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不動産投資

不動産投資の基本‐よく聞くレバレッジとは?なにがメリットなのか

2017.12.06

投資でよく使われる言葉に「レバレッジ」があります。レバレッジとは「(てこの原理のように)小さな投資で大きなリターンを生み出すこと」を意味します。一方、不動産投資においては、これとは少し違うニュアンスで「レバレッジ」というキーワードが用いられています。どのような意味で使われているのかを深く理解すると、より有利な環境で不動産投資を行うことができます。

不動産投資におけるレバレッジの意味とは?

はじめに、不動産投資における「レバレッジ」という言葉の定義から考えていきます。

話を分かりやすくするために、FX(外国為替証拠金取引)と比較してみたいと思います。FXはレバレッジがきくと言われる投資の代表です。証拠金を預ければ、その何十倍もの額の投資ができることから、「てこの原理=レバレッジ」と表現されます。例えば、10万円の証拠金を預けてレバレッジ20倍であれば、200万円の投資ができるといった具合です。

不動産投資では、これとは少し違う意味あいでレバレッジという言葉が使われています。金融機関からの融資で投資用マンションを購入した場合、毎月の返済額は家賃収入でほぼ相殺されます。これを継続することで残債が減っていき、最後に残債なしのマンションが手もとに残ります。

このように初期費用・運用費用がほとんどかからないのにも関わらず、数百万円、数千万円、時には、億単位の運用ができるという意味でレバレッジという言葉が使われているのです。

もちろん、キャッシュで投資用マンションを購入できる余力のある方もいるでしょう。しかし、最近は低金利のため、不動産投資は融資中心で行い、手もとのキャッシュは別の投資に回すという方も多いです。これにより、投資に使えるトータルの額が増える枠組みをレバレッジと表現する方もいます。

現物資産が担保だから高額融資でもスムーズ

ここで考えたいのは、なぜ不動産投資に対してだけ金融機関が高額の融資をしてくれるのか?という点です。一般的に、「投資がしたいから」という理由に対して、好条件の融資がされることはありません。それにも関わらず不動産投資に限っては、低金利で長期の融資がされるのはなぜでしょうか?

それは不動産が現物資産であり、担保として高く評価されるからです。FXや先物取引などの投資の場合、損をするとキャッシュそのものが目減りするため回収が難しくなります。不動産の場合は、万が一、返済が滞った場合でも物件を処分することで回収しやすくなります。

こういった背景があるので、不動産投資に対する融資では借り入れる方の年収と共に、購入しようとしている土地や建物の価値(評価額)が重要になってきます。単純に、評価が高い不動産は融資額が高額になり、評価が低い不動産は融資額が少なくなります。土地や建物の評価額が融資の基準になるため、サラリーマンでも多額の投資が受けられるというわけです。

他者の資金で投資ができる。これが不動産投資の魅力

通常の投資では、自己資金が必要です。これに対して、不動産投資は、「金融機関の融資=他者の資金」を活用して投資ができます。この部分が、他の投資と不動産投資の大きな違いです。

投資対象そのものに価値がある不動産に、自分のお金ではなく、金融機関の融資を活用して投資し、さらに入居者からの家賃収入で融資返済ができるのが不動産投資なのです。家賃収入で融資を完済すれば、残債のない不動産という実物資産が手に入ります。時間をかけて、徐々に投資した不動産が自分のものになっていくというわけです。

不動産投資に長けた方はこの特性をよく知っているので、たとえ手もとにキャッシュがあったとしても融資を積極的に利用しています。また、キャッシュをあまり持っていない方でも、潤沢な自己資金がある方と同じような発想、投資の取り組みができます。この不動産投資ならではのレバレッジの力を利用して、安定的に資産を形成していきましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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