東京の不動産はまだまだ割安！？世界の不動産と比較してみた
東京の不動産価格は高値なのでは？という意見もありますが、グローバルな視点で見るとまだまだ割安感が強いです。ここでは、世界の不動産と比較して東京の不動産が「具体的にどれくらい割安なのか？」「数十年スパンの暴落リスクはないのか？」という疑問について考えていきます。
世界と比べると東京の不動産が割安というのは本当？
専門家の意見では世界各国の都市と比べて「東京の不動産価格は割安」という意見が多い傾向です。しかし、これは真実なのでしょうか？不動産投資の分野で「割安」というワードを使うときには2つの意味が考えられます。1つ目は将来の不動産価格が購入時より高騰し、大きな売却益が期待できたり、投資費用に対してまだまだレバレッジが効いたりするという意味です。新興国の不動産はこれにあてはまります。
2つ目は、利回りが高く運用益が得られる可能性があるという意味です。利回りが高い物件の条件としては、「購入費用が安いこと」と「家賃が高めなこと」の両方を満たす必要があります。この差があるほど高い運用益が見込めます。東京の不動産で「割安」という意味は後者です。東京の不動産価格が本当に割安なのか、データで確認していきましょう。
購入価格で見るとロンドンは2倍以上、NYは2割高
まずは購入費用の確認ですが、これは「国際不動産価格賃料指数（2017年10月現在）」（出所：日本不動産研究所）が参考になります。このデータは、世界の主要都市における高級マンションの分譲価格を指数で表したものです。東京都・港区元麻布のマンションの分譲価格を100とすると、ニューヨークが約2割高の119.7、ロンドンにいたっては2倍以上の220.6の指数となっています。
ここまで購入価格が高ければ、相当高い家賃設定をしなければ安定的な利回りを得るのは困難です。アジアの主要都市と比較してみても、北京105.8、上海132.6、香港187.1、台北122.3、シンガポール110.2 など東京の不動産価格を上回る都市が目立ちます。このデータから「東京の不動産の購入価格は割安」といえるでしょう。
家賃相場は世界の主要都市で第5位
次に、購入した不動産でどれだけの家賃を得られるかを確認します。少し前のデータですが、アート・クラフト・サイエンス社が2014年に発表したインフォグラフィックによると、20ヵ国の家賃相場において東京の家賃は、シンガポール、ロンドン、ニューヨーク、香港に続いて第5位と上位にランキングしました。
購入費用が割安なことを示した資料と合わせて考えると、東京の不動産は購入価格が安くて、家賃相場が高いので運用益が出やすいといえます。このような背景が、海外投資家から東京の不動産が注目されている要因でしょう。
東京の人口は2035年ごろまで大きく変わらない
最後に、東京の将来性をチェックしてみましょう。東京の不動産は魅力がありますが、先行きの不安はないのでしょうか？特に日本はこれから人口減少社会に突入するため、物件価格・家賃の急落があると考える人も多いかもしれません。その都市が衰退・発展に大きな影響を与える要素は人口です。
>東京都政策局の「2060 年までの東京の⼈⼝推計」によると、東京23区（区部）の2015年の人口は927万人です。これが10年後の2025年は976万人（2015年より約49万人増）、20年後の2035年はそこから微減して970万人に推移します。このデータで見る限り、「東京が衰退する＝不動産の価値が下がる」というリスクは20年スパンで見ると少なそうです。そうはいっても、日本の人口減少が東京に影響を与える日もやってきます。
東京23区の2015年の人口927万人を下回るタイミングは2050年（906万人）ごろです。将来は東京も人口減にさらされることになりますが、そのタイミングは2050年ごろとまだ猶予があります。東京の不動産は指標としては世界の不動産と比較すると割安です。これらの背景を踏まえて、それまでは積極的に不動産投資を行い、人口減少という逆風に負けない財力を蓄えましょう。
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