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不動産投資

不動産投資で買いか迷った時……答えは「レントロール」にのっている!?

2018.04.10

その不動産は本当に買いか?「正しく判断」するには「正しい情報」が必要です。その有力な情報のひとつが「レントロール」です。このデータを見れば、家賃に裏付けがあるか、他の部屋とのバランスはとれているか、退去予定はないかなどの重要情報が一目で確認できます。非常に便利なデータなのでしっかり活用しましょう。

レントロールには何がのっている?

レントロールとは、マンション購入検討の際に仲介会社から物件概要書と共に提供されるデータです。物件概要書に記載されているのは、物件価格、面積、構造などになります。これを見れば物件の状態や建築物としての価値を確認できるでしょう。一方、レントロールにはマンション全体の収益に関する情報が記載されています。具体的には、次のような項目です。

  • 家賃
  • 共益費
  • 預かり敷金の額
  • 賃借人の氏名
  • 退去予定日

レントロールは、1棟ものの投資家向けのデータと考える方もいますが、区分所有(ワンルーム)を購入する時でも請求すれば見ることが可能です。ただし、物件によっては交渉がかなり進んだ時にしか見られないこともあります。

レントロールを確認した時のメリットは?

マンションを購入する前に、レントロールを見る意味は2つあります。1つは、「不動産会社から提供された家賃設定に裏付けがあるかの確認」です。もう1つの意味は、「現在の家賃設定が他の部屋と比べて適正かの確認」になります。レントロールには全室の家賃が掲載されているため、他の部屋と比べて家賃が安すぎないか(あるいは、高すぎないか)をチェックすることができるでしょう。

レントロールの読み方を項目ごとに解説!

一見すると、レントロールは数字が単純に並んでいるだけのものです。しかし、項目ごとにしっかり読み込んでいくことで有益な情報になります。ここでは、5つの項目に対する考え方を見ていきましょう。

家賃
さきほども少し触れましたが、他の部屋の家賃と比較することで、設定が適正かを確認できます。家賃は年月の経過と共に管理会社や大家の判断で変わっていくものです。その結果、他の部屋と差が出ているケースもあります。

その差を「是正していくのか」「そのままにするか」は自由です。しかし、今後の家賃設定を考えていくうえでのヒントになることは確かでしょう。特に現在の家賃が割高な場合は、今後は安くしなければ入居者がすぐに決まらない、「入居者付け」が難しい可能性があります。

敷金
入居者付けをしやすくするために、敷金を安く設定する物件が増えています。他の部屋と比較して高い設定の場合は、今後、空室が発生した時に敷金を減らすことで入居が決まりやすくなる可能性があるため、チェックしてみましょう。

賃借人の属性
賃借人が企業で、社宅として利用されている場合は更新がスムーズにされることが多く、安定した運用が見込めるでしょう。ただし、特定の企業頼みの物件は、その企業が撤退し空室になると長期空室になるリスクもあります。

退去日
すでに入居者の退去が決まっている場合、退去日もレントロールに記載されています。この部分は要チェックです。退去時には、大家負担の部分については修繕が必要になります。また、次の賃借人が見つかるまでのローンの支払いと募集広告費もかかってきますので注意しましょう。

広告看板や自動販売機
建物に看板が掛けてあったり、自動販売機を設置していたりする1棟ものの場合は、建物以外からの収入もあります。忘れずに家賃収支と合わせて見ましょう。

「1棟もの」の投資家は支出にも注目!

最後に「1棟もの」の投資家向けの補足です。支出についてはレントロールにのっていない項目も結構あります。共有部分の光熱費、リフォーム費用、清掃費用、税金に関する情報が掲載されていない場合は、不動産会社を通して売り主に確認したうえで購入するのが賢明です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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