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不動産投資

不動産投資で法人化するデメリットとは。法人化を考える人必見

2018.09.13

不動産投資の規模が大きくなってくると、法人化を検討する人も増えてきます。しかし法人化しても、すべてのケースで法人化する意味があるかというと、ない場合もあります。不動産の法人化を検討する前に知っておきたいメリット・デメリットについて紹介します。

まずは不動産投資で法人化のメリットを紹介

不動産投資で法人化を考えるのは、不動産投資による所得が増え、納める税金の額を重く感じたときではないでしょうか。

日本は累進課税制度をとっているので、不動産以外の所得がある人は、それら所得と不動産所得を合わせた所得金額に応じて45%まで所得税がかかります。住民税とあわせると最大55%の税率となり、所得が増えるほど納める税金も増えていくため、不動産投資における法人化は、規模が増すほど重要な問題となってきます。

法人化は、不動産投資を行う人にとって節税の手段と考えられていますが、実際にはどのようなメリットがあるのか、法人化した場合のメリットをみてみましょう。

欠損金の繰越控除ができる期間が10年に

欠損金とはいわゆる「赤字」のことです。事業開始直後の場合は赤字が出ることが多いと言われています。赤字を出してしまった場合、青色申告でその損失は10年以内(平成30年4月1日以後開始の事業年度からの繰越し期間)に繰り越して、次年度以降の所得から差し引くことができます。欠損金を差し引くことで、法人税を抑えることができるというメリットがあります。

この繰越控除は、個人の場合でも法人の場合でもありますが、繰越できる期間にかなり差があります。個人の繰越控除期間は3年に対し、法人は、平成30年4月1日以後開始した事業年度からの繰越し期間は10年繰越控除されます(税制改正により繰越できる期間が増えています)。

短期売買の場合は個人よりも税率が低い

不動産を売却した場合、その所得に税金がかかるというのは、個人も法人も同じです。しかし、短期で売却してしまった場合は、個人よりも法人の方が有利です。

というのも、個人の場合、不動産の保有期間が5年以内に売却した際に得た所得は、「短期譲渡所得」となり、税率が30%になります(他の所得とは分けて課税される「分離課税」)。所得税と住民税を合わせた税率は39%となります。

これに対し法人は、まず分離課税にはなりません。他の所得と合わせて課税されます。さらに、税率も通常の法人税率と同様に計算されるため、個人より税率は低くなります。

ただし、5年以上経過して保有する物件を売却する場合は、個人の税率は15%と法人よりも低くなります。売却の予定がある人はどちらがメリットが大きいか、考えてみてください。

経費に関してはメリットが多い?

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不動産を法人化することで、特に大きなメリットとなるのが経費です。経費として計上できるものが多ければ、結果として節税を図ることができます。法人の経費について見てみましょう。

生命保険料や役員報酬を経費にできる

個人で保険料を支払った場合、経費として申告できるのは最大で12万円までです。生命保険だけではなく、個人年金、介護医療保険も合わせ、それぞれ4万円までという決まりがあります。

これに対し法人の場合、保険料の上限はなく経費として計上できます。

減価償却費が任意償却できる

減価償却とは、「実際にはお金を使っていないのに経費計上できる」費用です。経年劣化がおきない土地には適用されません。

個人の場合は、不動産購入時の不動産購入代金はすぐには全額経費計上できません。減価償却費とは、その不動産購入代金を数年間に分割して毎年経費化していくという考え方です。減価償却費は建物の構造ごとに法律で定められた耐用年数があり、耐用年数により償却率が異なります。建物の価格に償却率をかけて割り出された金額が減価償却費となります。

個人の所得税では、毎年必ず減価償却費を計上しなければいけません。しかし、法人の場合は任意償却が許されており、利益に応じて減価償却費は自由に設定できるようになっています。

赤字の時は減価償却費を少なくしたり、黒字で利益が大きい時は最大限計上したりと、状況に合わせた調整を行えるというのは、大きなメリットといえるでしょう。

法人化に伴うデメリットも理解しておこう

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不動産投資の所得が増えれば法人化の検討が有益ですが、もちろんデメリットもあります。法人化のデメリットもきちんと把握しておきましょう。

赤字でも法人住民税の支払いが発生

法人化すると、利益に対して以下のような税金を支払う必要があります。

  • 法人税
  • 法人住民税
  • 法人事業税

このうち法人税と法人事業税は法人の所得に連動しているので、利益がなければ発生しません。

しかし、「均等割」と「法人税割」で構成される法人住民税のうち、「均等割」は収益が上がらなくても納めなければなりません。

具体的には東京23区にあり、資本金1千万円以下・従業員50人以下の法人なら、支払い金額は収益の有無にかかわらず7万円になります。

個人の物件を法人所有にするとき税が発生

個人所有の物件を法人所有にする際は、通常の売買と同様の契約書を作ったり、税金を払ったりする必要があります。税金としては不動産取得税、登録免許税を再び支払わなければなりません。

登記移転に伴う司法書士への報酬も発生するので、法人への移転にかかる費用をきちんと計算しておきましょう。

法人設立費用や税理士との顧問契約料が発生

法人を設立する際は、設立費用や税理士を雇うのも大きなコストがかかります。かかる費用は、株式会社と合同会社で若干異なります。

  • 定款認証:5万円。合同会社は不要
  • 登録免許税:15万円

また、法人になると税務処理が煩雑になり、役所のチェックも厳しくなります。

法人化後の確定申告は自力で行うより専門の税理士に依頼するのがベストですが、その場合は顧問契約料が発生します。

まとめ

課税所得の多い人は、法人化して不動産を管理した方が節税できます。ただし、全てのケースに当てはまるわけではないので、自分の所得や税率を計算し、法人化した場合にどのくらいのメリットがあるかを把握することをおすすめします。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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