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REITと不動産投資のメリット・デメリット

2018.02.22

上場REIT(不動産投資信託)と実物不動産の違いは、株式などの有価証券投資を行う投資信託と個別株式の関係に似ています。簡単に言えばスケールメリットを生かす投資対象がREITや株式投資信託であり、機動性を重視するのが実物不動産や個別株式への投資です。

REITの強みはスケールメリット

REITの最大の強みはスケールメリットを生かしたポートフォリオ構築にあります。不特定多数の投資家から資金を集めるREITでは1兆円を超える規模の投資も可能です。このため立地、規模、築年、用途などが異なるさまざまな物件に投資して、リスク分散を図り安定的に収益を確保することができます。

またREITは東証などの金融商品取引所に上場された有価証券であるため、実物不動産と異なり取得・処分の判断を固めれば随時売買できるというメリットがあります。

一方でREITには、不動産の投資主体となる投資法人、投資判断を下す資産運用会社、投資資産(不動産の売買契約書、登記事項証明書など)を保管する資産保管会社、投資法人の会計・税務事務などを担う事務受託会社などの運営コストが生じます。これらは間接的にREITの投資家が負担することになりますが、仮に個人でREITと同じポートフォリオの実物不動産投資を行えば大半の費用は不要になります。

実物不動産へ投資すれば毎月賃料を得られますが、REITは株式会社を模した投資法人(その持ち分である投資証券)へ投資する金融商品であるため、決算および分配金の配当は年2回となるという違いもあります。

実物不動産投資の強みは機動性

実物不動産投資の最大の強みは機動性です。大手企業が役割分担をして安定的な運営を行うREITと異なり、個人で実物不動産へ投資する場合は、取得・処分、修繕・補修、賃料水準などを自らの意思でスピーディーに決定できます。

投資候補の不動産を下見した後、直ぐに買付申し込みを行うこともできます。相場の変動期には目利き力を生かした機動的な判断により、大きく儲け、損失を回避できます。

もっとも機動的な判断が裏目に出たり、目利きに自信があっても判断を誤ることがあります。個人で不動産投資を行う際には、失敗することを前提にそれをカバーできる独自の投資基準を設定することが大切です。

例えば買付価格が20%下落しても含み損を補える手元余裕資金がなければ投資を見送る、投資時点での想定利回り(満室時の総収入に対する不動産価格の割合)が5%未満の物件にしか投資しないなどのルールを定めて、リスクが顕現化したときのショックに耐えられるようにすることが重要です。

また投資規模を拡大してリスク分散を図ることも検討すべきです。はじめは自己資本比率を高くして低利回り(ローリスク)物件に投資することが無難ですが、実際に収益(賃料等)の安定性を確認できたら、徐々に借入金比率を高め利回り水準の近い物件への投資を増やすことが考えられます。

実績が積みあがれば、次の段階として一段と利回りの高い(ミドルリスクの)物件に投資対象を広げることもできます。ローリスク物件でも1件しか保有していなければ火災や地震などにより、すべて失うリスクを払拭できません。このため投資物件数を増やすことはリスク管理を行う上で極めて重要な戦略となります。

不動産に限らず投資行動にはリスクがつきもので、ノーリスクノーリターンです。しかし自らに適した投資基準を遵守し情報収集を怠らなければ、致命的なリスクを回避することは可能です。実物不動産投資は金額が大きく躊躇する人も少なくありませんが、情報収集の容易さを考えれば、大企業の株式投資より安全な運用手段とも考えられます。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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