不動産投資
2018/11/16

不動産投資の融資審査を突破するには。審査や期間短縮のコツを紹介

不動産投資を始めようと思っているけど、融資審査を受けられるのか不安、どこの金融機関がいいのか迷っている方はいらっしゃるのではないでしょうか。そのような人のために、融資審査のポイントや通過のコツについて紹介します。


融資の審査基準

不動産投資の融資の審査基準は大きく2つに分けられます。個人の信用力と、物件の資産価値や収益性です。普通に家を買う場合は、個人の信用力が重視されますが、不動産投資だと物件の収益性も大きな基準となります。

審査基準は個人の信用力

まず、審査基準として重要なのは個人の信用力です。信用力とは、返済できる能力のことを指します。現在の勤務状況や勤め先、借金の有無や収入、過去に借り入れ等はしていたか、延滞や滞納はなかったのか、などが見られます。

物件の資産価値と収益性

次に、審査の対象となるのが物件の資産価値や収益性です。投資対象となる物件の利回りや、計画通りに返済できなくなった場合は物件を担保として融資の返済に充てられるので、物件自体の資産価値も審査の対象となります。

融資を受ける金融機関の特徴

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次に融資を受ける際の金融機関について説明します。利用可能な金融機関はいくつかありますが、その中でも頻繁に利用される都市銀行(メガバンク)と地方銀行・信用金庫の特徴についてご紹介いたします。

メガバンク・都市銀行

メガバンク・都市銀行とは、みずほ銀行や三井住友銀行などの日資産家や優良企業を顧客とする大手銀行です。全国に支店があり、融資額が大きくても対応してくれるという良い点もあります。 審査が厳しく、頭金が多めに必要という点がありますが、その分金利が安く設定されている事が多いのが特徴です。金利が安ければその分手元に残る資産も多くなりますので、利用する価値は十分あります。

地方銀行・信用金庫

地方銀行とは、静岡銀行や千葉銀行などの、融資によってその地域の経済活性化を目的とした銀行です。基本的には、投資者が住んでるエリアに支店が必要になります。メガバンクに比べれば審査は受けやすいですが、その分金利が少し高いことが特徴です。 信用金庫は、銀行とは異なって利益目的ではなく社会・地域貢献目的ですので、中小企業や個人を顧客とします。そのため、審査は銀行ほど厳しくなく、投資計画がちゃんとしていれば融資を受けやすいという特徴があります。

ノンバンク

ノンバンクとは通常の銀行のように預金業務を行わなずに、与信業務は行う会社のことです。クレジット会社や消費者金融などがこれに当たります。銀行業務を外部委託しており、審査期間が比較的短い傾向があります。

ネット銀行

店舗を持たず、ネット上で銀行業を行なっている金融機関のことです。人件費、販売管理費用が抑えられているので金利が低い傾向があります。繰上返済手数料や振込手数料が無料であるなど、独自のサービスを提供しているところもあります。

融資の審査に通るコツは

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次に、融資の審査に通るコツを紹介します。金融機関によって融資の審査の設定は異なりますが、どの機関でも重要になってくるポイントを2つ説明します。レントロールと自身の情報開示です。これらを特に意識すると審査に通りやすくなるでしょう。

レントロールについて

投資対象が主に1棟もののマンションの場合、金融機関の審査においても重要になる指標の一つがレントロールです。レントロールとは、物件の賃料を一覧で確認できる表のことです。他には、専有面積、入居時期、敷金などがわかります。レントロールは物件のこれまでの入居状況や、これからの収益情報を知るのに役立つため、事業を計画するのに必要不可欠な表です。

情報開示の積極性も大事

金融機関に審査を依頼する際、自身の資産背景や収入状況などを積極的に開示する必要があります、例えば持ち家はあるか、どう行った企業に勤めているのか、勤続年数は何年か、などです。なんのために不動産投資を行うのか、どのようなビジョンを持って投資をする予定なのかも大切です。不動産投資の よい点とリスクをわかっていることをアピールすることが大切です。金融期間は融資を受ける人、というよりも投資事業に融資するので、なんとなく儲かりそうだから、では貸そうとは思いづらいです。 反対に、情報開示にあまり積極的でないと、どのような人かわかりづらいです。金融機関からすると返済能力があるかが不安なので、審査が通りにくい、もしくは審査に時間がかかる可能性があります。

審査期間を短縮するには

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融資を受ける金融機関にもよりますが、審査には大体1ヵ月程度、遅い場合には2ヶ月以上かかる事もあります。多くの方は融資を受けてから物件の購入すると思いますが、審査が遅いと受けている間に物件が売れてしまうことがあります。そんな失敗を防ぐために、審査期間を短縮するポイントを説明します。

早急の書類回収がカギ

審査期間を短縮するためのポイントは、必要書類をできるだけ早く集めることです。例えば、必要書類として源泉徴収票や住民票などの公的な書類があります。そうした書類を早く集めることで審査を早く進めることができます。どうして早く資料を集めるべきかというと、銀行は口頭説明ではなく、公的書類などの客観的な文書を用いて返済能力を測りたいからです。

信用状況を意識した生活を心がける

金融機関は借入状況や返済の遅れなどのチェックを行います。具体的にはキャッシング、カードローン、リボルビング払いなどを極力控えることや、毎月の支払いが遅れないようにすることなどが大切です。

不動産投資をする際にはご自分の資産状況を把握しておくことが審査において有利に働きます。信用状況を意識した生活を心がけましょう。

健康管理も重要

不動産投資では団体信用生命保険(団信)の加入が必須となっております。十分な収入がある方でも健康状態を理由に融資が受けられないケースは少なくありません。 しかしながら、持病があっても団信への加入ができる場合もあります。 ご自身の健康状態を把握し、適宜適切な対応を心がけましょう。

まとめ

不動産投資では様々な金融機関から融資を受けられますが、それぞれ異なる特徴を持っています。しかし、どの金融機関でも自分の情報開示は、審査を突破するために必要不可欠なものです。 また、実際に相談する際には物件のわかりやすい資料を作成することがポイントです。機関にしっかりと自分と物件のことを理解してもらい、スムーズに融資の審査を受けられるようにしましょう。

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