不動産投資家なら絶対知っておきたい知識！同じ「管理」でも2つの意味がある
オーナー個人のコンサル・サポートをしてくれる「資産（賃貸）管理」
マンション経営をはじめたばかりの方にとって、「管理」というワードは混乱の元です。一言で管理といっても、「資産（賃貸）管理」と「物件管理」の2種類があり、それぞれにまったく別の意味を持っています。1つ目の「資産（賃貸）管理」は、不動産業界で「プロパティマネジメント」ともいわれ、ソフト面からオーナーをサポートします。具体的な業務としては、次の内容があります。
- 入居者募集
- 入居、退去、更新などの業務
- 家賃管理
- トラブル対応
- 室内の修繕 など
このような不動産オーナーの資産管理に直結する業務をトータルサポートするのが「資産管理」です。中古マンションを購入した場合は、物件の売り主または媒介を行った不動産会社のプロパティマネジメント部門やグループ会社がコンサルティングしてくれるケースが多いでしょう。
同じ「資産管理」の専門部門でも、入居者募集が得意なところ、コンサルティングが得意なところなどそれぞれ特性があります。これから付き合う資産管理の部門（または会社）がどんな強みを持っているかを把握しておくとスムーズな経営がしやすくなるでしょう。
オーナーとしてはすべての業務が得意であればうれしいのですが、そうでない会社も存在します。例えば、取引している会社が「家賃管理やトラブル対応は得意だけど、入居者付けが弱い」という場合は自分自身が他の仲介会社を営業するなどしてテコ入れすることも可能です。また、自分の資産管理をサポートしてくれる会社ですので、相性が悪いと感じたときは変更もできます。
マンションの共用部分の清掃や管理組合をサポートする「建物管理」
2つ目は「建物管理」です。不動産業界では「ビルマネジメント」と呼ばれ、ハード面でオーナーを支えます。具体的な業務は、次の通りです。
- 清掃業務
- 設備管理業務
- 管理人業務
- 消防計画、防災点検
- マンションの管理費や修繕積立金の収納や保管
- 総会や理事会の運営補助 など
わかりやすくいえば、主にマンションの共用部分に関する業務を行うのが建物管理です。そのため、例えば、「廊下の汚れを清掃してほしい」といった共用部分に関することは、「資産管理」をする会社ではなく、こちらの「建物管理」の担当者に依頼するのがスムーズでしょう。
区分所有の中古マンションを購入した場合、その物件の建物管理を担当する会社はすでに決まっており、自分ひとりの考えで変更することはできません。ただし、1棟所有の場合は、相性が悪ければ他の建物管理の会社に変更することも可能です。
安定経営のためにはどちらの管理も欠かせない
マンション投資は「資産（賃貸）管理」と「建物管理」が機能することで、安定経営が実現します。例えば、入居者トラブルを担当する「賃貸管理」の質が悪くても、共用部分の清掃を担当する「建物管理」の質が悪くても、入居者満足度が下がり、退去が発生しやすくなります。そのため、オーナーは、常に両者と良好な関係を築いていくことが必要です。
良好な関係を築くためにはここで解説したように、管理には2種類あることを正しく理解すること。「管理会社だから、すべての業務をやって当然」という考え方は誤りです。何か問題が起こったときや、改善したいことが発生したときに、どちらの管理会社に相談するのが適切かよく考えてから連絡しましょう。
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