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住まい・暮らし

人口減少社会の本格化を前に!不動産との賢い付き合い方とは

2018.02.15

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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人口減少社会の影響で、私たちと不動産の関係が大きく変わりはじめています。マイホームを買う時や不動産投資をする時に、どのような考え方をすれば将来にプラスになるのか、あるいは、リスクがないのかをしっかり考えてみましょう。

日本の不動産は三極化している

昭和の時代の不動産は、全国的に地価が上昇していたこともあり、残債のなくなったマイホームは資産になりました。エリアによっては地価が大きく上がり、ローンを返済しているうちに自宅の土地が「価値の高い資産」に育っているケースも少なくなかったのです。

価値の高い土地は、リタイヤ時に売却して現金化したり、自分たちが住まなくなったタイミングで駐車場に転用したりするなど、使い勝手の良い資産でした。しかし、人口減少社会の影響もあり最近では、不動産の価値(地価)が上がるエリア、横ばいのエリア、下がるエリアに三極化しています。

こういった時代背景があるため、「どのエリアにマイホームを持つか」をこれまで以上に精査する必要があります。これからの不動産購入は、建物の魅力だけでなく、エリアの選択が重要なのです。この部分を甘く見ると、「価値が下がる不動産のため」に人生の大半を費やすことになりかねません。

リスクの少ないエリアを選ぶには、直近の地価の動きはもちろん、将来の人口推計や街づくり計画についても把握するのが賢明です。

不動産投資もエリア精査がさらに重要に

エリアの精査が必要ということでいえば、不動産投資も同様です。空き家率30%超の時代をまもなく迎えるにあたり、貸し物件さえあれば家賃収入が得られる時代は終わりつつあります。家賃収入が安定的に得られて売却で有利なエリアと、空室が多く売却で苦戦するエリアが鮮明になってきています。

不動産投資で有利なエリアの代表は、東京をはじめとする大都市の駅近です。人口減少社会が進んでも、人口が減るのは数十年先という大都市もまだまだあります。その中でも、通勤利便性が高くて人気のある駅近エリアに絞って物件を所有すれば、リスクは低くなります。また、立地適正化計画などの動きがあるように、今後は郊外でも開発するエリアとしないエリアを線引きする動きが始まっています。

マイホームの購入にせよ、不動産投資にせよ、エリアの選別がますます重要になるのです。

資産を残す努力をした人=資産が多い

たとえ空室リスクのない物件を手に入れたとしても、他のリスク(天災や家賃滞納など)もあるから投資用不動産はしない、という選択肢もあると思います。たしかに、リスクはないかもしれませんが、よく言われるように、「リスクをとらないリスク」はあります。

アベノミクスの恩恵ともいえる「金融機関から低金利で融資を受けられる」というチャンスを生かす方、生かさない方で将来は大きく変わってきます。投資を後回しにしたために、ある程度の年齢になっても資産らしい資産がないという結果になりかねません。

金融広報中央委員会の「家計の金融行動に関する世論調査2014」によると年収1,200万円超の高所得世帯でも11.8%が「貯金がまったくない」というデータがあります。「高所得者=資産が多い」のではなく、「資産を残す努力をした人=資産が多い」なのです。

賃貸にせよ、購入にせよ、「住む」ことに対しては非常に大きなお金がかかります。不動産に対する付き合い方で、生涯におけるお金の余力は大きく差がつきます。資産を残す努力をするかで、その人の未来は大きく変わってきます。どのようなを選択するか立ち止まって考えてみましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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