不動産投資を始める前に知っておきたい！空室発生時の5つの対策
長期空室が発生したときの対策1：フリーレントやキャッシュバック
フリーレントとは、入居直後の家賃が「一定期間無料」になる契約です。借り主が複数の物件を比較したときにメリットを感じて選んでもらえる可能性が高まります。一方のキャッシュバックは、契約時に支払われた家賃などの一部を借り主に払い戻すことです。引っ越し費用など出費の多くなりがちな入居者に魅力を感じてもらえます。
貸し主にとって家賃の減額は、継続的な収入減になりますが、フリーレントやキャッシュバックは一時的なマイナスで済むことが大きなメリットです。
長期空室が発生したときの対策2：住居関連アイテムをプレゼントする
手ごろな費用で喜んでもらえる入居者へのプレゼントとしては照明があります。イケアなどで購入したデザイン性のあるものがおすすめです。メインの照明だけでなく、部屋のイメージに合った間接照明を進呈する手もあります。また、カーテンは入居した初日から必要になりますが、デザインだけでなく、サイズを測る必要があるなど、購入までに意外と手間がかかります。お部屋のテイストに合うカーテンをあらかじめプレゼントすることで入居者からは喜ばれるケースが多いようです。このほか、部屋に合うソファや収納のプレゼントも考えられますが、センスがよくないとマイナスになってしまうので要注意です。
内見時に仲介会社の営業マンに「この照明（あるいはカーテン）はプレゼントしますよ」とアピールしてもらえるよう周知することも大切です。
長期空室が発生したときの対策3：ルームフレグランスを置く
部屋のアピールでは、見た目の部分を重視しがちですが香りも第一印象に影響を与えます。特に築古物件の長期空室は、独特のこもった臭いやカビ臭さが室内に充満することが多い傾向です。その場合は消臭のため、ルームフレグランスを置くのもよいでしょう。
特におすすめなのが、オイルにスティックを差すタイプです。見た目もおしゃれですし、火を使わないので安全といえます。強い香りではなく、万人受けするナチュラルな香りをセレクトしてください。
長期空室が発生したときの対策4：全面リフォームをする
最近では、賃貸住宅が供給過剰のため、他の物件との差別化がより求められます。そのため、入居者にとって魅力的な物件になるようリフォームすることも空室対策に効果的です。特に効果を発揮するのは、家賃の値下げだけでは入居者を見つけにくくなった築25～30年の物件でしょう。
建物そのものは古くても、最新の住宅設備や仕様の住空間になるため、入居者募集のときに強力なアピールができます。リフォームによって利回りが落ちないよう、家賃アップと組み合わせて実行するのが理想です。
長期空室が発生したときの対策5：内見者のお断り理由を分析する
シンプルに考えて、断られた理由を改善すれば、その部屋は入居が決まりやすい部屋になります。内見者が何人かいたのに決まらない場合は、仲介会社の営業パーソンに「なぜ断られたのですか？」としっかりヒアリングしましょう。
例えば、日当たりが悪いということが原因であれば、クロスや床材のセレクトや照明の配置などで改善可能です。また、トイレと風呂が一体となった3点式（3点ユニット）はシャワールームへのリフォームなどで別スペースにできる可能性もあります。
家賃の極端な減額に頼るのは禁じ手
長期空室が発生したときに気を付けなければならないのが、空室期間が長くなることを恐れて安易に家賃の減額を行ってしまうことです。築年数を経るごとに家賃の減額は必須ですが、あくまでも相場に合わせて慎重に行うことが大切といえます。入居者が決まらないからといって極端な減額を行えば、利回りが悪くなってしまうため、十分に改善の余地を検討してから決定しましょう。
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