンは、実は通常の住宅ローンとは異なる種類のローンです。この記事で勉強していきましょう。
不動産投資でもローンは組める？
冒頭でも述べましたが、不動産投資のためのローンは、通常の住宅を購入するときに利用するローンとは異なります。どういった点が異なっているのでしょうか。
不動産投資ローンの存在
不動産投資ローンとは、投資用の不動産を購入する資金にあてるために組むローンです。住居を購入するという点ではどちらも同じですが、目的が投資用か、居住用かという点で大きく異なります。
住宅ローンの場合は、契約者が住み続けることを前提としています。一方不動産投資ローンは最初から他人に貸すことを目的としているローンです。しかし、不動産投資ローンは投資した不動産の家賃収入が返済原資となります。金融機関の立場から見た場合、不動産投資へのローンは家賃収入でローン返済が賄える点、また、不動産そのものに価値があり、いざという時は売却することで資金回収が可能な特性により、安定した融資先と認識されています。
このような融資の目的の違いが、返済原資、融資金額の目安、金利、融資の審査内容等に影響します。
・不動産投資のローン返済で重視すること。失敗を回避する計画の立て方
・良い借金と悪い借金とは？ ローンを組んで不動産投資をする理由
・確定申告で不動産投資ローンの金利（借入金利子）は経費にできる？
金利の種類とメリット・デメリット
不動産投資ローンの金利タイプは3つに分かれます。各々で、金利が異なるので、それぞれのメリット・デメリットを確認した上で、最適な金利タイプを選びましょう。
変動金利
変動金利とは文字通り、設定した金利が変動するタイプの金利のことです。
変動金利の注意点として、契約期間中に金利が変動する可能性があるため、実際の支払い総額は契約時には確定していないということが挙げられます。一方で、後に紹介する、固定金利に比べると、割安な金利設定になっていることが多く、低金利が続くと仮定した場合支払総額の点では、メリットがあるといえます。
※変動金利は、短期プライムレート、長期プライムレートの分類があります。金融機関によっては変動金利の中でも短期プライムレート連動・長期プライムレート連動を選択することが可能です。短期プライムレートは銀行等の金融機関が決めた、優良企業へ1年未満の短期貸出をする際の金利です。長期プライムレートとは金融機関が優良企業へ1年以上の長期貸出をする際の金利です。短期プライムレートの金利変動はあまりないのに対し、長期プライムレートは債券市場の影響を受けるため変動があります。
選択型固定金利
選択型固定金利とは、一定期間、固定金利で据え置いた後に、金利タイプの再選択を行い、変動金利に切り替えるか選択ができる金利タイプです。
ここでいう一定期間とは、2年、3年、5年、10年と利用する金融機関によって異なります。
一定期間は固定金利のため、返済計画が立てやすく、期間終了後は、変動金利に変更することもできるため、期間終了時点で、金利が固定金利よりも大きく下回っているときは、割高な金利を払い続けなくともよいというメリットを持ちます。
全期間固定金利
全期間固定金利とは、借入から完済まで一貫して、固定の金利を支払い続ける金利タイプです。
借入の時点で、返済総額が決まっているため、返済計画を立てやすいことがメリットです。一方で、金利が固定されているため、金利自体が、変動金利で設定される金利よりも割高に設定されることが多く、金利の面では不利といえます。ただし取り扱っている金融機関は少ないため限られています。
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返済方法の種類とメリット・デメリット
ローンの返済額には、融資額である元金と、元金に対する利息が含まれています。
住宅ローンの返済では元利均等返済と元金均等返済を選択できます。不動産投資用では基本的に元利均等返済を利用します。
元利均等返済
元利均等返済とは、期間を通じて返済額が一定となるようなローンの組み方です。
そのため、返済計画を立てやすいという利点があります。しかし、支払い当初は利息部分の返済割合が大きく、元金の返済は後回しになります。そのため、元金の返済は遅くなり、返済総額は、元金均等返済よりも大きくなります。
元金均等返済
元金均等返済とは、期間を通じて元金の返済金額が一定となるようなローンの組み方です。支払い当初から元金を返済し続けるため、元金の減りが早く、返済総額は元利均等返済よりも少なくなります。
しかし、返済額（元金+利息）は支払い当初に最も大きくなり、その分、借入時の審査が元利均等返済よりも厳しいというデメリットがあります。
適正な返済比率の範囲と計算方法
融資を組むうえで重要なのが、返済比率です。返済比率について、計算方法や目安を説明します。
返済比率とは
返済比率とは、年間収入に対して年間支出が占める割合のことです。この場合年間収入とは、「給与収入」と「居住している賃貸の支払い家賃収入」などです。年間支出とは「借入の返済（住宅ローンやオートローンの支払いなど）」や「家賃」などのことです。
上記の計算式を利用して返済比率を計算してみましょう。
35%以下が1つの目安
返済比率は、金融機関の審査基準の一つとなっているため、不動産投資においてとても重要な数字だといわれます。一般的に融資の条件として35%以下が目安にされています。
返済比率が高い場合は年間の収入に対して支出の割合が大きい状態のため、融資を受けづらくなる可能性があります。
適正な年収倍率の範囲と計算方法
年収倍率とは
年収倍率とは年収に対する現在の借入総額の割合のことです。
8倍以下が1つの目安
年収倍率も金融機関の審査基準の1つです。一般的に融資の条件として年収倍率8倍以内が目安とされています。
例えば、年収500万円の方で自宅を所有しており、残債が1,500万円の場合、
上記の例で見ると2,500万円を目安として融資を受けることが可能です。
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まとめ
不動産投資において、資産を増やしていくためには、銀行からの融資をうまく利用していくと良いでしょう。借入時には、エージェントと相談し、自分にあった融資条件を見つけるよう心がけてください。
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