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不動産投資

不動産投資する際は融資期間が重要!きちんと理解しておこう

2018.01.30

不動産投資をはじめたい場合は、レバレッジを有効活用するため金融機関からの借り入れが重要です。借り入れを検討する場合は、どうしても金利にばかり目がいってしまうでしょう。しかし、「低金利」以上に「返済期間の長さ」が大切です。ここでは、物件を購入する前に押さえておきたい“成功のためのセオリー”をお届けします。

3,000万円の融資で金利が1%違うと、返済額が600万円変わる

不動産投資で融資を受ける際に「低金利」にこだわる方は当然、多いです。 千万単位、億単位で借り入れをする不動産投資では、わずかな利率の違いでも総返済額が大きく変わってくる ため「低金利」の視点は大切です。金利の違いで返済額がどれだけ変わるかをざっと確認してみましょう。35年返済で3,000万円を借り入れしたときの利率の違いによる総返済額は次のようなシミュレーションになります。

  • 利率1%⇒総返済額3,557万円
  • 利率1.5%⇒総返済額3,858万円(利率1%よりも301万円アップ)
  • 利率2%⇒総返済は4,174万円(利率1%よりも617万円アップ)

※元利均等返済、固定金利で試算

同じ借入額、同じ返済期間でも、利率が1%変われば600万円以上、高級外車1台分も総返済額が変わってきます。そのため、0.1%でも安い融資商品を探すことも重要です。

不動産投資の融資では「返済期間」が一番重要な要素

不動産投資の融資では金利は無視できません。しかし、キャッシュフローで考えれば、金利と同様に、あるいは金利以上に大切な要素は、 返済期間 です。住宅ローンでは、繰り上げ返済などによって返済期間を短くして、総返済額を減らす方がよいというのが一般的になっています。しかし、 不動産投資の場合、逆に返済期間をできるだけ長くする方が有利なキャッシュフローになる のです。

キャッシュフローとは、「 家賃収入-(ローン返済・経費)=毎月の手元資金 」のことです。同じ金額を借りても、返済期間が短ければ毎月の返済額が増えるので、手元資金が少なくなったり、赤字になったりします。このことを不動産投資の成功者は熟知しているので、特に昨今の低金利の状況では少しでも長い期間で融資を受けようと考えるのです。手元資金を増やせば、それを別の投資に回してより大きなリターンを得ることも期待できます。

返済期間を長く設定するにはRC造マンションが有利

長期返済の融資を組むためには、購入する不動産(不動産価格は土地と建物で構成されます)の、建物価格と建物の「 構造 」が重要です。国税庁では構造ごとに「 法定耐用年数 」を設定しています。この基準が非常に重要です。

  • 木造アパート 耐用年数22年
  • 軽量鉄骨造アパート 耐用年数19年または27年
  • S造マンション 耐用年数34年
  • RC造マンション 耐用年数47年

形のある現物資産は、時間の経過とともに価値が減少していきます。この減少分を確定申告のときに経費として計上できる期間が「 法定耐用年数 」です。金融機関は融資をするときに、原則として法定耐用年数を超えた返済期間の設定を嫌います。そのため、 事実上「法定耐用年数=最長の返済期間」になります 。たとえば、同じ新築物件を購入するなら、木造アパート(22年)よりもRC造マンション(47年)の方が有利になります。

ただし、金融機関によって基準が異なります。「法定耐用年数」以上の返済期間に設定するケースも増えているのでチェックが必要でしょう。ちなみに中古の場合、法定耐用年数から築年数を引いた「残存期間」が融資期間の目安です。たとえば、築15年の中古物件を購入するなら、木造アパートは残存7年、RC造マンションは32年になります。

融資期間が変わるとここまで手残りが違う!

最後に、返済期間が変わると、実際にどれくらいキャッシュフローへの影響があるかを確認します。たとえば築20年の中古物件を購入し、法定耐用年数に従い融資期間が設定された場合の構造別キャッシュフローは次のようになります。

  • 木造アパート:残存(融資)期間2年⇒毎月のキャッシュフロー -192万円
  • 軽量鉄骨アパート:残存(融資)期間7年⇒毎月のキャッシュフロー -42万円
  • RC造マンション:残存(融資)期間27年⇒毎月のキャッシュフロー +1.8万円

※融資5,000円 利回り6% 空室率10% 経費率10% 金利1.2%で計算

融資期間が最も短い木造アパートと、融資期間が長いRC造マンションを比較すると、毎月のキャッシュフローで210万円の差です。このシミュレーションは融資額が5,000万円と金額が少し大きいですが、数千万円単位になっても、融資期間が長いRC造マンションが圧倒的に有利なのは変わりません。 不動産投資を検討する際は返済期間を長期間にすることが有効 です。また、物件の耐用年数も十分考慮したうえで、投資する不動産の選定を行いましょう。

まとめ

金融機関からの融資を得てレバレッジを効かせて行う不動産投資は、うまく返済プランを組むことでキャッシュフローを圧迫せずに、資産を形成していくことができます。建物価格と耐用年数に注目しましょう。

加えて不動産投資はいざというときに大切な人を守ることもできる仕組みになっています。資産としての役割に留まらない不動産投資の強みについて、次のページに「不動産投資で得られる3つの効果」としてまとめていますので、ぜひチェックしてみてください。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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