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不動産投資

ワンルームマンションに投資するなら東京の理由〜特徴や相場を解説

2018.09.25

不動産投資をするとなると、投資先としてまず頭を悩ませるのが都市部の物件か、それとも地方の物件かでしょう。もちろん、どちらにもメリットとデメリットがあります。今回は、不動産投資の定石であるワンルームマンション投資を、東京に絞ってご紹介します。

東京のワンルームマンションに投資するメリットは入居率

東京のワンルームマンションには他の都市に比べて、明確に

入居率が高い

というメリットがあります。それはなぜなのか詳しくみていきましょう。

なぜ東京のワンルームは入居率が高いのか

東京には、日本の人口の約1/10が集まっています。実は東京の人口はまだまだ増えています。そのためワンルームマンションをはじめとする物件の入居も需要も高いままキープされると言われています。

なぜ東京の人口が増えているのでしょう。

理由1:東京には大学が密集している

東京には大学が密集しています。大学生が一度入居すると、多くの場合、在学中の4年間は退去しません。そして、彼らが住むのは家賃の安いワンルームか1Kになります。また、卒業とともにまた新たに新入生がやってきて入居します。

理由2:外国人も増加している

日本において東京は唯一の世界都市です。海外の外国人からしてもまず住む選択肢にあがるのは有名な東京です。また、東京都は人の流動性が高いので、退居された後もすぐに入居者が見つかる場合が多いです。

理由3:企業が本社は東京に集中している

日本全国には上場企業が3800社弱存在していますが、東京には半分以上の1900を超える上場企業が存在します。また、上場企業ではない普通の株式会社でも、200万社を超える株式会社が日本にはありますが、東京にはそのうちの60万社弱が登録されています。

順位 都道府県 株式会社数 上場会社数
1位 東京都 570,312 1,908
2位 大阪府 226,060 422
3位 神奈川県 133,150 176
4位 愛知県 112,964 224
5位 埼玉県 93,916 76

参考:上場企業サーチ

理由4:他の世界都市と比べても経済規模がTOP

東京は他の名だたる世界都市と比べても経済規模が非常に高いです。

順位 都市名 総生産
1位 東京 1兆5369億ドル
2位 ニューヨーク 1兆3342億ドル
3位 ロサンゼルス 8180億ドル
4位 ソウル 8042億ドル
5位 ロンドン 7944億ドル

参考:THE CHICAGO ON GLOBAL AFFAIRS

他の道府県は人口減少が顕著

現在、多くの道府県で人口の減少が始まっています。国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口(平成30年3月発表)」によると、2030年、2045年、次の県で人口減少が顕著になる可能性が高いそうです。
 

平成27(2015)年の総人口を 100 としたときの指数でみた総人口の増減率を表した表を見てみましょう。

2030年、2045年各都道府県の人口増減ランキングワースト3
順位 2030年 増減率 2045年 増減率
1位 秋田県 79.6 秋田県 58.8
2位 青森県 82.3 青森県 63.0
3位 高知県 84.4 山形県 68.4

次の県は、最も減少が少ないと予想される都県です。

2030年、2045年各都道府県の人口増減ランキングトップ3
順位 2030年 増減率 2045年 増減率
1位 東京都 102.7 東京都 100.7
2位 沖縄県 102.5 沖縄県 99.6
3位 愛知県 98.3 愛知県 92.2

参考:国立社会保障人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年3月推計)』
参考:東京圏への人口集中続く 大阪圏、名古屋圏は転出超過
参考:

東京のワンルームマンション投資のデメリットは価格

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東京都内でワンルームのマンションの投資をするとなると、やはり物件の価格が高いことが懸念点として挙げられています。同じ間取りの地方のワンルームマンションと比べて、価格は高くなります。

そのため、「表面利回り」だけで見ると低く魅力がないようにみえます。しかし先の人口を念頭に置いてみると、空室リスクは地方に比べて低いと考えられます。

東京でワンルームマンション投資をするなら相場をしっかり調べ、明らかに高い物件を買うなどしない限り、需要は高く手堅い不動産投資が出来るといえます。

では相場はどのように調べればよいのでしょうか。

ワンルームマンションの相場の調べ方

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初めて東京都内のワンルームマンション投資をする際、気になるのは購入を検討する物件の相場です。

営業担当に直接会い、その場で相場を聞くのもいいですが、出来れば網羅性のある情報をあらかじめ把握しておくことは有益です。

今回は、国土交通省と建設産業局が運営している「土地総合情報システム」と、日本の不動産投資の透明化する役割を担うために、消費者に対して情報を一般公開している「REINS Market Information」を紹介します。

土地総合情報システム

「土地総合情報システム」は、国土交通省と建設産業局が不動産投資を活発化させるために運用しているサイトです。

土地総合情報システムでは、不動産の取引される際の価格や地価、都道府県地価調査に関する情報を、物件の種類と各都道府県別に検索を掛けることで『本当に取引された価格』を閲覧出来ます。

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

REINS Market Information

「REINS Market Information」は、過去の成約価格を基にした取引情報の一部をインターネット上で公開し、消費者が適切な相場がわかるようになっています。

レインズと呼ばれる国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構が不動産業者間で物件情報を交換しあうためのサービスを行うコンピュータ・ネットワーク・システムは、不動産業者が不動産情報をリアルタイムで情報交換できるシステムとなっており、一般の人がアクセスできないようになっています。

「REINS Market Information」では、物件の所在地などは特定できませんが、エリアごとの成約価格を検索して相場を調べることが可能です。

マンションなのか、戸建てなのかで検索窓口が分けおり、次に「追加検索条件」の欄から、沿線・最寄り駅・築年数・間取り・成約時期まで、細かい検索が可能です。

不動産取引情報提供サイト(マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト)

まとめ

不動産投資をする上で、どの地域の物件を選ぶのかは将来にわたって非常に重要なポイントとなります。そのため地域の特性や相場を下調べすることは非常に重要です。ぜひ勉強した上で不動産投資に臨みましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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