不動産投資をするならどちらを選択？ 大都市VS地方都市
利回りの高さだけで考えれば、東京や大都市よりも、地方都市の物件の方が有利な傾向があります。それにもかかわらず、成功している不動産投資家の大半が、東京や大都市にこだわるのはなぜでしょう？その背景を学びます。
不動産投資で有利！？人口が増えているエリアベスト10
はじめに、国内で人口が増加しているエリアを見ていきます。人口が増加しているということは、見込客（賃貸物件に住みたい人）が大勢いるということです。このようなエリアでは、セオリーさえ守れば、不動産経営が成り立ちやすいといえます。
総務省統計局のデータによると、2017年度の段階で人口が超過（転入数から転出数を引いた人数）している都市の上位は次の通りです。
1位 東京都特別区部 6万1,158人
2位 大阪市 1万691人
3位 札幌市 8,779人
4位 福岡市 8,678人
5位 さいたま市 8,234人
6位 川崎市 7,502人
7位 名古屋市 4,874人
8位 流山市 3,909人
9位 柏市 3,153人
10位 船橋市 2,813人
人口減少社会がクローズアップされる日本ですが、このように人口が増えているエリアもあります。そして、その上位は大都市ばかりです。「日本は人口が減っているから不動産はリスクがある」という意見もありますが、それは誤解です。人口が増えている大都市に狙いを絞れば、不動産投資はまだまだ可能性があります。
東京は「インフラ整備の充実」もプラス材料
上記の人口超過ベスト10で見てみると、大都市の中でも東京の超過数が断トツです。単純に考えれば、人口超過の多い東京で不動産投資を行うのが有利といえます。ただし、東京の好立地の不動産は購入しようと思っても競争率が高いので、他の人口が増えている都市も視野に入れつつ、絞り込んでいくのが賢い考え方です。
エリア選定では、現時点の人口動向も大事ですが、「今後どうなるか？」という視点も大事です。その都市の人口が維持されるかは、インフラの整備が鍵を握ります。ここでいうインフラとは、道路・鉄道・空港など、産業を支える交通網を指します。インフラが充実しているエリアは、ビジネスが発展しやすく、仕事を求めてたくさんの人が流入してきます。
インフラ視点で東京をチェックすると、オリンピック前後に次の整備・計画があります。
- 東京周辺の環状道路
- 東京の中心部を走る環状道路
- 空港の発着数増加とアクセス整備
- 東京湾の物流機能アップ
これらの整備された交通網は、長きに渡って東京の発展を支え続けるでしょう。東京の人口予測は今後、数十年さらに増え続けるという見方が大半です。これらのインフラ整備はこのデータを裏付けるプラス材料です。
利回りが低いということは「価値が高い資産」の証
一方、人口が急減している地方都市でも、不動産投資は成り立ちます。実際には、田舎や地方の小さな都市を得意にする不動産投資家もいます。ただし、こういった方々は、自分で集客をプランニングできるなど相当なスキルを持っています。それに不動産業を専業にしているオーナーならまだしも、サラリーマンの副業ではそこまで時間も労力もかけることができないのが現実です。
だからこそ、サラリーマン大家を目指す方は、「人口が増えているエリア」にこだわるべきなのです。また、地方都市でも、人口が維持されている街もあります。しかし、そういったエリアが今後も人口を維持できるかは未知数です。やはり基本的には、大都市の投資物件を購入するのが安全でしょう。不動産投資の収益性における指標の「利回り」だけで見ると、地方や田舎が有利な傾向があります。
しかし、それはあくまでも満室になったときの「仮定」でしかありません。大都市の物件の利回りが低いのは、「欲しい人が多い＝購入価格が高くなるため」です。裏を返せば、それだけ価値が高い資産を所有しているということになります。不動産投資ビギナーの方はこういった背景を十分理解し、まずは人口が安定している大都市に絞って安定した経営を目指しましょう。
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