住宅ローンは固定と変動金利どっちがお得？ 事前に知っておきたい返済額や繰上返済、借り換えなどの注意点
「フラット35」の名前からもわかる通り、最長35年間の長い期間にわたって返済していくのが住宅ローンです。新型コロナウイルスの影響もあって収入が不安定になるなど、先行きが不透明な時期でもあります。無理して住宅ローンを借りた結果、返済が苦しくなるようでは大変です。
今回は、住宅ローンを組んだ後の返済金額の増減について紹介します。また、住宅ローンの支払いが苦しくならないようにするための、無理のない住宅ローンの組み方についても合わせて解説します。
住宅ローンを組んだあとに、返済金額の増減はできる？
住宅ローンを組むと、金融機関から返済予定表が届きます。ここには、借入金額や利率などとともに、毎月の返済日や返済金額が詳しく記載されています。これに沿って、毎月住宅ローンを返済していきます。とはいえ、この金額で確定、というわけではありません。
家計に余裕がある場合
収入が増えたり支出が減ったりして、家計に余裕ができた場合は、毎月の住宅ローンの返済金額を増やせます。さらにまとまった資金があるならば、借入金額の一部または全部を「繰上返済（くりあげへんさい）」することもできます。そうすることで、返済期間を短くしたり、毎月の支払い額を減らしたりできるうえ、利息も圧縮できます。
ただし、返済金額の増加や繰上返済には手数料がかかる場合があります。また、住宅ローン減税が残っている場合は、先に減税を優先し、終わってから返済するのが経済的にお得です。
家計が厳しい場合
条件変更によって毎月の返済金額を減らすこともできます。たとえば、返済途中で収入が減ったり、ボーナスが支給されなくなったりした場合、そこから住宅ローンの条件を変更して返済期間をのばすことで、毎月の返済金額を減らすことができます。
減額については、金融機関に直接相談しましょう。当然ですが、減額の条件変更には審査があります。審査を通らなければ、減額はできません。とはいえ、返済に少しでも懸念が出てきた場合は、遠慮せず、放置せずに相談をしましょう。
なお、新型コロナウイルスの影響で収入が激減し、生活が苦しい個人や個人事業主を対象に、住宅ローンの返済を減額または免除する特例措置が検討されています。すでに地震や洪水といった大規模な災害では、災害救助法が適用された場合に同様の措置が行われています。新型コロナウイルスでの特例措置の適用条件は今後の発表が待たれますが、もしその条件に該当するのであれば、生活再建の大きな鍵となるでしょう。
住宅ローンを借りるなら、固定金利と変動金利どちらが良いか
住宅ローンの返済は長期に及びます。その間、何があるかは予測できません。ですから、なるべく有利になる条件を選ぶことと、借りすぎないことの2つが大切です。
住宅ローンを利用する人がもっとも悩むのが、「固定金利と変動金利、どちらがいいか」ということです。国のマイナス金利政策の影響もあり、住宅ローンの金利は史上最低といえるレベルです。
例えば、
- フラット35が1.310％（借入期間21年以上35年未満の最低値）
- 35年固定金利もみずほ銀行の「全期間固定プラン」で1.14%(最優遇金利の場合)
- 変動金利も0.4％程度
と、低い水準が続いています（いずれも2020年8月現在）。
金融機関によって多少違いはありますが、固定金利（フラット35）は1.3％程度、変動金利は0.4％程度で借りることができます。金利水準から考えれば、変動金利の方がお得ですが、これ以上下がるのかという観点で考えると、これから住宅ローンを借りるなら固定金利で良いと考えます。
今後下がっていくのか、上がっていくのかを考えたときに、無理に金利リスクを取りに行く必要もないと考えるからです。
とはいえ、変動金利のわずか0.4％という低金利も魅力です。
すでに住宅ローンを借りている人は、借り換えが選択肢ですが、金利差が0.3％あるなら住宅ローンの借り換えをしたほうが良いでしょう。なお、他に「住宅ローンの残債期間が10年以上」「ローン残高が1,000万円以上」あることが条件です。
変動金利で借りる場合
変動金利の利率は5年に1度見直されますので、借りすぎに注意しましょう。返済金額見直しの際、仮に金利が急激に上昇していても、毎月の返済金額は125％までしか上がりません。これを「125％ルール」といいます。
たとえば、毎月変動金利で10万円ずつ返済している人は、5年後にどれだけ金利が上がっていても、毎月の返済金額は12万5000円までしか上がりません。
このとき「12万5000円になっても返済できる」のであれば、変動金利で借りてもとりあえずは大丈夫でしょう。さらに5年後、次の金利上昇に備えた行動をとることもできます。しかし「12万5000円は厳しい」のであれば、将来の変化に対応できているとはいえません。借りすぎだと判断できる、というわけです。
借入金額は年収の5倍までに
借入金額は理想をいえば年収の5倍程度に抑えておくことが大切です。低金利の今は、銀行もお金を貸したいと考えていて、年収の8倍程度になっても、簡単に融資が降りる傾向があります。
確かに、たくさんお金を借りれば、ワンランク上の住まいに手が届くかもしれません。しかし、そうして多く借りれば借りるほど、毎月の支払額が増えます。
新型コロナウイルスの影響もあって、ただでさえ収入が不安定な時代です。上でお話しした「条件変更」といったことにならないよう、借入金額はできれば年収の5倍まで、都心などで物件価格が高いところでも6倍までに抑えておきたいところです。
ボーナス払いも、ボーナスがなくなったら途端に苦しいのでやめましょう。
返済金額は収入の20%以内が理想
年間の返済金額は、収入の20％以内に収めるのが理想です。
年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合を「返済負担率」といいます。返済負担率は一般的に25％程度までは無理がないとされていますが、住宅ローン以外にかかる住居費も考慮すると、できれば20％以内がいいと考えます。
たとえば、年収500万円の人ならば、年間の返済額は100万円。月換算すると約8.3万円となります。
金融機関も、返済負担率のことは知っているはずなのですが、できるだけお金を借りてほしいという背景もあって、気にせずたくさん貸してくれる傾向があります。中には30％〜40％まで申し込めてしまうこともあります。それを喜んで、何も考えずに借りてしまうと、あとで返済に苦しむことになるかもしれません。
銀行から借りられる額と、無理なく返せる額は違います。そのことを押さえた上で、無理のない住宅ローンを組みましょう。
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