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不動産投資

投資マンションのいろいろなタイプ…ベストは結局どれ?

2018.01.04

投資マンションと一言でいっても、さまざまな種類があり、どのタイプを選ぶかで投資の成功率が大きく変わってきます。不動産投資の成功パターンはいくつも確立されていますが、本業を持つサラリーマンが限られた時間の中で成功を求めるとすると、「築年数の経った区分マンション」は再現性の高い成功パターンの1つといえるかもしれません。

区分マンションVS一棟もの

マンションの場合、区分所有とは専有している一室を指します。また、一棟ものとは、マンションの建物丸ごとの状態です(土地も含む)。

両者を比べた場合、一番の違いは購入価格です。立地にもよりますが、一般的に東京都内の1ルームの区分マンションなら1,000~3,000万円あたりが中心価格帯です。これに対して一棟ものは、「東京都内、ある程度の部屋数があり入居者への訴求力がある物件」となると1億円以上になるのが一般的です。

区分マンションを選択する際のメリットに、「リスクの低さ」が挙げられます。東京都内の主要駅近くで徒歩5~10分圏内であれば、築年数にかかわらず入居ニーズがあり、空室リスクが抑えやすくなります。一般的なサラリーマン大家であれば、ローリスクである区分マンションの選択が無難でしょう。

一棟もののメリットは、部屋数が多いため、空室リスクを分散できること、スケールメリットにより、まとまったリターンが得やすいということです。これに加えて、土地の面積が広いため金融機関の物件評価が高く、高額融資を得やすいという魅力もあります。

ただし、一棟ものはプロの不動産投資家に向いたジャンルです。空室リスクの少ない訴求力のある一棟ものを購入しようとしても、価格が高いうえに、好条件の物件はなかなか市場に出回りません。出回るのは、駅から離れた立地、都心ではない立地という傾向があります。この不利な環境で安定稼働をしていくには、相当の経験値が必要です。

中古マンションVS新築マンション

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中古マンションと新築マンションを比べた場合、新築のメリットとして、当面の修繕費がかからないことと、(新築直後の数年だけは)賃料を割高に設定できることがあります。とはいえ、周辺の賃貸物件と比べて極端に割高にできるわけではありません。こころもち高めに設定できるだけです。物件購入価格も高くなりがちであり、中古と比較した際のメリットは限定的かもしれません。

これに対して中古マンションは、物件価格が割安であり「利回りが高くなりやすい」という不動産投資家にとって大きな魅力があります。東京都内の主要駅の駅近物件に絞り込めば、空室リスクも抑えやすく家賃も安定しています。

「新築を手に入れてステイタスを得たい」など、よほどの理由がなければ不動産投資において新築を選択する理由は低いかもしれません。中古マンションに軍配が上がります。

築浅マンションVS築古マンション

不動産業界では、築造から新しめの物件のことを「築浅」、古めの物件を「築古」と表現します。ただし、築何年からを「築浅と築古のボーダーラインにするか」は不動産会社によって異なります。一般的に、築15年以上経っていれば「築古」と表現する方が多い印象を受けます。

築浅マンションのメリットは、物件の外観や設備が新しい分、入居者に訴求力がある点です。好立地であれば、空室リスクを低く抑えられます。また、物件の傷みが少ないため修繕費や水まわり設備交換の費用もそうかかりません。

築古マンションのメリットは、築浅物件に比べると「購入価格が安く高利回りに設定しやすいこと」です。さらに売却を含めた出口戦略でも築古の方が有利です。東日本不動産流通機構(レインズ)の調査(築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2016年))によれば、首都圏で流通する「築0~5年の中古物件」と「築11~15年の中古物件」を比較すると、後者の築古物件の方が成約率が高いという結果になりました。

「高利回りを得やすい」「売却しやすい」という理由から、築古物件のみに絞り込んで物件を購入する不動産投資家も多数います。不動産投資は自分が住む物件を購入する訳ではなく、資産形成するために取り組むものです。新しいから良いという訳ではなく、きちんと数値を見て判断することが重要になります。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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