不動産投資は40代からでも始められる? 向いている理由や成功の秘訣を解説
「不動産投資を40代から始めるのは遅い?」と感じている方もいるかもしれません。しかし、40代は社会的信用が高く融資を受けやすく、不動産投資を始めるのに適した年代です。
本記事では、40代に不動産が向いている理由や始める際の注意点、成功させるポイントを詳しく解説します。
40代から不動産投資を始めるのは遅い?
40代から不動産投資を始めるのは決して遅くありません。定年までに20年程度の運用期間があるため、長期的に安定収入を目指すには十分な時間があります。
RENOSYの「不動産投資アニュアルレポート2024年」では、成約顧客のうち、40代は約3割を占めています。
40代は経済的に安定し、老後を見据えた資産形成を強く意識し始める人も多く、不動産投資を始めるのに適したタイミングといえます。
40代に不動産投資が向いている理由
40代に不動産投資が向いている理由は以下の3つです。
- 社会的信用が高く融資を受けやすい
- 仕事で忙しくても両立できる
- 万が一のことがあれば団信で家族に残せる
順番に解説します。
1. 社会的信用が高く融資を受けやすい
40代は、長年のキャリアで築き上げた高い社会的信用力があり、不動産投資ローンを有利な条件で利用できる可能性が高い年代です。
金融機関が融資を行う際に重視するのは、物件の収益性のほか、計画通りに返済を継続できるかの借入希望者の安定性です。40代の多くは、20代や30代と比較して年収水準が高く、同じ企業での勤続年数も長くなる傾向にあります。
40代がもつ収入の安定性と長期の勤続実績は、金融機関にとって返済能力を測るうえで信頼性の高い指標となります。
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2. 仕事で忙しくても両立できる
不動産投資と聞くと、入居者探しや家賃滞納への対応、設備の故障といったトラブル対応など、多くの手間がかかるイメージがあるかもしれません。40代は責任ある業務を任されることも多くなるため、仕事と不動産投資の両立ができるのか、不安に思う方もいるでしょう。しかし、煩雑な実務の大半を信頼できる管理会社に委託することで、日々の手間を最小限に抑えられます。
管理会社は、入居者の募集活動から契約手続き、毎月の家賃集金、クレーム対応や退去時の原状回復の手配まで、賃貸経営に関わるあらゆる業務を代行してくれます。オーナーの役割は、管理会社からの報告に基づき、必要な判断を下したり費用を承認したりする程度です。
実務に時間を奪われることがほとんどないため、多忙な会社員や専門職の方でも、本業に支障をきたすことなく資産を形成することが可能です。
3. 万が一のことがあれば団信で家族に残せる
不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険(団信)への加入が求められます。そのため万が一、契約者が死亡または高度障害になった際、ローン残債は保険で完済され、物件自体が無借金の状態で遺族に引き継がれます。
その結果、残された家族は賃料収入を得られるのはもちろん、売却してまとまった教育資金や老後資金にすることも可能です。生命保険と比較しても、一般的な保険は保険金を使ってしまえばおしまいですが、団信の場合は実物資産が残るため、投資物件として今後も遺族が資産を形成できる点が魅力です。
また、既存の生命保険を見直す機会にもなります。
40代から不動産投資を始める際の注意点
40代から不動産投資を始める際には注意点もあります。
- ローンの返済期間が短くなる場合がある
- 教育費や住宅ローンとの両立が難しい可能性がある
- 健康状態によっては団信へ加入できない場合もある
順番に解説します。
1. ローンの返済期間が短くなる場合がある
40代、特に後半から不動産投資を検討する場合、ローンの返済期間が希望よりも短くなる可能性があります。多くの金融機関が設定している完済時年齢の上限が影響するためです。
一般的に、健康に問題がなく安定した収入があるうちにローンを完済してほしいという金融機関の考えに基づき、不動産投資ローンの完済時年齢は80歳未満が多く見受けられます。たとえば、完済時年齢が80歳未満の場合、最長の35年ローンを組めるのは、申込時の年齢が44歳までです。
返済期間が短ければ、同じ金額を借入れたとしても、月々の返済額が大きくなります。毎月のキャッシュフローが圧迫されたり、返済負担率が上昇し、融資の審査基準を満たせなくなったりするリスクが生じます。
このリスクへの対策には、自己資金を多く準備するのが有効です。頭金を増やすことで借入額そのものを減らし、月々の返済負担を軽減できます。また、余剰資金を「繰上返済」として活用するという方法もあります。
2. 教育費や住宅ローンとの両立が難しい可能性がある
40代は、大学進学費用など子どもの教育費がかかる中、住宅ローン返済も続くなど、人生でも支出が多くなる時期です。このような状況で新たに不動産投資を始める場合、慎重な資金計画を立てなければ、家計のバランスが崩れてしまう可能性があります。
不動産投資の支出はローンの返済だけではなく、以下のような費用も発生します。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 建物管理費
- 修繕積立金
- 設備交換・修繕費
これらのランニングコストを考慮せずに投資を始めてしまうと、予期せぬ出費が重なった際にキャッシュフローが悪化する恐れがあります。
対策としては、将来のライフイベントを見える化することが大切です。今後の収入の見通しや子どもの進学プラン、老後資金などをまとめたライフプランシミュレーションを作成すると、見通しを立てやすくなります。
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3. 健康状態によっては団信へ加入できない場合もある
団信加入時には、健康状態を正確に告知し、保険会社による審査が行われます。年齢を重ねるにつれて、高血圧や糖尿病、肝機能障害といった持病を抱える人の割合はどうしても増加します。
がん、うつ病などの治療歴がある場合も、一般的な団信の審査は厳しくなるのが実情です。もし事実を伝えずに加入し、後に告知義務違反と判断された場合、万が一の際に保険金が支払われず、家族が多額のローンを背負う事態も起こり得ます。
しかし、引受基準が緩和された「ワイド団信」を活用することで、団信へ加入できる可能性もあります。
40代が不動産投資で成功するためのポイント
40代が不動産投資で成功するためのポイントは以下の4つです。
- 老後を見据えた適切な返済計画とリスク管理を行う
- 家計全体で投資にかける資金のバランスを考える
- 健康を意識した生活を送る
- 信頼できる管理会社を選ぶ
順番に解説します。
1. 老後を見据えた適切な返済計画とリスク管理を行う
40代は20代や30代と比べて、投資で失敗をした際に、時間的な挽回が難しい側面があります。そのため、老後のための大切な退職金に頼ることなく、現役で安定収入がある期間中にローンを完済するか、完済までの明確なスケジュールを立てておくことが不可欠です。
具体的には、理想の完済年齢を定年を迎えるであろう歳に設定し、そこから逆算して「何年のローンを組むか」「自己資金をいくら用意するか」を決定します。
また、安定した家賃収入を得るためには、空室や家賃滞納、金利の上昇、自然災害といったさまざまな運用リスクを事前に想定し、対策を講じる必要があります。
2. 家計全体で投資にかける資金のバランスを考える
不動産投資を成功させるには、投資を単独で考えるのではなく、家計全体の大きな枠組みの一部として捉え、ほかの資金バランスを最適化することが不可欠です。
40代は、住宅資金や教育資金、老後資金の準備が同時に進行する、家計にとって重要な時期です。このタイミングで不動産投資に過度な資金を投入してしまうと、子どもの進学費用や、老後のための準備資金が不足するといった、本末転倒な事態に陥りかねません。
家計全体のバランスを常に意識し、あくまで無理のない範囲で投資を行う姿勢が大切です。現在の家計の収支と資産・負債をすべて書き出して現状を把握し、そのうえでどのくらいの割合で資金を配分するかを決定することで、安心して投資を継続する基盤を作れます。
3. 健康を意識した生活を送る
多くの不動産投資ローンでは団信への加入が必要であり、審査に通らなければ、ローンを組めなくなります。
40代になると、会社の健康診断などで何らかの指摘を受ける方も増えてくる年代です。日頃からご自身の健康を管理し、良好な状態を維持することが、不動産投資での成功につながります。
4.信頼できる管理会社を選ぶ
本業で多忙な40代は、煩雑な業務を安心して任せられる、信頼性の高い管理会社をパートナーとして選ぶことが重要です。
不動産投資は物件を購入して終わりではなく、そこからがはじまりです。安定した家賃収入を継続して得るためには、空室期間をいかに短くするか、入居者に長く快適に住んでもらうかが鍵となります。
これらの業務は、入居者募集のための広告戦略や入居者対応、建物の維持管理など、専門的な知識とノウハウが必要です。実績豊富な管理会社にこれらの業務を委託することで、オーナー自身の手間を削減できるだけでなく、プロの視点から安定した賃貸経営の実現をサポートしてもらえます。
不動産投資で成功するには? 成功率を高める秘訣や成功例を紹介
40代からの不動産投資で老後資金を準備しよう
40代からの不動産投資は、社会的信用を活かした融資の受けやすさや、生命保険代わりの団信に加入して、万が一の際には残された家族が資産を取得できるなど多くのメリットがあります。一方で、返済期間の短縮や教育費との両立などといった注意点も存在します。
成功のためには、老後を見据えて資金計画やリスク管理を徹底することが不可欠です。団信加入条件をクリアするため定期的に健康健診を受け、生活習慣を見直しましょう。
信頼できる管理会社を選び、空室対策や家賃回収を任せることで本業との両立も図れます。これらのポイントを押さえれば、40代からでも安定した家賃収入を得て、経済的余裕のある資産を形成できるでしょう。
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