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リフォーム・リノベーション

中古マンションの「3点ユニット」を何とかしたい

2018.05.30

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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長期空室が発生するのには理由があります。「家賃が高い」「立地が悪い」というのが代表的な理由です。しかし、ほかにも「バスとトイレが一緒の空間」というものがあります。このような作りは3点ユニットと呼ばれ「風呂に入るとトイレが水浸しで不快」と不評な傾向です。特に長期空室の物件では見直す必要がありますが、具体的にどんな策が考えられるでしょうか?

解決策1:バスとトイレを完全に別々の空間に

1つ目の解決策は「リフォーム」です。3点ユニットをバス・トイレ別の間取りに変更するだけなのでわかりやすいでしょう。費用はケースバイケースですが、このタイプの工事を得意とする会社では費用例として「トータルで約150万円~」と打ち出しています。仮に150万円で工事を行った場合、月 7万円の家賃収入があるマンションであれば、費用は家賃約21ヵ月分相当です。

これを「重い負担」と感じるオーナーも多いことでしょう。利回りに大きな影響を与えるため、「3点ユニットをそのままにしておくのか」「費用をかけてもリフォームをすべきか」は難しい判断になります。 例えば、内見申し込みが多いのに断られてしまう理由が3点ユニットの場合もあるでしょう。このように問題点が明確な物件は、工事に踏み切るのが有効と考えられます。

ただし、いざ工事をしようとしたら「設計の都合上、リフォームできない」ということもよくあります。特に築古マンションは工事のしにくい配管になっていることもあるのです。また、専有面積が限られているワンルームマンションの場合は、バスとトイレを別にしてしまうと水回り以外の居住空間が狭くなるので注意しましょう。いずれにしても大掛かりな工事のため、早めに工事会社に相談するのが賢明です。

解決策2:間取りはそのままでバス・トイレを別空間に

2つ目の解決策は、間取りはそのままで「バス・トイレ別のセパレート型ユニットバスに入れ替える」というものです。現在の3点式のユニットバスを撤去し、そこに「バス・トイレ別のセパレート型ユニットバス」をはめこむことをイメージするとわかりやすいでしょう。スペースが限られている分、バスとトイレの空間それぞれが手狭になってしまうのがデメリットです。

しかし、費用を抑えながら入居者ニーズにこたえる現実的な選択として、導入されるケースが増えてきています。費用例としては、セパレート型ユニットバスの工事を得意にする都内の工事会社にうかがったところ、70万円台~(工事日数3日程度)で入れ替え可能とのことでした。これは月々7万円の家賃で考えれば約10ヵ月分相当です。先ほどのリフォームと比較すると半分以下で済みます。

例えば、半年以上も空室が続いていて、本来得られる利益を逃がしているケースでは検討の余地がありそうです。これでも費用が重いという場合は、トイレとバスの間に簡易的な(引き戸式の)間仕切りを設置するという方法もあります。完全に別空間にはできませんが、お風呂に入るときに間仕切りを使えば、カーテンよりもお湯がはねるのを防ぐことも可能です。

解決策3:シャワールーム+トイレ型のユニットバスに

3つ目の解決策は「シャワールームの設置」です。これは、先ほどの「バス・トイレ別のセパレート型ユニットバス」と基本的な考え方は同様になります。間取りはそのままで「トイレとシャワールームが一体になったユニットバス」に入れ替えるものです。バスだと手狭な印象ですが、シャワールームにすることで ゆとりが生まれるというメリットがあります。

いずれの解決策も実行できない方は……

「リフォーム費用が用意できないけど、3点ユニットを何とかしたい」というオーナーもいるでしょう。その場合は、バス・トイレの工事よりも費用がかからない、ほかの場所(冷暖房・キッチン・照明・収納など)をグレードアップして差別化する方法を考えてみましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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