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不動産投資

間違えると失敗する!?マンション経営における立地の重要性

2017.12.20

マンション経営のような不動産投資において、立地選びはきわめて重要です。ここを間違えると、家賃収入は思ったように得られず、資産価値は下落してしまう可能性があります。では、地方と都心で考えると、どちらの物件を探すのが有効なのでしょうか。今回は、「地方と都心」という切り口で、どちらの立地が有利かを検討します。

利回りは地方物件>都心物件

一般的には、地方の物件の方が都心よりも利回りが高い傾向があります。

そもそも、不動産の利回りは年間家賃等収入÷不動産投資額で求められます。家賃収入が年間120万円あり、不動産投資額が2,000万円であれば利回りは6%です。

マンション経営のような不動産投資は、預貯金に比べれば様々な変動要素があり、リスクである分、見合うリターンがなければ投資家が手を出しません。継続的な管理が必要ですし、所有している間の経年劣化リスクを考えると、その分利回りが高くないと割に合いません。

さらに需要と供給の関係を考えれば、地方物件の方が高利回りである理由がわかります。東京オリンピックを控えていることもあり、都心には人口が流入しており、借り手がたくさん現れる可能性が高いです。需要が高いと空室リスクが低くなるので、リターン(利回り)が多少低くても投資したいと考える投資家は多いはずです。

それに対して、入居需要が弱い地方物件は都心と比較し借り手の数が少ないと言えます。もちろん地域によっても異なりますが、大都市以外の多くの地域ではすでに人口減少が進んでおり、マンションを建設しても空室が発生する可能性も高いです。したがって、利回りを高くすることで表面上のリターンを高めないと、投資家を引きつけることができません。

無視できない地方物件のデメリット

Pawel Kazmierczak/Shutterstock.com

地方物件のデメリットは、入居率の低さです。入居率が低いと、想定利回りが高くても実質的なリターンが期待できません。

利回りだけを見れば、都心よりも地方の物件の方がはるかに魅力的です。しかし、利回りが高いということは、賃貸需要が低いことも示しているのです。

そもそも、利回りは理論上のものです。すべての部屋に人が入居した場合の家賃収入を基に計算しているため、入居率が低ければ実際の利回りは低くなります。利回りだけで物件を選ぶことは、入居率を無視したリスキーな判断なのです。

しかし、物件情報に記載されている利回りの多くは「表面利回り」であり、修繕積立金や固定資産税、火災保険料などを加味していません。家賃収入からこれらの税金や保険料、手数料などの合計金額を差し引いた額を投資額で割った「実質利回り」で考える必要があります。

もちろん「大家」としての経験が豊富で地方物件でも継続した満室経営を実現している投資家もいます。このような「大家」力の高い投資家には利回りの高い地方物件への投資は効率的なものとなるでしょう。

本業のある会社員には都心物件がおすすめ

利回りだけでなく入居率も加味して考えると、本業を持っている会社員が不動産投資を副業として始めるのであれば、都心物件がおすすめです。

確かに、不動産賃貸業の経営者として高いマーケティング力や営業力を持ち、入居率を高く維持できるのであれば、地方物件にチャレンジするのも面白いでしょう。都心物件よりも高い利回りでインカムゲインを手にできるかもしれません。

しかし、本業のある人にとっては、そこまで時間や労力を投じて不動産投資に力を入れることは現実的ではありません。それを考えると、比較的利回りが低くても、空室リスクの低い都心物件に絞るのが無難な判断と言えます。

さらに、不動産投資は物件保有中のインカムゲインと売却した際のキャピタルゲインの合算で考える必要があります。都心物件の方がインカムゲインだけではなく、資産価値の面から見ても安定的です。東京圏への一極集中傾向は今後も続くと考えられているからです。総務省統計局によると、名古屋圏や大阪圏ですら転出超過へ転じているにもかかわらず、東京圏の転入超過は続いています。総務省の分析によれば、今後も東京の人口は増加すると考えられています。

2020年の東京オリンピック後も東京への一極集中が進むとすると、都心物件の方が資産価値上昇の可能性も見込めるかもしれません。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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